Хотя сегодня, как и крайний год, я вынужден зарабатывать курьерской деятельностью, однако неплохо в свое время окунулся в кредитную и жилищную тематику. В наследство от нее мне досталась текущая ипотека, чему я очень рад.
Частенько видел и слышал истории, когда люди берут потребительский кредит на первоначальный взнос по ипотеке. Это отдельная и не веселая история. Но реже встречается и другой случай. Использовать потребительский кредит для закрытия ипотеки. Этот вариант рассматривал для себя по следующим причинам:
- Снять обременение с квартиры. Выгода очевидна. В случае просрочки по кредиту или форс-мажоре на квартиру взыскание пойдет в последнюю очередь, так как приставы начнут сначала описывать мелочевку в виде машины, техники и счетов в банках. В общем, квартира выводится из-под первичного удара. Кроме того, квартиру можно при необходимости прозрачно продать гораздо проще, а иногда и чуть дороже, чем если бы она была под ипотекой.
- Не надо согласовывать с банком перепланировку или сдачу квартиры в аренду, рискуя получить требование о немедленном погашении всего кредита разом.
- Не надо страховать саму недвижимость для банка.
- Если срок ипотеки остался небольшой, до 3 лет, то потребительский кредит - это способ уменьшить платеж, взяв его на 5 лет. Да, ставка выше, да, переплата больше. Но платеж можно сократить на десятки процентов. Плюс заимев все плюсы, описанные выше. Этот способ хорош для тех, кто не может по объективным причинам рассчитывать на обыкновенное рефинансирование в другом банке. Плюс, само рефинансирование связано с дополнительными расходами. Оценка квартиры, часто плата за рассмотрение (может называться по-разному, но суть одна, дополнительный платеж, не относящийся напрямую к телу кредита), заказ справок в текущем банке может быть платным и так далее.
Есть, конечно, и минусы:
- Более высокая ставка, чем у ипотечного кредита. Здесь не стоит сравнивать ставки. Стоит открыть кредитный калькулятор и сравнивать сроки и ежемесячные платежи. Потом уже смотреть на переплату и стоит ли она того, что требуют ваши цели.
- Страховка по потребительскому кредиту более дорогая, чем по ипотеке. Это и понятно, кредит не обеспечен залогом.
- При не выплате ипотеки банк просто через суд взыскивает квартиру. При невыплате потребительского кредита заниматься вами уже будут коллекторы. А что такое коллекторы в нашей стране, знают все. Что дороже в части рисков, нервы или квартира, решать исключительно вам.
- Придется подавать заявку на потребительский кредит, уже имея ипотеку. А значит получить положительное решение от банка будет сложнее. Ведь банк будет оценивать ваш доход не только исходя из потребительского кредита, а суммарно с ипотекой. Поэтому про сложной финансовой ситуации этот способ просто не пройдет.
- Гораздо более высокая переплата. Основные проценты по ипотеке выплачиваются в первые годы. В конце ипотеки досрочно гасить или финансово выгадывать часто бессмысленно, даже если формально ставка по потребительскому кредиту будет ниже.
Хоть я и пришел к выводу, что конкретно в моем случае этот ход был бы интересен и в целом выгоден, осуществить его оказалось невозможно. На канале есть статья про это.
Вариант не однозначный, но точно заслуживающий внимания. Вы бы для себя рассматривали такую стратегию?