Доброго времени суток Всем читающим!
С конца этой истории прошел 1 год и 2 месяц. На эту историю даже есть отзыв о моей проделанной работе вот тут https://www.youtube.com/watch?v=Yj_96OHr7ow.
И всё равно видео отзыв не передал то с чем пришлось столкнуться...
Я живу в Санкт-Петербурге. К началу марта месяца 2020 все были наслышаны об эпидемии из Китая, которая захватывала страны, но откровенной паники среди жителей Питера не было. В магазинах начали появляться люди в масках и перчатках, и они скорее вызывали удивленные взгляды других посетителей.
В ЖК "Лондон парк" продавал последнюю из 9 квартир инвестора. Застройщик в 2008 году за долги перед инвестором отдал 9 квартир. 9 трехкомнатных квартир большой площадью и весьма спорной планировкой! Как Вы понимаете был отдан за долги самый лютый неликвид)
Сам ЖК был одним из старейших Питерских долгостроев. На момент этой истории дом был сдан и очень неохотно люди в него заселялись, а те кто за долгий период строительства уже 10 раз решил свой жилищный вопрос - перепродавали квартиры. Покупатели с опаской относились к этому дому, т.к. считали, что дом плохой, скоро разрушится, плохое качество строительства, в бетон вмурованы узбеки, которые его строили, по монолиту идет плесень, двойные-тройные продажи и прочее. Как Вы понимаете возражений было действительно много, в большинстве своем, что касалось качества строительства мнения были навеяны слухами, про двойные и тройные продажи тоже было не правда - ЛЭК, он же Л1 можно "костерить" за многое, но точно не за это. Возражений было много, но так или иначе возражения отрабатывались.
На тот момент в Лондон парке на продажу было выставлено порядка 300 квартир трехкомнатных квартир, из них большая часть продавалась от Застройщика. Квартир 40 перепродавались от частных лиц. Часто встречались квартиры от частников в продаже без оформленного права собственности(продажа по договору уступки права). У застройщика цены на аналогичные квартиры всегда будут выше чем у агентов и частных продавцов, где-то от 10 до 30%. Объясняется этот факт тем, что
- сделки с застройщиком считаются более безопасными, т.к. застройщик по факту первый собственник,
- у застройщика нет квартир с историями,
- застройщики продают квартиры за полную рыночную стоимость,
- у застройщиков все проходит официально,
- застройщики аккредитованы в банках, и тд.
Хотя на тот момент часть квартир у данного Застройщика находилась под арестом приставов. Сделка проходила следующим образом: Покупатель приходил, получал одобрение в банке, с которым у Застройщика было соглашение, за счет средств покупателя и банка снималось ограничение у приставов, и осуществлялся переход права на имя Покупателя - такая себе схема, но рабочая))
У частных продавцов ситуация иная:
- время владения квартирой менее 1 года, следовательно продажная цена квартиры по договору купли-продажи(далее ДКП) будет занижена до покупной - дельта иной раз может доходить до половины от реальной продажной стоимости,
- квартиры чаще всего находятся в залоге банка(ипотека),
- квартиры могут быть куплены с использованием материнского(семейного) капитала, следовательно требуется выделение долей и согласование продажи с ОПЕКОЙ,
- продавец в был в браке на момент покупки, на момент продажи в разводе и с бывшим супругом(й) сложные отношения
- и т.д.
В марте, все сделки с недвижимостью проходили в стандартном режиме. Ездили в банки заключали ипотечные договора, экономили на электронной регистрации, т.к. самостоятельно без записи можно подать документы через МФЦ. Чувствовалась некая нервозность со стороны Покупателей и Продавцов.
В конце марта объявили lockdown. На этом фоне часть моих Продавцов отказались от сделки по которым был уже найден Покупатель и согласован договор, часть Покупателей так же предпочли отказаться от сделки, т.к. не понимали как им дальше отдавать ипотеку(((
Апрель месяц был очень сухим на звонки, просмотров естественно было мало, либо проводились online. В середине апреля 2020 года, пришла ко мне на просмотр, прекрасная девушка, Самира(далее - С. имя не изменено, т.к. С сама давала видео отзыв). С. жила на соседней улице, видела как строится дом. С. хотела большую квартиру с большой кухней.
Квартира ей понравилась, но она выбирала между моей квартирой и квартирой застройщика. Муки выбора у С. заняли недели две. Внесла аванс и начали готовить и сделку и делать одобрение для С. в банке.
С. зарегистрирована как Индивидуальный предприниматель. Индивидуальных предпринимателей(далее ИП) и собственников бизнеса(далее СБ) банки не любят. Для ИП и СБ условия всегда менее выгодные (минимум +1% к базовой ставке) и очень ограниченный перечень банков, которые выдают ипотеку таким категориям заемщиков.
Решили пойти по классике, через вечно зеленый банк, но С. предупредила, что там был отказ! Уточнил у своего куратора, т.к. являюсь официальным партнером банка по ипотеке, отказ ей был в базовой программе при 20% первоначальном взносе(далее ПВ), т.е. она как потенциальный заемщик не соответствовала требованиям банка по стандартной ипотечной программе! Программа по которой она могла пройти в банке предусматривала минимум 50%. У С. такого первоначального взноса не было. Максимум было 30%.
Обратился к партнерам в РосбанкДом(бывший ДельтаКредит). Росбанк более лояльно относится к ИП и СБ, но ПВ взнос у них минимум составлял 35%, и очень большой пакет документов для одобрения. Предоставили всё! Несмотря на отличную кредитную историю С. Росбанк согласовал ей сумму к выдаче меньше на 2 млн. рублей, т.е. готовы были дать 4 млн, а нужно 6,175 млн.рублей.
У С. не было возможности увеличить первоначальный взнос. И вроде всё! На этом история закончилась бы, т.к. в условиях объявленной пандемии, больше не было банков, которые были готовы дать ипотеку ИП. Родители у С. уже преклонного возраста и им ипотеку бы просто не одобрили бы. Супруга у С. нет. Дочь еще школьница. Вариантов больше нет!
Партнеры в Росбанке, очень не охотно, предложили провести сделку по стандарту банка ДОМ.РФ. Для Вашего понимания как это происходит: Фактически выдает деньги и кредитует Дом.РФ, но все одобрение и проведение самой сделки сопровождает РосБанк. Банк Дом.РФ - это госбанк, который был создан государством специально для стимулирования и развития ипотеки в России.
И о чудо - в банке нужен ПВ 30%, по документам: паспорт, свидетельство ИНН, СНИЛС, и последняя налоговая отчетность! Всё!
Нам дали одобрение буквально на следующий день и кредитный лимит был предоставлен больше чем просили, но (всегда в моменты радости есть это гадское "НО") с замечаниями!
Как же я радовался! Радовалась и С.!
К сделке необходимо было предоставить документы о закрытии кредитных карт, и справку о погашении автокредита.
От С. мне сразу пришло аудиосообщение, что карту на 100 000 рублей(Сбер), она закроет без проблем, кредитную карту на 3 000 рублей - она даже не знает, что за банк. Автокредит она и так планировала закрыть, т.к. осталось два последних платежа.
Особо наблюдательные из Вас - заметят и скажут: Погоди, но в уведомлении указаны две кредитные карты на 100 000 рублей! Вы окажетесь правы, но об этом чуть позже...
Что б понять, в каком банке осталась висеть кредитная карта номиналом 3 000 рублей, отправили запрос в Росбанк, что бы Росбанк задал вопрос банку Дом.РФ, что б они ответили нам. Понимаете схему общения?
Дом.РФ не торопился с ответом, и к сожалению, напрямую, связаться с Дом.РФ не получалось. У менеджеров Дом.РФ, которые занимаются выдачей кредита? нет номеров для связи - только электронная почта! По горячей линии отвечают следующее: "если менеджер в письме не указал внутренний номер для связи, следовательно операторы call-центра не могут его предоставить!". Самое смешное, что и сотрудники Росбанка - не могут связаться напрямую с сотрудником, который выдал одобрение! Связывается Росбанк с Дом.РФ только через одного человека и только по утвержденному протоколу!!!
Сотрудники Росбанка посоветовали сделать лично запрос в Бюро Кредитных Историй. Вместе с С. через портал ГосУслуги заказали кредитный отчет по первому в списке Национальному Бюро Кредитных Историй(НБКИ).
Результаты кредитной истории С. по НБКИ. Всего открыто 3 кредитных счета.
Из них автокредит - Русфинас банк, который С. должна была закрыть, ЛОКО-банк, который она уже закрыла, и... Альфа-банк - кредитная карта на 3 000 рублей!!! Странным по этой карте было - дата последнего платежа: 02.01.1900 года, и финальный платеж - 31.12.2099 года!
Но в отчете НБКИ нигде не было упоминания о кредитной карте Сбербанка на 100 000 рублей!
К 04.06.2020 у С. на руках была справка о закрытии кредитной карты номиналом в 100 000 р. от Сбербанка, справка от Альфа-Банка, что у С. вообще нет никаких кредитов и кредитных карт, справка от Русфинанс банка, что автокредит закрыт! Нами были выполнены все условия! Все документы были отправлены в Дом.РФ через Росбанк.
Параллельно быстро сделали оценку квартиры. Банк в течение 5 дней после оценки одобрил объект и предложил назначить дату сделки.
Получили от Дом.РФ, информацию, что справки о закрытии кредитных карт и кредитов приняты. Необходимо представить справку о закрытии кредитной карты на 100 000 р. от 20.03.2014!!! Но такой карты у С. нет! У нее была единственная карта на 100 000 р. в Сбербанке и ровно ее мы и закрыли, и предоставили в Дом.РФ об этом справку! Дом.РФ такой ответ не устроил. Каким-то чудом, в отделении Сбербанка, нам пошли на встречу, и выдали справку, о том что в Сбербанке у С. больше никаких кредитных карт нет!
Написали обращение в Дом.РФ, что б они нам сказали в каком банке осталась не закрытая карта на 100 000 рублей - реакции ноль!
Паноптикум - банк, который ставит тебе условия для выдачи кредита, сам не может комментировать и объяснить условия для выдачи кредита!
Еще улавливаете нить повествования?)))
Росбанк предложил сделать запрос по другим бюро кредитных историй. В приложении ГосУслуги всего 4 организации, по одной из них мы уже сделали.
Сделали запросы во все доступные на ГосУслугах бюро кредитных историй - нигде, не в одном из них не было информации о второй кредитной карте на сумму 100 000 рублей!
Понимая данную ситуацию, мы пришли к выводу, что в Дом.РФ информация по кредитной карте на 100 000 рублей задваивалась. Другого объяснения нет и не было. Тем более, что в одобрении одна и та же карта указана от одной даты на одну и ту же сумму!
Отправили все полученные кредитные отчеты в Дом.РФ с пояснениями.
От Дом.РФ не последовало никакой реакции. Нами(Я, С. и Росбанк) было принято решение назначить сделку, т.е. рискнуть не дожидаясь ответа Дом.РФ, т.к. со слов Росбанка, такой ход мог "прокатить".
В день сделки 15.06.2020 С. пришла с оригиналами своих документов и всех справок о закрытии кредитных карт, автокредита, потреб кредита. Передали все это в оригинале сотруднику Росбанка. Отсканировали, отправили в Дом.РФ.
Сотрудник(уже другой!!!) от Дом.РФ нам выкатил замечание о не закрытой карте на 100 000 рублей, повторно отправили этому сотруднику все отчеты из БКИ, с пояснениями. Она сняла замечания! Ура! Победа! От сердца отлегло! Тысяча эмоций радости на моём лице и С.
Нам распечатали Договор купли-продажи, кредитный договор, реквизиты для перечисления аккредитива. Заявление на аккредитив подписала С. Приехал Продавец. Подписали ВСЁ. Сделали доверенности на курьеров от банка.
Так, вот теперь отступлю от повествования про банк, и напомню, как дела обстояли с подачей на регистрацию права собственности. В электронной форме регистрировать сделки с недвижимостью могли только два банка: Сбербанк и Росбанк, но регистрировали они только свои ипотечные сделки, и нотариусы, но нотариусы не могли регистрировать ипотеку. Нашу сделки можно было регистрировать только через МФЦ. В МФЦ попасть можно было только по записи. Для записи надо было звонить по номеру +7(812)573-90-00, но в 9.00 - автомат МФЦ тебя сбрасывал со словами:"Линия перегружена, пожалуйста, перезвоните". К 11.00 утра того же дня - талонов не было. Если ты вдруг становился счастливчиком и каким-то чудом пробивался на линию, то ждать в очереди на телефоне приходилось 1час20 минут-1час30 минут, в надежде, что сотовый оператор тебя не отключит после 30 минут!!! - почувствовали боль и безнадежность?!)))
Ближайшая запись велась на одну неделю вперед! Талоны в МФЦ для подачи можно было перекупить за 5 000 рублей за одно действие, а так как у нас ипотека, то действий два: регистрация перехода права собственности и регистрация ипотеки, то стоили бы нам эти талоны 10 000 рублей, не считая госпошлины! Нам очень повезло, что у курьеров банка были талоны только на 15 июня на 16.30, которые обошлись нам в 2 000 рублей!
Возвращаемся к истории про С. После того как все подписали и отдали курьерам, мы все разъехались.
В 16.00 мне позвонил Росбанк и сказал, что контроль Дом.РФ не принял наши объяснения и аккредитив не будет сформирован в пользу Продавца, пока мы не решим вопрос с несуществующей картой на 100 000 рублей!...
.... вот какое слово или словосочетания Вы использовали бы когда эту информацию услышали? Даже гадать не буду: П....., н. х.., б....!!! Ну или что-то в этом роде, так вот - я, не исключение из правил.
Созвонился сразу с Продавцом, объяснил ситуацию, что банк до исправления проблем с кредитной картой не сформирует нам аккредитив, и надо тормозить подачу на регистрацию перехода права собственности. Получил добро от Продавца.
В 16.15 набрал курьера от Росбанка. Курьер уже сидел в окне подавал документы. Остановил подачу документов. Покупателю не звонил.
Продавец имел огромные связи по Росреестру и по банкам в России. Он меня сконтактировал с главой банка Дом.РФ в Санкт-Петербурге. Выслушала всю историю нашу историю, подняла заявку, всю переписку и все документы по С., которые были загружены в систему банка. Сказала, что решать вопрос надо через Москву, т.к. в Питере этот вопрос не решить. Сказала быть на связи вечером после 20.00.
В 21.30 мне поступил от нее звонок, на другой линии с её стороны висел какой-то большОй начальник банка Дом.РФ. Открыл нашу заявку, увидел все приложенные документы, отчеты по кредитной истории, перепроверил свои внутренние отчеты по кредитной истории С.. Мы объяснили, что в их системе задвоение кредитной карты. Ответ его удивил: "Прикольно)))". На этом связь с ним прекратилась. На мой вопрос главе Питерского банка Дом.РФ, что бы это могло значить? Она ответила: "Не знаю...". Договорились созвониться в пятницу утром.
Созвонился с Продавцом. Поблагодарил за помощь. Рассказал весь диалог. Решили так же ждать утра.
Долго не мог уснуть в ту ночь. Гонял, пытался понять - а как дальше вести сделку если не выйдет? Искать других Покупателей? Искать варианты по другим банкам смысла не было, т.к. перебрали все возможные варианты.
На следующий день, в 12.04, мне на почту пришло сообщение от РосБанка:
Наконец-то я смог выдохнуть! Головная боль, которая у меня была связана с Дом.РФ, с этой квартирой, обязанности перед Продавцом и Покупателем, наконец решились!
Да, оставалась проблема с подачей документов на регистрацию, но мы ее решили(подавал в "святая святых" в Управлении МФЦ на Синопской набережной), но не хочу про это говорить, и так много сказано и написано.
По итогу:
- Продавец получил деньги.
- Покупатель купил квартиру с ипотекой.
- Я провел и дожал эту сделку!
Какие выводы и заключения у меня:
Самый главный вывод - банк Дом.РФ обхожу стороной за 1 км(что и Вам советую)! Даже если приходит клиент с одобренной ипотекой в этом банке - отказываю. Мне проще дождаться другого Покупателя.
Банк Дом.РФ абсолютно не коммуникабелен, решать вопросы или, Боже упаси, задавать их в банк бессмыслено. Вы не получите ответы!((( Линейные менеджеры ничего не решают и не понимают сути Ваших вопросов и проблем. Ощущение, что если вопрос в банке не соответствует скрипту менеджера, то его решать и не надо!
В любых ситуациях, даже которые осложнены новыми вводными данными типа Covid-19 или абсолютно заднеприводным банком Дом.РФ(может, потому что возглавляет банк обладатель крылатой фразы на Олимпиаде 2014 "Let me speak from my heart"?), всегда можно найти пути решения.
И, да - если квартира так сопротивляется, то она 100% Ваша!
Спасибо, что дочитали статью до конца! Всем спасибо за внимание! Вам добра, любви и процветания! Буду рад вопросам и комментариям!