У вас есть квартира и вы сдаете ее в аренду? Сможете сходу ответить на вопрос, сколько в процентах годовых приносит вам ваш объект? Когда окупятся ваши вложения?
Перед инвестором всегда на первом месте должен стоять вопрос рентабельности своих вложений. Инвестиционная привлекательность объекта недвижимости кроется в двух показателях : РЕНТАБЕЛЬНОСТИ И ОКУПАЕМОСТИ.
Но как рассчитать окупаемость и рентабельность? И понять стоит ли покупать тот или иной объект? На эти вопросы ответим в сегодняшней статье.
Что такое рентабельность?
Рентабельность - это комплексный показатель экономический эффективности объекта. Простыми словами – насколько выгодно работает ваша недвижимость, а конкретнее, сколько в % прибыли она приносит в год от вложенного капитала.
Как рассчитать РЕНТАБЕЛЬНОСТЬ?
1. Стоимость объекта.
Определяющий фактор будущей рентабельности — стоимость недвижимости. Сюда входят не только цена объекта, но и все издержки, связанные с его приобретением:
- расходы на нотариальное оформление;
- выплаты комиссионных риэлтору;
- возможные расходы на ремонт и т.д.
2. Ежемесячная арендная плата
Чтобы узнать ориентировочную арендную плату можно посмотреть аналогичные по локации и площади квартиры на Авито или Циане. Или можно позвонить и разговорить риэлтора, профессиональная деятельность которого связана с арендой.
3. Рассчитываем «грязную» рентабельность
Чтобы рассчитать рентабельность, умножим ежегодный доход от объекта на 100% и разделим на его стоимость:
Например, квартира стоит 5 миллионов рублей. Вы сдаете ее в долгосрочную аренду за 30 тысяч рублей в месяц (или 360 тысяч в год)
0,36х100%:5= 7,2%.
7,2% — это «грязная» рентабельность вашего объекта, без учета прочих расходов по эксплуатации объекта.
4. Рассчитываем «чистую» рентабельность
Как рассчитать «чистую» рентабельность?
Чтобы рассчитать «чистую» рентабельность, нужно суммировать все расходы по эксплуатации.
Расходы по эксплуатации состоят из:
- Коммунальные платежи (те, которые оплачивает собственник по договору, если не предусмотрено иное)
- Затраты на текущий ремонт, который вы будете оплачивать постоянно
- Страхование недвижимости (в зависимости от объекта от 1000 рублей в год)
- Налог на имущество (от 0,5% до 2% от кадастровой стоимости объекта в год)
- Налог на доходы (4%- если вы самозанятый, 6% - если вы предприниматель на УСН, если вы физическое лицо — 13%)
- Непредвиденные расходы (в случае выхода из строя мебели и техники, замена – на арендодателе)
Суммируем все расходы за год, допустим это будет 100 тысяч рублей.
Отнимем эту сумму от годовой выручки (360тыс — 100 тыс. рублей = 260тысяч рублей) и рассчитаем рентабельность заново:
0,26х100%:5= 5,2%.
5,2% — это «чистая» рентабельность вашего объекта, с учетом расходов по эксплуатации объекта.
Как рассчитать ОКУПАЕМОСТЬ?
Окупаемость – это за сколько лет вы вернете вложенные деньги.
Окупаемость определяется простым делением стоимости объекта недвижимости на общие поступления от аренды в год.
5:0,36= 13,88 лет
Итак, почти 14 лет потребуется для того, чтобы вернуть ваши средства.
Каждый объект необходимо рассматривать с калькулятором в руках и тщательно рассчитывать показатели окупаемости и рентабельности.
Что касается жилой недвижимости, сдаваемой в долгосрочную аренду, то «хороший» показатель инвестиционной привлекательности является от 7% годовых и менее 15лет окупаемости. Для коммерческой недвижимости – от 10% годовых и менее 10 лет окупаемости.
Если было интересно – подписывайтесь на мой канал Антибедность и делитесь своим мнением в комментариях
Рекомендую также прочитать: