На сегодняшний день в сфере строительства существует большая проблема, связанная с квадратными метрами покупаемых квартир. Всё чаще появляются разногласия между застройщиком и участником долевого строительства по поводу изменения проектной площади квартиры.
В этой статье мы будем рассматривать три параметра площади квартиры:
- Проектная площадь – площадь квартиры, которая заявлена застройщиком в Договоре Долевого Участия (ДДУ).
- Площадь ПИБ/БТИ – площадь, измеренная по факту завершения строительства квартиры
- Контрольная площадь – площадь, измеренная независимыми экспертами либо кадастровым инженером
В договорах долевого участия между застройщиком и дольщиком оговаривается взаимосвязь между проектной площадью квартиры и окончательной площадью по ПИБ/БТИ. В договоре прописывается допустимое увеличение/уменьшение фактической площади квартиры. В случае превышения допустимого значения (чаще всего это 1 м2 либо 5% от проектной площади) выплачиваются денежные средства: дольщику, если площадь уменьшилась, застройщику, если площадь увеличилась.
Рассмотрим несколько часто встречающихся хитростей застройщика.
1. Допустимая погрешность измерений.
Наиболее частый способ для получения застройщиком дополнительной прибыли со сданного дома.
Например, строится квартира, площадью 35,00 м2, после строительства квартира уменьшилась до 34,1 м2. Разница 0,9 м2. Допустимая погрешность увеличения/уменьшения площади по договору составляет 1 м2. Таким образом, застройщик «оставил» себе 0,9 м2 с квартиры, а таких квартир в жилом комплексе могут быть сотни и тысячи.
По нашему опыту застройщики в подавляющем большинстве случаев именно уменьшают площадь квартиры, стараясь попасть в допуск по договору. Многие дольщики не перепроверяют площадь после постройки квартиры, однако может сложиться такая ситуация, что фактически квартира может быть ещё меньше, чем измерил застройщик, тогда имеет смысл писать застройщику претензию на возврат денежных средств.
2. Превращение лоджии в балкон.
Обычно редко использующаяся хитрость, однако в последнее время за этим были замечены как минимум два застройщика. Полная приведённая площадь квартиры складывается и площади всех помещений и площади балкона/лоджии, умноженной на коэффициент 0,3/0,5 соответственно.
Например, дольщик покупает квартиру, по договору на плане квартиры у него лоджия (коэффициент 0,5). После завершения строительства лоджия по факту становится балконом (коэффициент 0,3), однако застройщик продолжает считать это помещение лоджией. По факту балкон с уменьшающим коэффициентом меньше, чем лоджия. Таким образом, площадь квартиры становится меньше, а по документам ничего не изменилось.
3. Превращение балкона в лоджию.
Например, застройщик строит квартиру с балконом, однако после завершения строительства застройщик утверждает, что балкон превратился в лоджию и требует доплатить за увеличение приведённой площади квартиры.
4. Использование застройщиком низкого шага допустимой погрешности (0,1 м2).
Например, застройщик строит квартиру, площадью 35,00 м2, после строительства квартира увеличивается до 35,3 м2, за разницу 0,3 м2 застройщик обязывает дольщика доплатить в короткие сроки, однако это не всегда удобно для дольщика.
В нашей практике существуют примеры, когда абсолютно все квартиры в доме были увеличены, таким образом застройщик получил дополнительную прибыль.
При низком шаге допустимой погрешности площадь квартиры после строительства необходимо обязательно перепроверять с помощью независимой организации, так как велика вероятность возникновения естественной погрешности измерений застройщиком.
5. Измерение площади ПИБ/БТИ до проведения работ по отделке.
Например, дольщик покупает строящуюся квартиру с отделкой. Застройщик завершает черновое строительство и проводит измерения ПИБ/БТИ, а после выполняет отделку. Разница между проектной площадью по ДДУ и площадью ПИБ/БТИ находится в допуске, однако по факту после завершения отделочных работ, квартира ещё уменьшилась за счёт отделочного материала (короба, плитка, штукатурка) и разница между проектной и фактической площадями уже больше допуска. Таким образом, дольщик купил одну площадь с отделкой, а по факту получил намного меньше. Застройщик не примет претензию по фактической площади после отделки, так как площадь ПИБ/БТИ измерялась до отделки. Такой спор решается в судебном порядке и с помощью судебных экспертиз. Идеально, когда ПИБ/БТИ измеряют площадь только после отделки. По нашему опыту можно сказать, что в большинстве случаев в домах, где сдаются квартиры как с отделкой, так и без неё, площадь измеряется до отделки, так как специалисты ПИБ/БТИ посещают объект один раз.
От себя добавим, что при покупке квартиры необходимо обращать внимание на договор долевого участия, выяснять, как именно определяется площадь квартиры (с балконом/лоджией или без них), допустимую погрешность, а также влияние отделки на конечную площадь. При приёмке квартиры рекомендуем проводить контрольные обмеры независимой организацией, чтобы удостовериться в правильности обмеров ПИБ/БТИ.
Материал подготовил Крикун Евгений, инженер кадастрового отдела «Авангард Оценочная компания».
Подробнее:
+7 (812) 425-33-42
vk.cc/al9TXD