Своя квартира, свой дом – это мечта каждого из нас. Приобретая недвижимость, нужно внимательно изучать историю перехода прав, если речь идет о вторичном жилье, или обращать внимание на благонадежность застройщика, если сделка происходит на рынке первичного жилья.
Мы уже рассказывали вам об эволюции сделок с недвижимостью и решили продолжить тему в следующих публикациях, уточняющих конкретные ситуации.
Многие из нас помнят те ужасные времена, когда люди занимали очередь на регистрацию еще с ночи. Приходилось приезжать часам к двум, и можно было быть уже пятым в очереди. Всего за день проходило не более 10-12 человек. Даже существовал специальный сервис «займу для Вас очередь».
К счастью эти времена прошли, и мы как цивилизованные люди ходим в МФЦ. В данной статье мы обойдем ипотечные вопросы, договоры ДДУ и посвятим им отдельные публикации.
Документы
Первое неожиданное открытие, которое делают для себя новые собственники, это тот факт, что регистрируется не договор, а переход права собственности на недвижимое имущество.
Свидетельства о праве собственности отменили в 2016 году. Но те, кто проводил куплю-продажу недвижимости до этого периода все еще владеют таким Свидетельством. Оно не теряет юридическую силу и по настоящее время.
После отмены свидетельств начали выдавать выписки из ЕГРН. В настоящее время в договоре после его регистрации Управлением Росреестра ставится отметка, и выдается выписка из ЕГРН.
История сделок
Если речь идет о вторичном жилье, то будет полезно изучить историю перехода прав собственности. Сделать это можно, заказав выписку из ЕГРН в МФЦ или в Росреестре, если нужна в бумажном виде с печатью. Также можно ее заказать в электронном виде через сайт Росреестра или через Единый портал государственных и муниципальных услуг, она придет на электронную почту.
Важно потребовать предоставить выписку из финансового лицевого счета, чтобы понимать полную ситуацию по квартире. Такую выписку могут затребовать собственники и наниматели жилого помещения.
Необходимо запросить архивную выписку из домовой книги, чтобы понимать кто зарегистрирован в квартире, и кто снят с регистрационного учета, когда и по каким причинам.
Полезно запросить справку об отсутствии долга по коммунальным платежам.
Если собственники отказываются предоставить вышеуказанные документы , стоит насторожиться. О “сюрпризах”, которые могут ждать покупателей, можно прочесть здесь.
Сделки с квартирами, где собственниками являются несовершеннолетние, ограниченно дееспособные, недееспособные или где проживают лица под опекой проходят при обязательном участии органов опеки и попечительства.
Если недвижимость продают все ее дольщики по одной сделке, то участие нотариуса не потребуется, кроме участия в сделки несовершеннолетних или ограниченно дееспособных.
А если продается только доля в собственности, то такая сделка будет проходить при обязательном участии нотариуса. Дольщик, решивший продать свою долю, обязан предоставить право преимущественной покупки этой доли остальным своим сособственникам по цене не выше той, за которую он собирается ее продавать впоследствии.
Перепланировка
Очень часто покупатель квартиры не знает и не догадывается о том, что в ней была произведена перепланировка. Последствия незаконной перепланировки весьма плачевны: от штрафов и предписаний вернуть все в прежнее состоянии до продажи с публичных торгов. Попросите предоставить документы из БТИ (хотя в них могут быть не указаны изменения, если обследование проводилось давно). Также на выписке из ЕГРН будет прилагаться план по которому Вы можете проверить состояние квартиры. В случае сомнений лучше прибегнуть к консультации специалиста с выездом в квартиру и ее детальным осмотром.
Известны странные случаи, когда на квартиру в новостройке, от которой еще собственник не получил ключи, были получены документы с красными линиями. Застройщик немного отошел от проекта и расширил мокрую зону буквально на несколько сантиметров. БТИ пошло на встречу и изменило документы без суда. Но это скорее отступление от правил, чем закономерность. Хуже, когда собственник производит несогласованную перепланировку с грубейшими нарушениями: расширил или перенёс мокрые зоны, например, ванную. Правила перепланировок станут предметом отдельной публикации.
Если все чисто, все документы проверили профессиональные юристы, можно переходить к регистрации и подать заявление в МФЦ или непосредственно в любое отделение Росреестра. Как провести безопасную сделку, разумно провести оплату без последствий - читайте в наших следующих публикациях.
Отдельные виды недвижимости и отдельные виды сделок и ситуаций требуют разного подхода. В статье мы упомянули общие требования. Пишите, что интересно вам. Мы будем публиковать ответы на ваши вопросы. С уважением к людям и законам, ваш Юрист24.