Прежде чем подписывать договор участия в долевом строительстве, стоит его внимательно прочитать, чтобы избежать неприятных сюрпризов в будущем. Вот девять самых важных моментов, на которые стоит обратить внимание.
1. Изменение итоговой площади квартиры
После завершения строительства дома может оказаться, что площадь квартиры — не такая, как ожидалось. Причём как в большую, так и в меньшую сторону. Этот момент строительная компания может спрогнозировать заранее, а значит, может и подстраховаться. В итоге площадь может быть меньше заявленной, к примеру, на 1 м2, а разницу в деньгах никто покупателю не вернёт. Но самое интересное, что при увеличении метража покупателю придётся заплатить за «лишние» метры. Отказаться от такого небесплатного подарка можно, только если общая площадь увеличится более чем на 5%. В этом случае покупатель может отказаться от квартиры и потребовать деньги назад.
Что делать? Внимательно изучать договор. Найти пункт об изменении итоговой площади и уточнить, какие права и обязанности несут обе стороны. Затем поинтересоваться, как строил подрядчик свои прошлые дома и не было ли уже подобных проблем.
2. Срок передачи квартиры
Сначала завершается строительство, потом дом вводится в эксплуатацию, и только потом происходит момент передачи квартиры её покупателям. Это всё происходит не в один день. По статистике, время, которое проходит с момента передачи дома в эксплуатацию до момента передачи квартиры, составляет от двух месяцев до полутора лет.
Что делать? Не ориентироваться на срок окончания строительства. Найти пункт, где указаны сроки передачи объекта новым хозяевам. От этой даты и стоит отталкиваться, выстраивая планы на жизнь в новой квартире.
3. Коммунальные услуги
Теперь вернёмся ко второй важной дате — сроку сдачи дома в эксплуатацию. Что он значит для новых хозяев? То, что с этого момента их могут обязать платить за коммунальные услуги. Некоторые строительные компании в договоре прописывают эту обязанность. Из прошлого пункта помним, что время от сдачи дома в эксплуатацию до передачи квартиры может исчисляться месяцами. Если застройщик обязывает владельцев квартир платить за коммуналку с момента ввода дома в эксплуатацию, заплатить за весь срок нужно будет при получении квартиры в пользование.
Что делать? Изучить п. 7 ч. 2 ст. 153 Жилищного кодекса РФ. Там указано, что данное требование незаконно. Но сообщить об этом стоит до подписания договора с застройщиком — так получится убедить его удалить этот пункт из соглашения.
4. Устранение строительных недочётов
Итак, вы пришли принимать квартиру, осмотрели её, но вас не устроили некоторые недочёты. Если они существенные, то вы имеете право не подписывать акт приёма-передачи. В договоре есть пункт о 45 днях с момента приёма квартиры, за которые застройщик обязан устранить несущественные дефекты. То есть вы можете подписать документ, и это не избавит подрядчика от необходимости исправления проблем в квартире.
Что делать? Так же, как и в прошлом пункте — настоять на устранении замечаний. Ссылаться можно на закон о долевом строительстве (214 ФЗ). Там сказано, что при выявлении недочётов покупатель имеет право требовать их устранения в разумные сроки. И сроки эти редко составляют 45 дней, обычно всё делается гораздо быстрее. Также застройщик может оплатить расходы на ремонт покупателю, если тот возьмётся исправлять проблемы сам.
5. Самостоятельное устранение недочётов
Если покупатель сам решил устранить небольшие дефекты, он может потребовать возместить расходы на ремонт. А застройщик может ему в этом отказать — ведь самому исправлять проблемы выгоднее, чем платить кому-то.
Что делать? Требовать удаления этого пункта из договора в самом начале. Вы имеете на это право.
6. Штраф за расторжение договора
Истории о затянувшемся долевом строительстве достаточно напугали и покупателей, и застройщиков. Потому последние включают в свой договор пункт, предписывающий выплату дольщиком штрафа в случае расторжения договора с застройщиком по своей инициативе. Это делается, чтобы избежать массового оттока покупателей, недовольных тем, что сроки постоянно переносятся.
Что делать? И снова требовать убрать этот пункт из договора. Согласно закону, покупатель имеет право в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком с возвратом всех затраченных средств без уплаты штрафа.
Подобрать ипотечный кредит на новостройку
7. Продление сроков строительства
Строительство дома может потребовать больше времени, чем это планировал девелопер. Обычно в договоре есть пункт о том, что строительство может затянуться на срок до полугода по причине непредвиденных обстоятельств.
Что делать? А здесь настоять на исключении этого пункта из договора может и не получиться. Просто потому, что непредвиденные обстоятельства и правда могут стать уважительной причиной для переноса сроков. В 2018 году одна компания уже выиграла суд, доказав, что сроки сдачи дома сорвались из-за того, что она переключилась на помощь администрации в подготовке к футбольному турниру. Так что здесь нужно выбирать — рисковать или соглашаться.
8. Штраф за переуступку прав требования
Иногда покупатель, устав ждать квартиру, может продать право требования на неё, чтобы вернуть свои деньги. Но застройщик в таком случае может предложить оплатить штраф за эту процедуру.
Что делать? Тут всё просто. Нужно настаивать на требовании удалить этот пункт из договора, а в случае отказа — не покупать квартиру.
9. Гарантия
Гарантийный срок от застройщика должен составлять не менее 5 лет. Он наступает с момента подписания акта приёма-передачи квартиры. А застройщик может указать в договоре, что начинается он с этапа ввода жилья в эксплуатацию.
Что делать? Изучить эту часть договора и потребовать привести её в соответствие с п. 5. ст. 7 214 ФЗ.
Были ли у вас юридические проблемы при покупке квартиры? Расскажите об этом в комментариях.