В Москве подскочил спрос на банкротные квартиры — за год больше чем в два раза. Такое жилье реализуется через торги, считается, купить его можно с хорошим дисконтом. Однако эксперты предостерегают: дешево — не значит «без проблем».
В мае 2021 года спрос на покупку банкротных квартир вырос на 100,7% по сравнению с маем 2020 года и на 232,2% по сравнению с маем 2019 года. Повышенный интерес москвичей к жилью, которое продается на торгах, объясняется ростом цен на недвижимость — в среднем 23% за последний год.
Кроме того, сейчас активно продвигаются интернет-площадки, реализующие арестованное имущество.
Люди готовы купить квартиру дешевле рыночной стоимости, даже если за ней тянется хвост проблем. Но стоит ли овчинка выделки?
О тонкостях сделок с банкротными и залоговыми квартирами рассказал гендиректор «Агентства инвестиций в недвижимость Москвы» Валерий Летенков.
Банкротная квартира — это обычно квартира, купленная в ипотеку, но заемщик не смог обслуживать кредит, объявлен банкротом, жилье выходит на торги.
Летенков отмечает, что банкротные квартиры реализуются проще залоговых.
Залоговая квартира заложена в банк или частному инвестору. Владелец тоже выплачивает кредит, у него также могут возникнуть трудности, вследствие чего объект уходит на электронные торги. Это самые проблемные квартиры.
Как правило, в каждой квартире, выставленной на торги, кто-нибудь прописан. Если объект просто ипотечный, то люди из него выписываются без проблем. А если квартира залоговая, с учетом того, что когда-то она была получена в муниципалитете, скорее всего, по приватизации, с выпиской могут случиться сложности.
Еще один вид — муниципальные квартиры. Эти объекты выставляет на продажу не кредитор, а город. В них никто не прописан, это самые «чистые» квартиры, которые можно купить с торгов, спрос на них огромный.
Валерий Летенков уверен, что рост спроса на банкротные и залоговые квартиры — результат активной рекламной кампании, которая направлена на внушение, что квартиру можно купить за копейки. Специалист обращает внимание на то, что сейчас квартиры с торгов покупаются выше рыночной стоимости.
Кому нужна такая квартира по такой цене, если на рынке можно купить аналогичную подешевле и без предстоящей эпопеи с выпиской людей?
Но реклама работает, люди бегут на торги.
Высокий спрос рождает рост цен — когда на один лот претендует несколько десятков или сотен человек, привлекательный ценник пропадает за несколько минут. Бывает, что квартира изначально готовится под определенного покупателя, в таких случаях доступ на торги закрывается.
Конечно, приобрести жилье с торгов вполне можно и дешевле рынка.
Однако такие квартиры нужно тщательно проверять, этим мало кто заморачивается — потому что за это нужно платить.
Например, по залоговым квартирам просмотр объекта невозможен. Часто бывает, что по ним не хватает половины документов, их нужно дозаказывать — за деньги. Нередко имеется только выписка из ЕГРН.
Нюанс: чем ниже стоимость объекта на торгах, тем хуже по нему ситуация.
Это может быть «отказник» по приватизации, такой квартирой человек может пользоваться всю жизнь, выписать его нереально.
Также онлайн-площадки почти всегда дают гарантию выкупа объекта стоимостью до 15 млн рублей, на деле это оборачивается более высокой ценой, поскольку «конкурент предложил больше».
Не все лоты с торгов можно приобрести в ипотеку. Банки одобряют ипотеку для покупки муниципальных объектов, для залоговых квартир такой вариант не подходит. Для банкротного жилья можно оформить ипотечный кредит, но если будет заминка по времени, то задаток просто уйдет конкурсному управляющему.
Кроме того, торги бывают разными: аукционы и публичные предложения. На аукционе стартовая цена растет, на публичном предложении есть этапы снижения.
Не стоит забывать, что участие в аукционе — не бесплатное.
- Подготовка к торгам — 5-15 тыс. рублей (заход на 10 лотов — порядка 150 тыс. рублей).
- Дозаказ документов — 5-15 тыс. рублей.
- Задаток — до 1 млн рублей и больше. Комиссия банку за перевод задатка — 20-25 тыс. рублей.
Итого: участие в торгах без гарантии победы обойдется в 300-350 тыс. рублей.
Более того — без опыта пройти всю процедуру электронных торгов очень трудно. Нужна электронная подпись, аккредитация — нюансов много, а результат не гарантирован. Купить банкротную или залоговую квартиру — удовольствие недешевое. Да и не удовольствие вовсе.