Часто квартиры на первых этажах многоэтажных домов выкупаются для переоборудования их под занятия коммерческой деятельностью (офис, магазин, салон красоты). Юристы АН «Правозем» перед заключением такой сделки купли-продажи рекомендуют ознакомиться с выпиской ЕГРН на покупаемую недвижимость (чтоб убедиться в отсутствии обременений), требованиями Жилищного кодекса, связанными с переводом помещений в нежилой фонд и узнать мнение соседей на этот счёт.
Условия для перевода квартиры в нежилое помещение
Чтобы собственник гарантированно реализовал свои планы по ведению бизнеса, требуется знать основные условия перевода квартиры в нежилой фонд:
- Первый этаж многоэтажного дома;
- Отсутствие обременений (залог, аренда, арест);
- Наличие отдельного входа, не нарушающего права жильцов дома;
- Согласие собственников других квартир на ведение коммерческой деятельности в их доме;
- Запрещены строительные работы, которые приведут к ухудшению характеристик дома и демонтаж конструкций, входящих в общую систему МКД.
При этом следует учесть, что не получится поменять назначение только у одной комнаты, переводить придётся всю квартиру целиком.
Порядок действий для изменения назначения квартиры
Помимо того, чтобы были выполнены все условия, для начала бизнеса в многоквартирном доме, собственнику придётся соблюсти строгий порядок действий.
1. Подготовка проекта по перепланировке квартиры
Обязательным условием переоборудования квартиры для бизнеса является отдельный вход. Такая реконструкция затрагивает несущие стены, а следовательно, для согласования работ потребуется формирование проекта. Для этого подготавливаются поэтажные планы и схемы всего дома, акты о техническом состоянии несущих конструкций, заключение эксперта о возможности перепланировки и др. Проект составляется организацией, входящей в СРО и включает в себя подробное описание планируемых действий, противопожарные мероприятия, схемы гидроизоляционной системы напольных покрытий, чертежи устройства новых перегородок и демонтажа старых и т.д. Также в проект вносятся мероприятия по обустройству пандуса для людей с ограниченными возможностями и дополнительной звукоизоляции.
2. Получение согласия жильцов многоквартирного дома
Так как в список обязательных документов входит протокол общего собрания жильцов, застройщику придётся организовать собрание и показать проект перепланировки. Первоначально мы рекомендуем заручиться согласием ближайших соседей, то есть тех, квартиры которых имеют смежные стены с будущим коммерческим объектом. Мнение этих собственников комиссия будет учитывать в первую очередь, поэтому документ оформляется в письменном виде с указанием ФИО, паспортных данных, номера квартиры, номера и даты правоустанавливающего документа.
Далее следует оповестить всех жильцов о предстоящем собрании. Сделать это можно, направив каждому заказное письмо (при этом желательно сохранить уведомления о получении), вручив оповещение лично в руки под роспись или повесить объявление в общественных местах.
Если в многоквартирном доме есть неприватизированные квартиры дополнительно оповещается их собственник, то есть администрация.
На собрание мы рекомендуем пригласить юриста и проектировщика, которые разъяснят спорные вопросы. Решение собрания оформляется в виде протокола с указанием количества согласных и несогласных.
3. Получение разрешения на перевод квартиры в нежилой фонд
Для получения разрешения застройщик собирает следующую документацию:
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Проект перепланировки;
- Протокол собрания собственников квартир;
- Заключение о состоянии несущих конструкций;
- Справка об отсутствии в квартире прописанных лиц.
Результатом станет получение положительного решения с указанием необходимости оборудования отдельного входа.
После проведения работ специальная комиссия проверит соответствие проекту и строительным нормам и составит акт приёмки, после чего подготавливается новый технический план, и в ЕГРН вносятся изменения.
При обращении в агентство недвижимости «Правозем» собственник гарантировано получит положительный результат перевода квартиры в нежилой фонд. Мы подготовим технические планы и заключения о состоянии несущих конструкций, организуем собрание жильцов и поможем убедить их в безопасности перепланировки.