В прошлой статье «Ипотека: добро или зло?» я говорила о том, что ипотека – это финансовый инструмент, который вы можете использовать как во благо, так и во вред своей финансовой ситуации.
Про квартиры за 40-50 миллионов, которые вам не по карману, и за которые вы должны будете работать 20 лет повторяться не буду. Моя задача – показать вам, что грамотное использование финансовых инструментов, в том числе и таких как ипотека, может помочь вам небольшими шажками создавать ежемесячные денежные потоки и увеличивать размер вашего капитала.
Сейчас рассмотрим ситуации, когда ИПОТЕКА идет во благо.
1 СПОСОБ
Купить квартиру и сдать в аренду. Подходит для вторичного жилья, так как мы не ждем срок окончания строительства.
Пример для регионов. Квартира 1 ком за 3 млн. Берем ипотеку под 5% годовых на 20 лет. Первоначальный взнос 450 000 руб (плюс расходы на сделку около 20 тыс рублей). Сумма ежемесячного платежа около 17000 руб. Сдаем в аренду: долгосрочная аренда даст 16-18 тыс рублей. Краткосрочная аренда даст около 25-30 тыс рублей. Таким образом, за сумму в 500 тыс рублей вы создаете денежный поток, который покрывает выплату по ипотеке. После закрытия кредита у вас остается квартира в собственности (цена тоже подрастет за это время).
Если у вас родился 3 или еще дети после 1 января 2019 года, то государство вам еще 450 000 рублей покроет в счет тела долга по ипотеке. Это уменьшит ваш платеж до 14000 тыс в месяц.
Ключевая ставка ЦБ теперь растет, и время дешевых кредитов прошло. Выгодно ли покупать квартиру при 8-9% кредите? В каждом отдельном случае надо просчитывать локацию и арендные ставки на недвижимость в вашем регионе.
2 СПОСОБ
Первый способ не подходит для новостроек, так как надо ждать окончания строительства и потом еще вкладывать свои средства в ремонт. Тогда нам на помощь приходит Способ №2.
В свое время, когда меня осенила идея о том, что выплачивать платежи по ипотеке можно с процентов от капитала, в голове было только: "А что, так можно было?"И купить квартиру, и сохранить капитал (отложенные на квартиру деньги), и выплачивать проценты по ипотеке.
Итак, покупаем квартиру в новостройке за 3 млн с ежемесячным платежом в 17000 руб и первоначальным взносом в 450 000 рублей. Сумму ваших накоплений в 2,5 миллиона мы заводим на фондовый рынок и покупаем облигации Федерального займа (сейчас около 7% купонный доход по ОФЗ) или надежные корпоративные облигации таких компаний как РЖД, Самолет, ЛСР, Аэрофлот и т.д с средней купонной доходностью 8-9% годовых. Так мы получаем и квартиру (за 3 миллиона рублей), и сохраняем наш капитал в 2,5 миллиона рублей, и выплачиваем ипотеку без собственных денег.
Облигации, если кто не знает, это такой финансовый инструмент, когда мы даем в долг Государству (ОФЗ) или крупным компаниям (корпоративные облигации). За пользования нашими деньгами мы получим и купонный доход (6-8%), и всю сумму долга к соку погашения. Риск есть, но он минимален, так как ваши деньги не вернутся только в случае дефолта государства или компании. Это кредит "наоборот".
Можно, конечно, купить акции надежных компаний иди дивидендные акции (около 10%), но здесь мы рискуем больше, и в случае серьезной просадки или отмены дивидендных выплат не сможем гарантированно получить требуемый для погашения ипотеки доход.
Возможно, все это звучит как-то странно и незнакомо. Но данная статья должна заставить вас задуматься, перевернуть ваше представление об ипотеке и подтолкнуть к изучению финансовых инструментов. Ведь бывает и по-другому, а не только «взял ипотеку и платил всю жизнь».
Если было интересно – подписывайтесь на мой канал Антибедность и делитесь своим мнением в комментариях
Рекомендую также прочитать: