16 июля 2021 года.
⚠️ Хотели как хуже?
🗞️ То, что должно было стать поддерживающей размещение облигаций «Страны Девелопмент» новостью, грозит превратиться в проблему.
🏭 На Элеваторной улице в Бирюлёво региональный девелопер покупает участок, на котором построит маленький ТЦ на 10 т.м2.
В этом ТЦ появится арендатор, он же продавец участка, сеть «Окей», которая снимет минимум 5 т. м2, максимум 10 т.м2. Проект самой «Страной Девелопмент» оценивается в ₽1 млрд.
🏗️Де-факто «Окей» нашел подрядчика, который построит для них здание магазина и сдаст его «Окею» в аренду. Вроде нормальный проект, доходность может достичь 15-25% IRR, если потом здание ТЦ будет продано. А если девелопер будет его эксплуатировать сам и не продаст, то доходность будет сильно ниже, думаю, что 12-15% и то не факт.
💰Одновременно «Страна Девелопмент» размещает облигации (дебют), по странному совпадению на ₽1 млрд. Купон пока планируется в районе 12%. Основная ЦА покупателей облигаций - частные инвесторы (квалифицированные).
☝🏻Какой же могут сделать вывод потенциальные покупатели облигаций? Правильно, что все (их) деньги от размещения пойдут в этот проект. Не на строительство жилья в Москве или Тюмени, а на мини-ТЦ с моноарендатором в Бирюлёво. При этом фон для торговых центров сейчас ужасный, особенно в Москве (низкая посещаемость из-за ковид-ограничений).
👤Кто подсказал тюменским застройщикам выпускать сейчас эту новость в таких формулировках? Я теперь жду опровержения и отказа от сделки с «Окей». Иначе шансы на сбор миллиарда могут драматически понизиться.