В режиме реального времени, на рынке новостроек, происходят изменения, по масштабам сопоставимые с событиями весны-лета прошлого года, когда введение льготной ипотеки, спровоцировало стремительный рост цен.
Очень сильное падение спроса. К каким последствия оно может привести?
По горячим следам, через несколько дней, после фактической отмены льготной ипотеки, я написал заметку: «Коза» застройщикам и банкирам. А нам? Отмена льготной ипотеки. Первые итоги. , где было зафиксировано, буквально уже в первые дни, падение спроса на ипотеку на 40%
Почему это так важно?
Потому что подавляющая часть сделок на первичном рынке, совершается с использованием ипотечных займов. Данные по Москве за июнь показали, что в общем объёме продаж, 72% сделок совершаются с использованием ипотеки.
Значит, любое падение спроса на ипотеку в размере десятков процентов, автоматически, приводит к падению спроса на квартиры в строящихся домах, также, на десятки процентов.
Информацию первых дней, можно было воспринимать, как естественную реакцию - шок на отмену.
И только последующие дни могли показать, произошедшее в первые дни падение – это первая реакция покупателей, которая сгладится со временем, по причине адаптации к новым условиям, или начало нового тренда. Тренда на снижение спроса.
Прошло три недели.
Данных стало гораздо больше. Причём не только по Москве, но и, что очень важно, по регионом.
Когда изменяли условия получения льгот по ипотеке, многие говорили, что программа в изменённом виде ударит по рынку Москвы, Санкт-Петербурга, ну и еще нескольким крупным городам.
Основную часть регионов изменения не затронут, потому что суммы в 3 млн.руб, вполне достаточно, для приобретения приемлемого жилья.
Что мы видим по факту?
Никаких итогов подводить нельзя, но первые выводы, сделать, очень даже можно. Тем более, когда эти выводы делают сами участники процесса.
Что, например, говорят о текущей ситуации представители застройщиков, которые собрались со всей страны на круглый стол: «Стройка. Главное», организованный порталом ЕРЗ (Единый ресурс застройщиков) 20 июля в Москве.
Как они оценивают действительность, наступившую после 1 июля.
Послушаем их.
Москва и Московская область
По словам Вячеслава Приймака, за первые 20 дней июля ГК ИНГРАД зафиксировала в области снижение объёма заявок по льготной ипотеке на 60%. Что касается Москвы, то в столице отмечается резкое падение заявок на ипотечные кредиты
Ленинградская область
Мария Кононова из группы ИСТ МАВИС, сообщила о четырёхкратном сокращении ипотечных заявок на новостройки в Ленинградской области. Ранее 70% клиентов ИСГ МАВИС покупали жилье в ипотеку, поэтому для компании это является существенным падением.
Краснодарский край
На Кубани также отмечается тенденция снижения спроса на ипотеку. Павел Петров сообщил, представляющий крупного регионального застройщика DOGMA, сообщил, что объем заявок по этому кредитному продукту сократился на 40%.
Челябинская область
Наталья Кузьминых сообщила, что в июле ГОЛОС Девелопмент зафиксировал падения объёма продаж, с использованием ипотечных продуктов, на 70%.
Рязанская область
Для этого региона изменения по льготной ипотеке не являются значимым фактором. Средний чек покупки недвижимости в Рязани составляет 3 млн руб., что соответствует максимальному размеру кредита по новым условиям. В связи с этим представитель региональных застройщиков прогнозирует, что покупатели продолжат пользоваться предлагаемым продуктом.
Новосибирская область
По словам, представителя застройщика ГК SKY GROUP из этого западносибирского региона, падение заявок по ипотечным сделкам на уровне 50—57%.
Кировская область
Застройщик из Кировской области не отмечает ощутимых сдвигов после 1 июля.
«Средняя стоимость недвижимости в регионе составляет 3,5 млн руб., что сопоставимо с лимитом по льготной ипотеке, а дополнительные 0,5 процентных пункта по ставке людей не сильно смущают»: объяснил Юрий Захаров – генеральный директор застройщика «Железно». «Мы надеемся, что семейная ипотека как альтернативный продукт позволит поддержать падающий на рынке спрос».
Республика Татарстан
Для Унистрой льготная ипотека оказалась весомым фактором, который значительно повлиял на долю ипотечных сделок в общей структуре продаж. Как сообщил представитель застройщика Искандер Юсупов, в мае и июне она составляла аномальные для компании 80%.
«Первую неделю июля ипотеки не было вообще. На сегодняшний день она составляет порядка 40%, если считать с начала месяца, — поделился данными Юсупов. — Для Татарстана ипотеки с господдержкой фактически больше нет, потому что стоимость только однокомнатных квартир в нашем регионе стартует от 5 млн руб.».
Астраханская область
Юлия Васильева отметила, что ситуация в регионе отличается от общей тенденции, и появление ипотеки с господдержкой дало прирост всего в 15%, поэтому после вступивших изменений сильных колебаний ДК Прогресс не ощущает.
«Мы не почувствовали в июле снижения доли ипотечных сделок, она стабильно держится на уровне 70%, — рассказала Васильева. — С нашим средним чеком в 4—4,5 млн руб. люди могут позволить себе объем кредитных средств в размере 3 млн руб. по новым условиям».
Свердловская область
В ТEN девелопмент за первые две недели июля отметили снижение сделок по ипотеке в размере 50% - 60%, однако топ-менеджмент компании держит ситуацию под контролем.
«Текущая ситуация была ожидаема — это нормальные последствия нововведений, которые ухудшили покупательский спрос», — объяснил представитель застройщика Владимир Щеколдин.
Нижегородская область
Мария Голубева сообщила, что, по информации банков-партнеров РК Манхеттен, снижение заявок по ипотеке составило от 25% до 70%.
Итак.
Какова ситуация в стране через три недели, прошедшие с 1 июля?
Если не брать регионы с небольшими средними ценниками: Рязанская область, Кировская область (по которой представитель застройщика все-таки подтвердил, что падение спроса наблюдается и у них), Астраханская область, падение спроса на ипотеку, в целом по стране, в интервале от 25% до 70%.
Причём цифра в 25% названа лишь одним участником круглого стола, остальные говорили о разбросе в интервале от 50% до 70%.
Если исходить из того, что среди всех следок по продаже, доля ипотечных сделок составляет более 70%, падение спроса на жилье в новостройках. можно оценить в 35-50%.
Как говорил незабвенный О. Бендер: «Кто скажет, что это не мальчик, пусть первый бросит в меня камень».
Так вот, кто скажет, что падение продаж на 35-50% это не значимые для застройщиков показатели, пусть первый бросит в меня камень.
Это очень серьёзные потери по выручке, и серьёзные угрозы их планам.
Многие на блоге полагают, что застройщикам, падение спроса, «до лампочки».
Не будут покупать, ну, значит, будут меньше строить.
Я всегда пытался объяснить, что строительная отрасль так не работает. Так не подходят к делу и крупные застройщики (неважно, федеральные, или региональные). Если спрос падает, они думают, как исправить ситуацию, как вернуть спрос.
То, что проблема обсуждается среди застройщиков, подтвердила дискуссия на круглом столе.
Мы видим разные варианты, которые готовы применить застройщики, пытаясь найти выход из положения.
Для того, чтобы понять, какие они намечают планы, для решения возникшей проблемы, снова послушаем их представителей.
«Чтобы нивелировать падение, мы запустили собственные меры поддержки покупателей. Например, разрабатываем с банками совместные продукты, которые помогут частично снизить финансовую нагрузку на покупателей».
«Средний чек у нас составляет 5 млн руб., однако поскольку максимальная сумма льготной ипотеки снижена до 3 млн руб., идёт значительное падение спроса. Чтобы скорректировать ситуацию, совместно со Сбербанком мы внедрили субсидированную ставку на уровне 0,1%».
«Чтобы стабилизировать ситуацию, мы внедряем следующие инструменты: субсидирование процентной ставки, ипотечные каникулы, а также индивидуальные продукты, разработанные совместно с банками».
«Уменьшение предельной суммы кредита скорректировало спрос на ипотеку, так как средний чек на нашем рынке составляет 5 млн руб, Мы дорабатываем это субсидированием от застройщика и программой trade-in, по которой компания выкупает и реализует объекты клиентов через партнёрские каналы».
«Мы планируем наверстать спад с помощью trade-in, сервиса и пост-продажного обслуживания».
«В течение года мы запустили несколько проектов с рациональными планировками без лишних метров. Этот продукт оказался востребован в нашем регионе».
«Мы наблюдаем снижения запросов по ипотечным сделкам.
Однако мы недавно вывели на рынок новый продукт. В программах субсидирования смысла участвовать больше нет, но предлагаем рассрочку от застройщика».
Как видите, застройщики «уперлись», и не о каком снижении стоимости квартир и речи не ведут. Стена!
Субсидирование ставки по ипотеке, рассрочки от застройщиков, ипотечные каникулы, программы обмена с доплатой, уменьшение площади квартир в строящихся домах, все что угодно, только не снижение стоимости квартир.
Но давайте ответим себе на вопрос, сработают ли эти меры?
Средний метраж квартир, купленных в новостройках Москвы, снижается который год подряд. За последний год, он уменьшился еще на 6 м2. Но это не спасло застройщиков от начавшегося падения спроса.
Trade-in, от застройщиков? Ну и в чем здесь новизна. Кто хотел, и раньше мог продать свою квартиру и купить с доплатой, либо сам, либо с помощью риэлторов.
Тем более я сомневаюсь, что представители застройщика будут предлагать выгодную для покупателя цену за его жильё, которое он предложит в обмен. Они будут предлагать выгодную ДЛЯ СЕБЯ цену, которая не факт, что кого-то устроит.
Не думаю, что это даст значительный прирост продаж.
И наконец, все перечисленные манипуляции со ставками по кредитам.
Все предлагаемые действия по субсидированию, или рассрочке, или ипотечным каникулам – это ЭРЗАЦ от программы льготной ипотеки, ее подмена.
Застройщиками, таким образом, делается допущение, что, если бы программа льготной ипотеки продолжила свою работу, никакого проседания по спросу, не было бы и в помине.
Но это глупость!
Надо же так умудрится закрывать глаза на реальность, и прятать голову в песок.
Спрос начал проседать еще ДО отмены льготной ипотеки.
Уже в мае, еще за месяц до фактической отмены программы, количество взятых ипотечных кредитов уменьшилось на 22,5%, по отношению к предыдущему месяцу (см. «Объелись? Квартиры уже не нужны? Ну, значит жди снижения цен в новостройках»)
То есть в тот момент, когда сами застройщики, в преддверии отмены программы, ждали невиданного наплыва ипотечников, спрос на ипотеку не только не вырос, но напротив, упал.
Если уж спрос начал падать при действующих льготах, с чего застройщики взяли, что они смогут вернуть спрос на прежний уровень, внедряя различные эрзац-программы, заменяющие их.
Все что обсуждают застройщики, все, что они планируют делать, для оживления спроса, уже действовало на рынке и до 1 июля, и результатов не принесло.
И все потому, что не один из обсуждаемых вариантов, не решает ключевую проблему. Собственно ту, которая и привела к снижению спроса.
Цены на жилье выросли непропорционально росту доходов (а на самом то деле, их падению), что привело к тому, что жилье с новыми ценниками, стало людям просто не по карману, какие бы льготы им не предлагали.
Как обсуждаемые варианты, решают эту проблему?
Никак!
Что я хочу сказать.
Застройщики загрузились не на шутку.
Происходящее на рынке, их беспокоит всерьёз.
Не вооружённым глазом видно их желание экспериментировать со всяческими штучками, лишь бы не допустить снижения цен.
Ну что ж!
Пусть поиграют в игрушки, и наиграются.
Ничего у них не получалось уже до 1 июля, не получится и сейчас.
А когда у них ничего не получится, когда спрос не восстановится, им придётся искать другие решения.
И точно так же, как объявление льготной ипотеки в прошлом году, послужило триггером резкого роста спроса, и последующего за этим, роста цен, отмена ее, уже послужившая триггером мощного падения спроса, послужит, в недалёком будущем, и снижению цен.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Жаль, что у нас все это именно через мутные схемы реализуется. По факту кому-то своим, с дисконтом... А потом уже на вторичку пойдёт по "рыночной" цене.
Если б условные банки сами продавали, как они ипотеку дают — вот тут был бы теоретический шанс и на снижение цен (нафига банку тысячи квартир), и на более-менее прозрачный и надёжный процесс.
Может когда-то и к этому придём...
Статья: Сможем ли мы прикупить дешёвых залоговых квартир.
В начале 2014 никто не предполагал, что недвижимость упадёт на 10% через год и никто не предполагал, что в начале 2020 года недвижимость вырастит к концу года на 20-30%. Поэтому думаю, что только можно угадать потрясёт рынок или нет через год. То, что потрясения бывают — это неоспоримый факт. А вот сроки можно только угадать.
Статья: Жилищный рынок. Апокалипсис, растянутый во времени.
Покупательский спрос удовлетворён на несколько лет вперёд, купили даже те, кто не собирался покупать... Теперь смотрим, что будет. Конечно, резкого снижения цен не будет пока, но уверенна, что цены теперь только вниз...
Статья: Неприятности для застройщиков. Водоворот скидок. Все ли из него выплывут?
Иван, Я не знаю, смотрите уровень зарплат в той же Москве, смотрите статистику по бизнесу, да многие параметры говорят о стагнации ... Ничего не растёт, кроме кол-ва ипотек и кредитов на авто. Я вижу эту ситуацию так, собирал человек на квартиру, или машину, 300-500-1млн собрал, тут бакс вырос, процент по вкладу упал, все кричат девальвация, деноминация, КАТАСТРОФА, вот и побежали все скупать, добирая остальные 70-80% в кредит, цены естественно выросли. Сейчас такие бегунки закончатся и всё, гамон…Автор про это и пишет. Я в этом дурдоме по таким ценам участвовать НЕ БУДУ, купил баксы, по 76, признаюсь честно , если и потеряю сколько то х.р с ними , НА ИПОТЕКЕ Я ПОТЕРЯЮ В РАЗЫ БОЛЬШЕ , тем более по такой цене....Много дураков.....очень много. Вы доходность видели с аренды квартиры? В Подольске просят за неё 4.5 млн, а сдают за 22000)))) и то поискать им приходится клиента, подождать....Окупаемость перевалила за 30 лет уже , не так давно было 12-15 лет...Все это рухнет брат , это пузырь!
Статья: Ипотечный рынок России. Рванёт не по-детски.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*
НОВЫЙ СРУБ
живопись, масло, 120x100 см, 2017
Евгений Балакшин
Другие заметки на эту тему:
* Жилищный рынок. Апокалипсис, растянутый во времени.
* Неприятности для застройщиков. Водоворот скидок. Все ли из него выплывут?
* Скидки пошли – лёд тронулся. Рынок продавцов жилья трещит по швам.
* Повторит ли рынок новостроек судьбу «Титаника»?
* Ипотечный рынок России. Рванёт не по-детски.
* Новостройки Москвы. Цены на пороге снижения? А есть варианты?
* Мощные, но кратковременные скидки на рынке новостроек Москвы. Карнавал начинается?
* В набат? Параллельными курсами. Падение продаж на вторичном рынке жилья на 35%.
* «Коза» застройщикам и банкирам. А нам? Отмена льготной ипотеки. Первые итоги.
* Объелись? Квартиры уже не нужны? Ну, значит жди снижения цен в новостройках.
* "Пузырь на рынке жилья». Сказано не мной. Центральным банком. Куда уж круче.
* Любопытное заявление застройщика. Частный инвестор уходит с рынка? Что нам от этого ждать.
* Плохая новость для застройщиков. Все ждут снижения цен. Можно ли плевать против ветра?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,