Надо знать, что продавцы фактически не несут никаких рисков. Они находятся в середине, то есть всегда могут передумать покупать и продавать. Покупателю-продавцу не надо снимать жилье, поскольку он может сразу после сделки переехать в другое. Есть плюсы и для покупателей. Можно приобрести жилье по цене ниже рыночной, поскольку продавцы при альтернативных сделках чаще соглашаются на это.
Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его.
Как провести альтернативную сделку
Надо разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку.
Продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
Составить предварительное соглашение, в котором следует указать данные сторон сделки, информацию o квартире, сроки заключения основного договора и условия оплаты. 3aключать лучше два соглашения: одно — c покупателем, второе — с продавцом.
После чего составить договоры купли-продажи. Оба договора купли-продажи подписываются одновременно.
Подавать все документы в Росреестр следует одновременно. Понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Главная сложность в альтернативной сделке с ипотекой заключается в том, что в сделке очень много участников: страховая компания, банк, собственники квартир, регистрационная палата. Необходимо учесть интересы каждого участника, проверить каждый документ, чтобы не было проблем с регистрацией. Все детали сделки должны быть идеально спланированы и подготовлены, а каждый участник должен учитывать интересы друг друга. Кроме того, если оформлять ипотеку на доплату, то приобретаемая квартира будет находиться в залоге у банка до погашения кредита. Если, наоборот, приобретается квартира, купленная в ипотеку, то потребуется дополнительное соглашение с банком на сделку. Эти нюансы следует учитывать и заранее подготовиться к ипотечной сделке
.
Альтернативная сделка с маткапиталом, как и стандартная, подразумевает наделение детей и супруга долями и получение разрешения органов опеки на продажу недвижимости. Также в данном случае потребуется нотариально заверять сделки.