Что нам стоит, дом построить?
Нарисуем, будем жить,
и уж, точно, непременно,
в нём не будем мы тужить.
Не знаю, как у вас, но во взрослом возрасте от детского стихотворения я вздрагиваю. Опыт жизни не позволяет так просто об этом думать. Считать, во сколько обойдется строительство дома мы не будем, потому что у каждого свои возможности и предпочтения. А вот поговорить о том, где можно строить и что такое жилой дом с точки зрения законодательства, поговорим.
Определение индивидуального жилого дома дается в Градостроительном кодексе.
Объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Понятия "объект индивидуального жилищного строительства", "жилой дом" и "индивидуальный жилой дом" применяются в Градостроительном кодексе, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации в одном значении, если иное не предусмотрено такими федеральными законами и нормативными правовыми актами Российской Федерации.
Законодатель определяет три основных параметра: обособленность, назначение и количество этажей.
В этажность включаются также цокольный этаж и мансарда. При этом, интересен тот факт, что законотворцы акцентируют внимание на надземной этажности, а про подземную ничего не говорится. В этой связи многим повезло. Потому что строили дом с подвалом и тремя этажами вверх. А подвал – это тот же полноценный этаж.
Следующее, на что следует обратить внимание – это целевое назначение земельного участка, или вид разрешенного использования. Не на каждом земельном участке допустимо строительство. Все, полагаю, знают, что разрешено строительство на участках для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Напоминаю, что участок под ЛПХ бывает двух типов: в границах населенного пункта (приусадебный) и на землях сельскохозяйственного назначения – полевой. Вот как раз на полевом, строительство дома запрещено. Строительство дома разрешено также на участках, которые еще сохранили вид использования «для дачного строительства», а также «для ведения садоводства». Напомним, что участки «Для дачного строительства» большего не выделяются в связи с исключением из законодательства понятий «дачный», «дачный дом».
Длительное время шли споры о допустимом строительстве на землях сельскохозяйственного назначения для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. Ведь чтобы полноценно заниматься определенными видами хозяйствования, часто необходимо постоянное нахождение человека на территории, например, при разведении птицы. Но узаконить дом всегда было очень сложно.
Многие фермеры, наконец, дождались соответствующих поправок в законодательство. Федеральный закон от 02.07.2021 № 299-ФЗ "О внесении изменений в статью 77 Земельного кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" предполагает возможность строительства, реконструкции и эксплуатации одного жилого дома с количеством этажей не более трех, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25 процента от площади земельного участка. Образование земельного участка (земельных участков) из земельного участка, на котором расположен такой жилой дом, в случаях, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка (земельных участков) для государственных и муниципальных нужд. Уточнено, что процедура регистрации прав по «дачной амнистии» также распространяется на ИЖС и садовые дома, созданные на земельном участке, предназначенном для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности. Новым право можно будет воспользоваться с 1 марта 2022 года.
При этом, прежде, чем покупать земельный участок для ведения КФХ, следует обратиться к региональному законодательству, которое вправе ввести запрет на некоторые районы, где дом возвести нельзя по тем или иным основаниям.