В рамках арбитражного спора была назначена судебная оценочная экспертиза. Требовалось определить размер чистых активов предприятия-ответчика, расположенного в Санкт-Петербурге, по состоянию на 31 августа 2018 года. Объектами экспертизы являлась городская недвижимость: земельный участок в центре - площадью 8 467 кв. м и расположенное на нем нежилое здание площадью 916,8 кв. м.
Согласно результатам осмотра, выполненного в июне 2020 года, помимо здания, которое нужно было оценить в рамках экспертизы, на земельном участке было расположено еще одно, общей площадью 1 429,2 кв. м, и трансформаторная подстанция. По словам эксперта, исследуемые объекты расположены в промзоне Санкт-Петербурга. Ближайшее окружение представлено объектами производственно-складского и офисного назначения. Жилая застройка, преимущественно малоэтажная и среднеэтажная, находится в отдалении. Расстояние до ближайшей станции метро составляет 3,3 км, до ж/д станции “Озерки” - 1,7 км, до ж/д станций “Удельная” и “Шувалово” - около 3,2 км. Ближайшая остановка общественного транспорта расположена в 200 м. До крупной автомагистрали добираться 2,1 км. В целом местоположение объектов недвижимости можно охарактеризовать как удовлетворительное.
Юридическая экспертиза документов не проводилась. Расчетные модели были построены на наиболее близких по локации, размеру и функциональному назначению аналогах. Коэффициент вариации, рассчитанный для выборки скорректированных цен аналогов, составлял не более 33%, следовательно, данную выборку можно считать однородной. По мнению эксперта, это говорит о том, что аналоги подобраны верно для расчета рыночной стоимости, а расчет – достоверен.
Согласно заключению, рыночная стоимость недвижимости на 31 августа 2018 года составляет 46,53 млн руб. без учета НДС. Полученный результат лежит в границах диапазона рыночных цен для объектов производственно-складского назначения с включением офисной функции в Санкт-Петербурге.
Истец, не согласившись с полученным результатом, обратился за рецензированием оценочной экспертизы. В ходе исследования был проведен анализ на соответствие заключения требованиям законодательства в области судебно-экспертной и оценочной деятельности, полноты, всесторонности и обоснованности. В качестве источников информации рецензентами использовалась нормативно-правовая база, актуальная по состоянию на дату составления экспертизы.
Анализ оценочного отчета выявил несоответствия. Как выяснилось, эксперт не был предупрежден об ответственности по ст.307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. В экспертизе не были указаны время ее начала и окончания выполнения. Отсутствовала печать экспертной организации.
В ходе изучения исследовательской части – также были выявлены нарушения и неточности. Так, при оценке участка необоснованно не были учтены различия по дате оферты аналогов. Из-за неправильно учтенного уровня инфляции была принята неправильная корректировка. Некорректно определен размер поправки на торг для земельных участков. Ошибка возникла из-за того, что эксперт использовал информацию с сайта https://www.ibgroup.ru/. Однако она размещена в рекламных целях и не может использоваться без письменного разрешения редакции (такого разрешения эксперт не запрашивал). Кроме того, рассматривались сделки по заключению договоров аренды участков с Фондом имущества Санкт-Петербурга, а они не отражают рынок продаж земельных участков, как по виду права, так и по участникам рынка. Допущенная экспертом ошибка повлекла недооценку исследуемого участка порядка на 12,8%.
Рынок производственно-складской недвижимости в Санкт-Петербурге вначале был отнесен экспертом к активному рынку. Однако затем, как следует из текста, эксперт заявляет, что сегмент производственно-складской недвижимости является неактивным. При этом объем совершаемых сделок не проанализирован.
Также при оценке участка были необоснованно не учтены различия исследуемого объекта и аналогов по степени обустройства. Некорректно определен размер поправки на торг для производственно-складской недвижимости, что повлекло недооценку зданий на величину порядка 9,4%.
Определяя рыночную стоимость здания сравнительным подходом, эксперт не учел смешанный материал стен: металлические, облицованные пеноблоком и оштукатуренные. Эта ошибка привела к занижению итоговой стоимости здания еще на 5%. Кроме того, при определении рыночной стоимости участка земли и расположенного на ней здания был необоснованно исключен НДС, что привело к занижению стоимости на 18%.
Многочисленные ошибки, допущенные экспертом, привели к занижению расчетной величины чистых активов ответчика. С учетом заключения рецензентов, суд не признал выводы обоснованными и достоверными. Это явилось причиной для назначения повторной оценочной экспертизы.