Неделю назад стартовал ЖК MYPRIORITY Basmanny на Малой Почтовой улице у м. Бауманская. Старт у Гранель получился, мягко говоря, странный – студии стоили по 480 тыс. за метр при том, что строиться ЖК будет до 3 кв. 2024. Позднее застройщик пытался откатить цены, предлагал скидки по телефону и сейчас на сайте представлены новые более дешевые лоты с пометкой, что при звонке будет еще скидка (хотя по факту оказывается, что самых дешевых вариантов уже нет в наличии). Очевидцы говорят, что при приезде в офис телефонные скидки неожиданно отменялись, в общем странный подход к продажам первого проекта бизнес класса у Гранель - как говорится, первый блин комом. Хотя локация очень интересная - не большая конкуренция (большинство конкурентов или уже сданы или будут сданы в 2021), престижный район, близость реки, Лефортовского парка, ТТК скрыто в туннеле.
Скидка при звонке составляет ~10% (в таблице выше цена с учетом скидки), но даже при этом цена студий на 30% выше среднерыночных цен, а 1к на 22%. Однако, если сравнивать с приведенными ценами конкурентов, то в MYPRIORITY самый низкий ценник за метр, что говорит об общей перегретости цен в этом районе.
Напомню, что мой анализ заключается в приведении цен новостроек в районе к общему знаменателю за счет поправочных коэффициентов, применяемых к разным параметрам ЖК (класс, срок строительства, транспортная доступность и пр.). Такие приведенные цены можно напрямую сравнивать друг с другом, не думая о различиях проектов, так как все уже учтено (последняя колонка в таблице выше).
Годовая доходность студий составляет 1,5% при стабильности цен на рынке, а 1к 3% - это очень мало даже с учетом нехватки студий на рынке. Для расчета доходности я брала с ЦИАН стоимость готовой аналогичной квартиры (при отсутствии точных аналогов применялись поправочные коэффициенты к цене), для студии это 15 млн. руб., для 1к 16,5 млн. руб.
Доход от аренды здесь низкий - при ставке аренды ~70,000 руб./мес. за 1к квартиру, срок окупаемости составит ~32 года ( с учетом срока сдачи, ремонта, платежей за обслуживание, ротации арендаторов, налогов).
Вывод: Доходность низкая – пока не рекомендуем инвестировать, ждем новых скидок.
Подписывайтесь на мой канал Яндекс Дзен (здесь будет больше букв) и Телеграм канал https://t.me/nporaschetu (здесь информация будет появляться быстрее).
