По действующим законам, дети могут быть владельцами недвижимости или долей в ней. Другое дело, что до наступления 18 лет они не могут распоряжаться своим правом собственности и за них это делают взрослые. Из-за этого продажа недвижимости с долями, принадлежащими несовершеннолетним, происходит по особым правилам. Главная задача этих ограничений – не допустить злоупотреблений против детей.
При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего нужно учитывать, что пока ребенку не исполнилось 14 лет, сделки от его имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но строго при наличии письменного согласия родителей или опекунов.
Основное правило при продаже подобной недвижимости: права детей не должны быть никоим образом ущемлены. Отсюда вытекают следующие требования – после продажи квартиры:
- Несовершеннолетний должен получить такую же или большую долю в недвижимости после продажи;
- Несовершеннолетний должен получить после продажи недвижимости полную рыночную стоимость своего имущества с учетом двух условий – деньги будут помещены на его личный счет, к которому кроме него ни у кого более нет доступа, а сама подобная продажа становится возможна, если у него есть иное помещение для проживания.
Таким образом, главное – чистой «продажи» имущества несовершеннолетних не происходит. Чаще всего это сделка продажи с немедленной покупкой новой недвижимости так, чтобы не допустить разрыва во владении недвижимостью для совершеннолетнего.
За соблюдением правил следят органы опеки. В разных регионах они называются по-разному, но их роль и функция одинаковы. При сделках с недвижимостью, где есть доля, принадлежащая несовершеннолетним, одобрение органов опеки становится ключевым для того, чтобы сделка состоялась. Поэтому для проведения сделки, в которой участвует недвижимость или доля в ней, принадлежащая несовершеннолетним, сперва в местные органы опеки подается следующий комплект документов:
- Если ребенку до 14 лет – заявление законных представителей. Если ребенку от 14 до 18 лет, то заявление от несовершеннолетнего с письменным согласием родителей/опекунов на совершение сделки.
- Паспорта законных представителей и паспорт (с 14 лет) свидетельство о рождении (до 14 лет).
- Документы на продаваемое жилье.
- Предварительный договор купли-продажи, либо нотариальное обязательство приобретение определенного объекта в собственность ребенка.
У органов опеки есть 2 недели на рассмотрение иска и принятия решения по разрешению продажи или отказу в выдаче такого разрешения. Основными причинами отказа считаются:
- Новая недвижимость покупается в рассрочку, а на это время другое жильё несовершеннолетнему не предоставляется;
- Новое жилье находится на этапе постройки;
- Приобретаемая недвижимость или доля в ней уступают по площади продаваемой;
- В новом жилье отсутствуют удобства или недостаточный уровень инфраструктуры.
После получения одобрения от органов опеки процедура купли-продажи в целом не отличается от обычной для квартиры, находящейся в долевой собственности.
Если вы ищете подходящие условия для залогового кредита, то по ссылке можно оформить кредит до 20 млн рублей на выгодных условиях по ставке от 8,8% годовых на 20 лет. От вас — два документа, от нас — решение по паспорту за день.
ПАО «Норвик Банк». Лицензия №ЦБ РФ №902 от 17.07.2015.