Сегодня есть три важные новости, касающиеся недвижимости.
Центробанк РФ повысил ключевую ставку до 6,5 % годовых. Для рынка недвижимости это значит, что подорожают все кредиты - и ипотечные, и обычные потребительские. Не подорожают только субсидируемые государством ипотечные кредиты на новостройки. Их никак не затронет данное повышение.
Если смотреть на вторичку, то в самое ближайшее время ставки вырастут до 9-9,5 % годовых. Прибавьте к этому обязательную страховку и получите реальную ставку - на уровне 10 % годовых и выше.
Какую-то часть потенциальных заемщиков это, конечно, остановит. Но тех, кто решает жизненные вопросы путём альтернативных сделок - вряд-ли. Например, продает 1-комнатную и покупает 2- комнатную квартиру с ипотечной доплатой, в большинстве случаев доплата (по Москве) составляет от 1 до 3 миллионов рублей. Суммы небольшие и разница ставки в процент не так значительна. Ведь ежемесячный платёж увеличится на тысячу или две-три в месяц.
Не остановит повышение ставок и тех ипотетчиков, кто использует ипотечное плечо для спекулятивных сделок с недвижимостью. Маржа в подобных операциях выше ставок по ипотеке, поэтому ипотеку использовать в таких случаях выгодно. Это относится к тем, кто занимается флиппингом или вкладывается в квартиры по реновации.
В целом, такое повышение ключевой ставки Центробанком демонстрирует рынку недвижимости очевидный ипотечный крен в сторону новостроек. Теперь разница ставок на первичку по льготным программам и на вторичку по обычным ставкам будет в два раза и более. ЦБ надо чтобы покупатели опять потянулись на первичный рынок.
Для рынка аренды жилья это повышение ключевой ставки однозначно будет толкать цены на аренду вверх.
Вторая новость. Сбер снизил размер первого взноса по кредитам как на первичку, так и на вторичку до 10 % от стоимости жилья. И это на фоне увеличения ключевой ставки ЦБ РФ.
О чем это говорит? Аналитики Сбера не видят реальных рисков сколь-нибудь существенного снижения цен на недвижимость. Если бы была перспектива падения цен на недвижимость в ближайшее время, на снижение первого взноса по ипотеке банк бы никогда не пошёл. Риск оказаться с «портфелем» ипотечных кредитов, не обеспеченных залогом (в стоимостном выражении) неприемлем для любого банка, в том числе и для Сбера.
Короче говоря, всем «ждунам», ждущим скорого и сильного падения цен на недвижимость - Сбер передаёт большой «привет». Типа «не дождётесь».
Третья новость. Мишустин отменил обязательные штампы в паспортах граждан РФ. Речь идёт о штампах о регистрации брака, сведениях о ранее выданных паспортах и наличии детей. Может кому-то и все равно. Но для сделок с недвижимостью - это не очень хорошо. Ведь скоро мы столкнёмся с обманом со стороны недобросовестных продавцов. Скрывающих, что квартира приобретена в браке и соответственно, для продажи необходимо согласие супруги (супруга).
Может получиться так, что поссорились муж с женой, и тот супруг, на кого оформлена совместно нажитая недвижимость, со зла поменяет паспорт на новый уже без штампа о браке и продаст без согласия второго супруга. А обманутый супруг подаст в суд на расторжение договора купли-продажи, оформленного без его согласия, и обязательно выиграет этот суд. Теперь надо будет ещё более тщательно проверять продавца перед сделкой, и в том числе на наличие брака.
Рынок недвижимости становится все сложнее и многогранное. Надо либо все знать самому, либо нанимать профессионалов. Покупать по принципу «повезёт-не повезёт» - крайне опасно.