Обычно в проведении альтернативной сделки участвуют три и более стороны:
продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
продавец, у которого покупает продавец-покупатель.
Формально альтернативная сделка похожа на прямую продажу, где есть один покупатель и один продавец, но при этом есть нюансы. Во-первых, денежные средства от первоначального покупателя поступают напрямую к конечному продавцу, минуя продавца-покупателя. Во-вторых, при проведении альтернативной сделки стороны одновременно подают документы на регистрацию права собственности в Росреестр. Договоры купли-продажи регистрируются в одно время. Деньги обычно передаются при помощи счета или банковской ячейки. В случае, если покупатель-продавец хочет продать одну квapтиpy, а приобрести двe, участников сделки становится еще больше, и продажа усложняется. Каждую сделку нужно регистрировать отдельным договором.
Существуют различные виды альтернативных сделок.
Сделка с равноценным обменом: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами, фактически передача денег между такими людьми не происходит.
Сделка с неравноценным обменом, или доплатой. В данном случае продавец-покупатель продает свою квартиру и приобретает более дорогое жилье с доплатой. Это самый распространенный вариант.
Разъезд (съезд): обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд). Такой вид сделок популярен в молодых семьях, когда родительская квартира или дом продается и покупается несколько объектов, меньших по площади и стоимости.
К сожалению, кроме стандартных рисков при продаже-купле жилья на вторичном рынке, у альтернативных сделок есть и другие, присущие только им.
1 Если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или не сможет согласовать надлежащие условия с конечным продавцом, существует высокий риск срыва альтернативной сделки.
2 Продавец может повысить стоимость квартиры, выставленной на продажу, тогда гарантированно все квартиры в цепочке также вырастут в цене.
3 Документы в Росреестр хоть и подаются одновременно, но для регистратора каждая сделка является самостоятельной. Поэтому может возникнуть ситуация, что одна сделка — например, между первоначальным продавцом и продавцом-покупателем — пройдет регистрацию, а другая сделка будет приостановлена. В таком случае сторонам потребуется подавать заявление на приостановку перехода права собственности по другой сделке или обращаться в суд. При проведении подобной цепочки сделок в договоре необходимо ссылаться на ст. 157 ГК РФ (сделки под условием), указывая, что права и обязанности по договору купли-продажи недвижимого имущества переходят к сторонам только при регистрации в Росреестре второй сделки, что увеличит шансы в суде
Еще одним минусов альтернативных сделок является более длительный срок их заключения. Обычно на это уходит от трех до пяти месяцев.