Расскажем на примере реальной консультации. Катя собирается купить земельный участок и попросила проверить документы от продавца: выписку на земельный участок и проект договора купли-продажи.
Какие документы смотреть перед покупкой
Перед покупкой участка в первую очередь проверяются правоустанавливающие документы на него. Для этого нужно заказать выписку из ЕГРН на дату сделки и желательно это сделать за пару дней. Так как документ должен быть «свежим» (нашей выписке было 3 месяца, поэтому пришлось смотреть на текущую дату)
Далее важно проверить условия договора, а именно:
- объект
- сроки
- цена
- порядок приема-передачи недвижимости
- стороны
Форма договора
Условия договора важны и нужны для того, чтобы идентифицировать объект, права-обязанности, стоимость и тд. Вы можете заключить простой письменный договор как у Кати или нотариальный. Письменный составить быстрее, но покупатель сам несет риски, в то время как нотариус проверяет чистоту сделки, и является неким гарантом (что тоже условно, так как закон о нотариате на себя никаких обязательств не берет + это иные расходы)
Границы участка
Есть в этой сделке загвоздка. У земельного участка, который хочет купить Катя, отсутствуют границы. И это чревато тем, что Катя заедет на участок, начнет строиться, а потом выяснится, что вместо заявленной по договору площади она сможет пользоваться только половиной. Начнутся проблемы, которые потом решить будет невозможно: продавец продал участок и обязательства с себя снял. И неизвестно как регистратор примет ее документы, потому что законодатель очень двояко относится к отсутствию границ. Об этом мы писали в «Спорах с соседями». Поэтому прежде чем совершать сделку по земле, у которой нет границ, нужно решить этот вопрос: провести межевание, сделать геодезию. И только потом подаваться вместе с регистрационными документами регистрировать границы в виде межевого плана.
Что проверять в договоре
Что важно сделать перед покупкой? Мы смотрим на предмет договора (земельный участок) и сверяем его с представленной выпиской. То есть просматриваем каждый раздел выписки по объекту недвижимости. На что смотрим:
- Проверяем есть ли аресты, обременения в виде запретов или сервитуты. То есть все то, что может ущемить права будущего собственника
- Смотрим данные продавца (в регистрационной выписке даже содержатся паспортные данные)
- В договоре купли-продажи должна быть информация по объекту, сам участок, его кадастровый номер, место расположения данного земельного участка, основания, по которому приобретал продавец данный земельный участок и сведения о регистрации данной сделки. Все это сверяем с выпиской, где содержится эта информация
- В договоре важно обратить внимание на порядок расчетов. В случае Кати расчеты простые (без участия банков, депозитов), но в пункте 4 отсутствовал «порядок передачи денежных средств». Поэтому в пункт нужно вписать, что денежные средства передаются под расписку. Таким образом покупатель со своей стороны подтвердит, что он деньги передал,а продавец их принял.
- Далее - проверяем договор на наличие залога. Если не прописать, что условия по передаче денег в момент подписания договора не являются залогом, то Росреестр может приостановить регистрацию права, т.к. посчитает сделку залоговым обязательством. Поэтому важно указать этот момент в пункте о передаче денег.
- Обратите внимание в договоре на то, чтобы он стал передаточным актом сам по себе. После того как пройдет сделка это несколько упростит процесс, т.к. стороны (Катя и продавец) не будут подписывать дополнительный передаточный акт после регистрации права земельный участок. И участок автоматически перейдет Кате по этому договору.
По итогу продавец согласился внести все рекомендованные сведения в договор и провести межевание. На это потребуется время, но Катя готова подождать, чтобы в дальнейшем стать обладателем земельного участка, с которым не будет проблем.
Если у вас остались вопросы - пишите в комментариях или здесь.