Краткое пособие-мнение.
Недвижка — очень сложный рынок. Тут нельзя просто купить первую попавшуюся квартиру и ожидать прибыли в 300%. Нельзя игнорировать огромное множество экономических факторов. Нельзя не разбираться в юридических и даже иногда строительных тонкостях. В общем, если вы ставите своей целью именно заработать на рынке квартир, то задача у вас, мягко говоря, непростая.
Давайте вместе разбираться, что же делать и рационально ли вообще вкладывать деньги в недвижимость. Для начала, поделюсь своим мнением. Будучи человеком, который видел дефолт 1998 года, я четко убеждена в том, что квадратные метры, да еще и в столице, никогда не “сгорят”. Сколько бы еще экономических кризисов не ждало нашу страну, цены на жилье продолжат расти вверх. Людей становится все больше и больше, а вот свободной земли — наоборот. Так что если вам нужно надежно сохранить свои сбережения “на года”, то покупка квартиры — прекрасный вариант сделать это. Особенно, если есть собственная квартира и подрастающие дети. Но учитывайте: сохранить, а не приумножить!
Где же начинаются подводные камни? Там, где мы начинаем думать, что накопили капитал, и с помощью квартиры быстренько заставим деньги работать и приносить дополнительные деньги. Такая схема провальна, особенно если вы покупаете бабкину однушку в центре, и считаете, что с аренды вам накапают огромные проценты. Увы, в нашей стране слишком много несостоявшихся рантье, которые сильно обожглись, пытаясь так обеспечить себе безбедное будущее. Доказано: доходность и окупаемость хорошая далеко не у всех квартир. Особенно, если это центральные и элитные районы, жилье в которых стоит несказанно дорого, а окупается очень сложно. Заметьте, я ни в коем случае не ругаю ЦАО! И все же, согласно аналитике от The Meters, центральный округ показывает весьма плохие результаты для тех, кто покупает там квартиру под сдачу.
Копнем глубже! Уверена, сейчас найдется кто-нибудь, кто скажет, что такие квартиры можно сдавать посуточно. Не будем брать во внимание, что сейчас времена коронавируса, которые закончатся непонятно когда, попробуем рассчитать, насколько это выгодно.
Для эксперимента я выбрала район Арбат. Как мы видим, цены на лето сейчас составляют около 3-10 тысяч за ночь. Допустим, ваша квартира, которую вы сдаете за 6000 рублей в день, занята 100% времени ежемесячно 12 месяцев в год. В реальной жизни, конечно, такого не случится при посуточной или понедельной аренде. Тогда вы получаете около 186 000 в месяц. 3% с этого нужно отдать сервису, если вы сдаете квартиру через Airbnb. Получается, у нас остается 180 тысяч.
Такая стоимость была выставлена за квартиры примерно в 70 квадратных метров. Теперь считаем! Если бы мы сейчас покупали квартиру такого размера в районе Арбата, она обошлась бы нам примерно в 40 миллионов. Мы не включаем сюда ремонт, но простоты и чистоты подсчетов допустим, что купили жилье в идеальном состоянии, полностью с мебелью, техникой и даже посудой.
Давайте посчитаем доходность от такой покупки:
12 месяцев аренды (2 млн 160 тысяч) поделим на стоимость квартиры и умножим на 100%. Получаем 0,054% от сдачи. И это учитывая то, что мы придумали себе практически волшебные условия, которых никогда не будет в реальной жизни.
Конечно, это все очень примерно и условно. Спрос нестабилен и не так прост. Однако главной целью всех моих подсчетов было показать, что даже посуточная сдача квартиры в аренду, которая до сих пор почему-то считается очень выгодным бизнесом и всячески продвигается на просторах интернета, не спасет от низкой доходности квартир в центре.
В своих статьях я уже упоминала, что хорошая доходность считается от 6%. Но, на самом деле, такой процент сейчас ожидается только в одном районе Москвы — Нижегородском.
Нижегородский — район, который сейчас только набирает популярность у жителей города, но скоро “стрельнет”. Поэтому, если вы хотите купить квартиру, чтобы потом продать ее по более высокой цене или же все же хотите сдавать жилплощадь, советую присмотреться именно к нему.
В целом, рынок жилья становится сложнее и сложнее для частных инвесторов. Если вы планируете покупать квартиру не для себя, а для приумножения финансов, обязательно принимайте во внимание все факторы, которые могут отразиться на вашей стратегии инвестирования. На цену покупки/продажи жилья влияют не только изменения в экономике, но и технологии, используемые при постройке домов, численность изменения, законодательство и даже модные тенденции в дизайне. Перед тем, как покупать квартиру “на вырост” в денежном плане, задумайтесь — все ли обстоятельства вы учитываете или пора снимать радужные очки?
Инвестируйте с умом!
Всем хороших вложений!
Елена Быстрова
Блог “У нас на районе”