Последние данные Центрального банка за апрель говорят о том, что индекс цен на жильё за год поднялся на 32,4%. Чтобы прийти к такому среднему показателю, самые востребованные объекты должны были бы подорожать на 50–60% за год. И всё же квартиры в Турции дорожают – не только в лирах, но и в долларах. Не так сильно, как можно было бы подумать, взглянув на статистический отчёт, и не по всей стране равномерно.
Причин, как это обычно бывает, много, и они комплексные. Давайте перечислим главные...
1. Нехватка земельных участков
Анталья и Аланья застраиваются давно. Прибрежные районы уже освоены, и с каждым годом найти участок для строительства нового дома становится всё сложнее. Собственники земли видят дефицит и поднимают ставки, а застройщикам приходится закладывать эти издержки в стоимость квадратного метра.
Александра Кабакчи, специалист Ataberk Estate: Многие девелоперы здесь строят на условиях взаимозачёта с собственником земли. Они не платят за участок живые деньги, а передают его владельцам определённую долю готовых квартир. Вот если пять-семь лет передавали 25–30% объектов, то сейчас собственники земли хотят, чтобы им принадлежало 50%. Это увеличивает себестоимость строительства.
2. Рост цен на стройматериалы
Рост цен на стройматериалы – глобальный тренд. Российские застройщики тоже жаловались, что в начале 2020 года за тонну арматуры платили 34–35 тыс. рублей, а в первом квартале 2021 года – уже более 60 тыс. Повышение цен в два раза наблюдается по многим позициям.
Юлия Байдан, руководитель отдела продаж Profit Real Estate: Стоимость значительной части стройматериалов привязана к курсу валют. Поэтому падение лиры не привело к удешевлению работ, скорее наоборот. Сильнее всего это сказалось на стоимости новостроек. В среднем по региону Аланьи цены выросли на 10–15% за год. Но ведь и продавцы вторичных объектов ориентируются на застройщиков и постепенно, хоть и не так быстро, тоже повышают запросы.
3. Изменение стандартов строительства
Если вы изучите базу предложений любого турецкого агентства недвижимости, работающего с иностранцами, вы заметите, что там почти нет квартир в домах, построенных 20–30 или более лет назад. Страна быстро развивается, меняются стандарты качества, объекты, возведённые в нулевых или ранее, уже морально устарели, поэтому их стараются иностранцам не предлагать. А развитие стандартов строительства всегда сопровождается ростом расходов.
Александра Кабакчи, специалист Ataberk Estate: Например, если в проекте сейчас больше определённого числа квартир, то необходимо во всём комплексе проводить систему центрального отопления. Аланья пока полностью не газифицирована, но новостройки уже готовят к подключению к центральным коммуникациям. Появились ограничения по минимальному количеству парковочных мест – раньше этого не было. Или ещё пример: изменились стандарты по измерению максимальной площади застройки – балконы стали включать в жилую площадь. Раньше застройщики могли проектировать огромные террасы по 15–20 кв. м, а сейчас вынуждены на балконах экономить, и в целом метраж квартир уменьшается. Это, кстати, одна из причин повышения цен на вторичную недвижимость. Владельцы видят, что у них есть преимущество перед новостройками – большие площади, просторные балконы, – и тоже повышают цены.
4. Всплеск спроса на недвижимость
Ещё один глобальный тренд – в 2020 году во многих странах мира (Россия в их числе) вырос спрос на недвижимость. Люди пытались сохранить сбережения, вложив их в надёжные активы, а банки им в этом охотно помогали. В Турции за прошлый год собственников сменили 1,5 млн объектов – это рекордный для страны показатель.
Сергей Волченков, директор Tolerance-Homes: Летом прошлого года турецкие власти снизили ставки по ипотечным кредитам, чтобы поддержать экономику во время пандемии. В результате в крупных городах, где силён спрос от местных, – а на побережье это Анталья – вынесли все объекты. Это потянуло цены вверх – на 20% даже в валюте. Дешёвую ипотеку уже отменили, но цены не падают, потому что главная проблема, которая привела к росту, осталась. В Анталье не хватает земли и мало новостроек, в хороших прибрежных районах спрос превышает предложение. Поэтому цены продолжают повышаться, хоть и медленнее, чем раньше. Думаю, по итогу года мы увидим прирост в районе 10%.