Что беспокоит абсолютное большинство покупателей квартир по ипотеке? Некоторым категориям заемщиков от ипотеки действительно лучше стоит отказаться. А тем, кто все-таки твердо решил брать ипотеку, нужно четко знать "правила игры", чтобы не остаться и без денег, и без квартиры.
Чтобы было понятней, изложу основные "страхи ипотечников" в формате "вопрос - ответ".
Что будет, если я куплю квартиру по ипотеке, а она окажется мошенническая и её у меня отберут по суду?
Ответ: все равно платить по кредиту придётся, просто кредит из обеспеченного залогом превратился в кредит без обеспечения.
Или, например, распространённый случай: купил у застройщика, а тот разорился. Банку кредит все равно отдавать надо. С виновником судись и ругайся, а банку плати по графику платежей.
Что будет, если я перестану платить?
Тут два популярных заблуждения. Первое - "квартиру отберут сразу", и второе: "пропишу детей, забаррикадируюсь и буду держать оборону, и ничего они мне не сделают".
На самом деле истина посередине. Сразу никто не отберёт у вас квартиру, будут переговоры и уговоры, если платить не начнёте - будет суд и уж тогда квартиру точно отберут по решению суда. Ни прописанные дети, ни оплаченный за неё материнский капитал - ничего банк не остановит. Вы все равно окажитесь с семьей на улице, и все равно заплатите банку сумму долга, плюс штрафы и пени за просрочки.
Что будет, если я потеряю работу или доходы резко снизятся?
Здесь заранее надо правильно рассчитать платежи и иметь запас на сумму платежей, равный 2-3 месяцам. И ежемесячный платёж чтобы был 25-30 процентов от совокупного дохода семьи, а не 50-60 процентов, как советуют банки.
Специфика ипотечной квартиры - её всегда можно продать, если чувствуете, что не получается платить, надо не ждать дефолта, а просто продавать. Ипотечная квартира находится в вашей собственности, просто право распоряжения ограничено залогом банка, а продать её можно так же легко, как и квартиру без залога.
Что будет, если заёмщик умрет?
Квартира, находящаяся в ипотеке, принадлежит заемщику, и как всякое имущество - может быть либо принята в качестве наследства, либо не принята.
Наследственное право устроено таким образом, что наследник, принимающий наследство, принимает не только имущество, но и долги. Нельзя принять наследство, но не принять долги. Нельзя принять часть наследства. Либо все, либо ничего. Причём, право выбора остаётся за наследником.
Если вы наследник - принимайте решение взвешенно, исходя из важности имущества для вас и/или финансовой целесообразности. В случае, если имущество имеет существенную цену, а платить ипотеку нет желания или возможности, можно принять наследство и сразу же продать ипотечную квартиру.
"Я боюсь брать на 20 лет, я возьму на 7 лет и быстро выплачу. Меньше переплачу"
Чем меньше срок кредита, тем больше обязательный ежемесячный платёж. Чем длиннее срок - тем платёж меньше.
Рассмотрим на примере кредита не субсидиарного на первичку, а обычного - на вторичку. Возьмём ипотечный калькулятор и посчитаем. Если, допустим, кредит у вас 5 миллионов, по ставке 8,7%, на срок 20 лет, то платёж составит 44 026 рублей в месяц. А на 7 лет та же сумма выйдет вам в 79 687 рублей в месяц.
Как видите, платёж на 7 лет почти в два раза больше. Целесообразнее взять кредит на больший срок, а если у вас есть возможность платить восемьдесят тысяч - платите ежемесячный платёж, а остальную сумму вносите как досрочное погашение кредита. И закроете кредит ещё быстрее, чем за 7 лет. А если в какой-то период понадобятся деньги на неотложные траты - собрать меньшую сумму всегда легче.
У меня белый доход небольшой. Мне кредит не дадут. Нечего даже пытаться
Дадут. Рецепт счастья: 30 % первый взнос. Практически во всех банках есть ипотека по двум документам с первым взносом от 30 процентов от стоимости жилья. Нужно предоставить в банк только паспорт и СНИЛС или водительское удостоверение.
Либо второе решение. Если собственных доходов не хватает, можно привлечь в качестве созаемщика родственников или друзей. Их совокупный доход будет учитываться, и можно будет взять необходимую сумму кредита и купить то, что нужно.
Если брак зарегистрирован, но один из супругов в просрочках, мне не дадут ипотеку?
Решение - брачный контракт или брачный договор. Согласно которому недвижимость не является совместно нажитым имуществом супругов. На кого приобретена, тому и принадлежит. Этот договор нотариально удостоверяется и подаётся в банк при подаче заявки на ипотечный кредит тем супругом, у кого с кредитной историей все хорошо.
Если мы, находясь в браке, купим квартиру в ипотеку, а потом разведемся, - как будет делиться имущество и долг по ипотеке?
При разводе ипотечную квартиру лучше продать, погасить солидарный долг перед банком, а остаток денег поделить. Другого умного и законного пути нет.
Если супруги приобретали квартиру в ипотеку, а один из супругов умер. При этом сделка страховалась по комплексному ипотечному страхованию, включающему в себя страхование жизни и здоровья. Будет ли страховая отплачивать половину ипотечного долга?
Правила страхования страховых компаний составлены таким хитрым образом, что большинство смертельных случаев будут признаны не страховыми случаями. И со страховой придётся судиться. Не факт, что вы суд выиграете.
Можно ли делать перепланировку в квартире? И что будет, если сделать это самостоятельно, без уведомления и согласия банка?
Перепланировку в ипотечной квартире делать можно с согласия банка, при этом её надо не только сделать, но и узаконить, и уведомить банк об окончании процедуры.
Если вы сделаете перепланировку самостоятельно, и не допустите просрочек, то все будет хорошо. Банку дела нет до ваших перепланировок, так как банк ходить по ипотечным квартирам не будет и проверять вас не станет.
Но если пойдут просрочки - самовольная перепланировка будет ещё одним «козырем» для банка, чтобы вас «наказать» по-максимуму.
Я сделаю дорогой ремонт, а если дойдет до суда, банк вернёт мне стоимость ремонта?
Если вы доведёте дело до абсурда. До просрочек. И банк Вас будет выселять по суду, вы потеряете все деньги потраченные не только на первый взнос, но и на ремонт. Если почувствуете что дальше платить не сможете, продавайте Квартиру не допуская просрочек. Квартира с ремонтом продастся быстрее и дороже. И вы сможете спасти большую часть затрат, а может даже и заработаете.
Если родитель хочет передать квартиру и ипотеку взрослому ребёнку?
Покупал мол для него, выплатил большую часть ипотеки - теперь, повзрослев, пусть живет и платит дальше сам. Ответ: прямого и законного способа передать ипотеку от отца, например, к сыну - нет. Но можно продать квартиру по договору купли-продажи с использованием ипотечных средств. Сделки между близкими родственниками проводятся в банках, но только по безналу и совершенно «в белую». Сын открывает ипотеку в том же банке, где ипотека у отца. Они подписывают договор купли-продажи и расчёт производится по рыночной стоимости безналичным путём.
В данной статье я постарался охватить основные сомнения и страхи всех ипотечников. Если ещё остались вопросы - пишите в комментариях.
Вот еще мои статьи и видео, которые могут вас заинтересовать:
👉 Признаки благополучных квартир - какие квартиры покупать безопасно. Важная памятка для покупателя
👉 Продажа квартиры с неполной ценой в договоре. Кто рискует больше: продавец или покупатель?
👉 Скрытые комиссионные риэлтору. Как дважды не заплатить за одну и ту же работу и не остаться в дураках
👉 Полезные советы для покупателей квартир. Читать тем, кто хочет сэкономить
👉 Все, что вы хотели знать об ипотеке. Ответы на самые популярные вопросы. Подробно и без воды
МОЙ КАНАЛ В YOUTUBE | INSTAGRAM
Писать мне лучше в WhatsApp: +79267797630, так я точно не потеряю ваше сообщение