Законодательство РФ четко определяет, какие документы должны быть на квартиру у собственника недвижимости при осуществлении сделки купли-продажи в 2025 году.
При самом простом варианте владелец недвижимости может обойтись выпиской из ЕГРН и паспортом, к которым прилагается договор купли-продажи в нескольких экземплярах. Однако обычно собственнику приходится подготавливать более широкий пакет документов — в него могут входить доказательство законности приобретенных прав на объект, различные справки, а также иная документация.
Уважаемые читатели!
Если возникнут вопросы, вы можете бесплатно проконсультироваться с социальным юристом по телефону горячей линии:
8 (800) 707-84-75 - по всей России!
Звоните, не стесняйтесь: юристы ответят на все вопросы и подскажут, как правильно действовать в той или иной ситуации.
Документы собственника на квартиру
Для проведения сделки купли-продажи собственник должен предоставить свой паспорт (паспорта всех владельцев), заполнить заявление и расписаться в договоре купли-продажи, подготовленном совместно с покупателем. Кроме того, владелец должен предъявить правоподтверждающие и правоустанавливающие документы на недвижимость, а в некоторых случаях — и иную документацию.
Правоподтверждающие документы
Правоподтверждающим именуют документ, удостоверяющий право собственности на объект недвижимости.
В настоящий момент к правоподтвержающим документам относятся:
- свидетельство о регистрации права собственности;
- выписка из ЕГРН.
Свидетельство о праве собственности — документ, в котором указывается описание объекта недвижимости и зарегистрированные на него права. С 2016 года данный документ перестал выдаваться и был заменен выпиской из ЕГРН. Старые свидетельства не утратили актуальности и по-прежнему подтверждают право собственности обладателя, если она была зарегистрирована до 2016 года.
Выписка из ЕГРН — документ, который также оформляется Росреестром. Ее преимущество перед свидетельством состоит в том, что в ней отражены наиболее актуальные сведения об объекте недвижимости, например, наложенное обременение (ограничение) на распоряжение имуществом. Также выписка содержит кадастровый план помещения, поэтому заменяет собой и кадастровый паспорт, выдача которых также была отменена.
Выписку из ЕГРН может получить любой человек на любой объект недвижимости, поэтому покупатель может затребовать её в МФЦ или через сайт Росреестра для проверки объекта самостоятельно.
Также следует отметить, что на основании п. 2 ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ юридически действительными признаются права на недвижимость, которые не были зарегистрированы, но возникли в силу закона. На практике это означает, что правоподтверждающим документом фактически могут быть признаны свидетельство о праве на наследство или справка о выплате паевого взноса членом кооператива. Для жилья, права на которые не были зарегистрированы, но возникли в силу закона, сначала регистрируется право собственности продавца, после чего регистрируется переход права к покупателю.
Правоустанавливающие документы
Правоустанавливающими именуются документы, на основании которых право собственности возникло и было зарегистрировано Росреестром, также их именуют документы-основания. Чаще всего к их числу относится договор, например, купли-продажи или дарения.
Если приобреталось жилье в новостройке, то к числу подобных документов могут относиться:
- договор долевого участия с застройщиком;
- договор уступки, если квартиры была приобретена у участника долевого строительства путем переуступки права требования;
- справка о выплаченном пае жилищно-строительного кооператива.
Также в качестве правоустанавливающих могут выступать более редкие соглашения, например, договор пожизненного содержания с иждивением (ренты). Еще одна разновидность договора, который относится к данной категории документов, это договор приватизации.
Правоустанавливающими могут быть и иные документы, так как право собственности может возникнуть не только по условиям договорных обязательств. В соответствии с российским законодательством, к числу правоустанавливающих документов отнесены:
- свидетельство о праве на наследство, если собственник унаследовал квартиру;
- акт местной администрации или государственного органа, если жилье перешло в собственность владельца по распоряжению органа власти;
- решение суда, если квартира была присуждена нынешнему владельцу.
Вид недвижимого имущества и правоустанавливающие документы:
- Купленная квартира - Договор купли-продажи;
- Унаследованная квартира - Свидетельство о праве на наследство;
- Жилье в новостройке - Договор долевого участия или уступки;
- Приватизированная квартира - Договор приватизации (безвозмездной передачи имущества в собственность граждан);
- Жилье было приобретено в браке, супруги развелись - Соглашение о разделе имущества или решение суда;
- Жилье было присуждено - Копия решения суда.
Предъявление правоустанавливающих документов не является строго обязательным — Росреестр может зарегистрировать право собственности и без них. Однако в целях безопасности покупателю стоит потребовать у продавца их предъявления для юридической проверки — так можно убедиться, что право собственности владельца квартиры возникло на законных основаниях.
Иные документы
Остальная документация на квартиру не является строго обязательной для проведения сделки, однако в некоторых случаях ее проверка необходима. Если покупатель берет ипотечный кредит, то для проведения сделки приходится оформлять или просить предоставить от собственника:
- технический паспорт БТИ;
- оценку ликвидности приобретаемого объекта недвижимости.
Данную документацию не нужно брать на регистрацию — покупатель предъявляет ее в банк для получения согласия на выдачу ипотечного кредита. Оформление данных документов обычно оплачивает заемщик.
Также необходимо учитывать, что в соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача объекта недвижимости и принятии его покупателем производится по передаточному акту, подписание которого и является моментом исполнения обязательств сторон по договору купли-продажи. Зачастую к передаточному акту относятся как к пустой формальности и забывают его составлять. Однако нужно помнить, что, если одна из сторон уклоняется от подписания акта, это является основанием для обращения в суд. Нередко стороны указывают, что договор купли-продажи одновременно является передаточным актом, в таком случае в подписании отдельного документа нет необходимости. Если же жилье приобреталось в новостройке, то оформление передаточного акта является строго обязательным.
Еще один документ, который может понадобится собственнику, это разрешение органа опеки на продажу. Получать согласие опеки приходится, если собственником (одним из собственников) недвижимости является:
- несовершеннолетний;
- лицо, признанное в судебном порядке недееспособным или ограниченно дееспособным.
Перечень остальной документации, которая может понадобиться для проведения сделки, не имеет конкретного отношения к самому объекту недвижимости. Для проведения сделки в силу закона или по требованию покупателя могут понадобиться согласие супруга на продажу, справка об отсутствии задолженностей по ЖКУ и о прописанных в квартире лицах, справка из ПНД, доверенность на продажу и т. д.
Какие документы остаются после сделки
Во время посещения Росреестра участники сделки сдают документы на государственную регистрацию. После того, как сведения о переходе права собственности будут внесены в реестр недвижимости, сторонам нужно будет посетить отделение Росреестра или МФЦ, чтобы забрать полагающиеся им документы.
У покупателя
После покупки квартиры главный документ, который должен получить новый собственник жилья — это выписка из ЕГРН как подтверждение возникновения права собственности. Также у нового владельца должны остаться:
- копия договора купли-продажи с отметкой Росреестра;
- акт приема-передачи (за исключением случаев, когда договор одновременно является передаточным актом);
- расписка в получении денег продавцом.
Расписка продавца о получении денег необходима для того, чтобы предупредить возможное обращение бывшего собственника в суд с требованием признать договор недействительным по безденежности.
Подтверждением приема-передачи денежных средств могут служить также банковские документы о безналичном перечислении.
В том случае, если приобреталось первичное жилье, вместо договора купли-продажи на руках у покупателя должен остаться копия договора долевого участия или уступки прав требований.
Если жилье приобреталось в ипотеку, то покупателю дополнительно остается отчет оценочной компании, технический паспорт на квартиру, а также образец кредитного договора с банком.
У продавца
У собственника, продавшего квартиру, после сделки остается только его копия договора купли-продажи, а также один из образцов передаточного акта, если он был составлен отдельно от соглашения. Также у бывшего владельца недвижимости остается старый правоустанавливающий документ, например, договор приватизации или купли-продажи.
Частые вопросы и ответы на них
Нужно ли для сделки получать выписку из ЕГРН, если на руках лишь старое свидетельство?
Получать выписку необязательно — сделку можно провести и на основании свидетельства о праве собственности. Однако покупатель может потребовать получения свежей выписки, в которой отражена наиболее свежая информация об объекте недвижимости.
Какие документы должны быть на руках после приватизации?
После оформления бесплатной приватизации собственнику нужно сохранить выписку из ЕГРН и договор приватизации (правоподтверждающий и правоустанавливающий документы соответственно). Также на руках должен остаться технический паспорт, однако его наличие или отсутствие большого значения не имеет.
Обязательно ли после сделки передавать покупателю оригиналы таких документов, как согласие супруга на продажу или разрешение органов опеки?
Передавать оригиналы данных документов покупателю необязательно. Другое дело, что для продавца они не имеют практической ценности, поэтому данная документация обычно после сделки остается у покупателя.
Что делать в случае утери документов?
Проблема с утерей свидетельства о праве собственности или выписки из ЕГРН решается просто — нужно всего лишь заказать в Росреестре новую выписку. Если утерян правоустанавливающий документ, например, договор, нужно обратиться в Росреестр за получением его дубликата.
Какие сложности могут возникнуть
Как покупателю, так и продавцу нужно четко знать, какие документы на квартиру нужны для продажи. Без выписки из ЕГРН или свидетельства о праве собственности Росреестр откажет в регистрации, а без правоустанавливающих документов покупатель не сможет убедиться в том, что недвижимость приобретена законным путем. В большинстве случаев продавцу приходится подготавливать и другую документацию, точный перечень которой зависит от особенностей сделки.
Однако даже наличие полного пакета документов на квартиру не гарантирует того, что сделка пройдет без проблем. Покупателю нужно обязательно проверить их на подлинность и на наличие ошибок. Актуальность правоподтверждающих документов можно проверить, запросив свежую выписку из ЕГРН. С правоустанавливающими документами дело обстоит сложнее. Убедиться в их подлинности и соответствии законодательству без соответствующей юридической подготовки нелегко. Помочь в проверке документов может юрист, специализирующийся на жилищном праве, либо риелтор.