Истинным основателем гражданского общества был тот, кто первый огородил свой участок земли и решился сказать: «это мое».
Жан Жак Руссо
Ни для кого не новость, что в РФ активно строят многоквартирные дома. Бизнес перспективный, прибыльный, квартиры пустовать не будут (для застройщика).
По данным Росстата, с 2010 года в РФ наблюдается положительная динамика по объему ввода жилья. Если брать только многоквартирные дома, то ситуация такая:
- В 2020 году на территории РФ ввод жилья в многоквартирных домах составил 42,4 млн. кв.м.
- В 2021 году по состоянию на начало июля уже было введено 12,5 млн. кв.м. жилья в многоквартирных домах. На 16,4% выше показателя аналогичного периода 2020 года (это и понятно, пандемия, локдаун, тормозило все).
Качество жилья и цены конечно на вкус и цвет, касаться этого не буду.
Но, многоквартирный дом строится на земельном участке. Люди покупают квартиры в доме, а что с земельным участком? Сейчас эта тема актуальна как никогда. Споры жильцов с управляющими компаниями не утихают, местные органы тоже втянуты. И вроде, законодательство есть, вопрос в теории решен, проблем быть не должно, но на практике они есть. Парадокс?
Так в чьей собственности земельный участок под многоквартирным домом, в котором вы купили квартиру? И как оформить право собственности на себя? Да и можно ли так сделать? Об этом ниже.
Общая информация
Органы местного самоуправления уполномочены распоряжаться землей, которая никому не принадлежит (земли неразграниченной государственной собственности) в пределах муниципального района. Есть определенные порядки и нюансы, но сейчас не об этом.
Как правило, органы местного самоуправления своих застройщиков не имеют. И если появляется необходимость в застройке нового района, подбирают частного застройщика и заключают с ним договор на аренду земельных участков под строительство многоквартирных домов (по правилу, у нас товар - у вас купец). То есть орган местного самоуправления отдает в аренду пустые земли под строительство, получает арендные платежи, а застройщик строит дома, продает квартиры, получает прибыль.
Также бывают случаи, когда у застройщика есть земля в собственности (и такое бывает) и он решает на ней построить жилой район. Он запускает долгую и дорогую процедуру согласования и утверждения проектов, получает добро от органов, и приступает к строительству.
Это все в сильно общих чертах, чтобы не углубляться. На самом деле получить землю или начать строительство на своей земле очень непросто.
По общему правилу, капитальные объекты (то есть, прочно связанные с землей), следуют судьбе земельных участков (закреплено в Земельном кодексе РФ).
Так что получается, собственник земли под многоквартирным домом орган местного самоуправления (если аренда) или застройщик (если собственность)? Или государство (ведь земли неразграниченной государственной собственности)?
Многоквартирный дом является капитальным объектом строительства. Но, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, то земельный участок находится в собственности соответствующего публичного-правового образования (в большинстве случаев орган местного самоуправления). Если земля в собственности застройщика, то соответственно юридически она остается в его собственности. По теории, собственник земли может делать что угодно с объектами строительства на своем земельном участке. Но не в том случае, когда на земельном участке стоит многоквартирный дом.
В той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом (непосредственно под самим домом или с объектами благоустройства, входящими в состав домового имущества, например парковки, детские площадки, и т.д.), собственник земли не вправе распоряжаться землей.
Есть нормы Жилищного права (ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ например), которые предусматривают, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе и земельный участок под домом. Как правило, как только первый покупатель зарегистрировал свое право собственности на любое из помещений в многоквартирном доме, именно с этого момента земельный участок и все домовое имущество поступает в общую долевую собственность собственников помещений в доме, независимо от того, прошел ли государственную регистрацию земельный участок или нет. И просто так люди в костюмах придти и сказать, что "дом сносят - покиньте помещения, это воля собственника", не могут.
А с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и объекты благоустройства, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Остается вопрос, а кто должен формировать земельный участок и проводить его кадастровый учет?
Для оформления земельного участка достаточно 3 действий:
№ 1. Уточните информацию об образовании земельного участка
Информация об образовании и кадастровом учете земельного участка размещена на публичной карте на сайте Росреестра (здесь).
Если земельный участок под многоквартирным домом сформирован и государственный кадастровый учет был проведен, то сведения будут внесены в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). В таком случае регистрация права общей долевой собственной на него будет произведена одновременно с регистрацией права собственности на помещение (самый редкий случай).
Если земельный не образован или в отношении него не проведен кадастровый учет, то действие № 2.
№ 2. Обратитесь в местное публично-правовое образование (местный орган власти) с заявлением об образовании земельного участка.
Образование земельных участков под многоквартирными домами и их государственный кадастровый учет проводит местный орган власти.
С заявлением может обратиться любой собственник помещения в многоквартирном доме, проведения общего собрания и собрать желание всех жильцов, как было раньше, уже не требуется.
При этом орган власти не вправе отказаться от выполнения обязанности по формированию земельного участка, если для этого заявителем соблюдены все условия (в теории, на практике встречается разное).
Для образования земельного участка местный орган власти совершает все необходимые действия, в том числе утверждает проект межевания территории, готовит межевой план земельного участка, инициирует процедуру государственного кадастрового учета.
Также следует учитывать, что образованием земельного участка орган местной власти занимается и при отсутствии заявления собственника помещения в многоквартирном доме, по своей инициативе (но это область фантастики).
№ 3. Заключительные действия.
Срок образования земельного участка устанавливает сам орган местной власти (например, в г. Москве срок 30 дней с даты регистрации заявления). Но следует помнить, что срок проведения работ по образованию земельных участков не может превышать 6 месяцев (на практике может).
Со дня осуществления государственного кадастрового учета земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
И все. Всего 3 действия, и вы титульный сособственник земельного участка под многоквартирным домом. На общих собраниях уже можете формировать решения по установке шлагбаума, ограждения земельного участка, размещения чего нибудь на земельном участке при доме, и т.д.
Вместо заключения,
Стоит этим заниматься, или нет, опять же на усмотрение каждого. В теории все выглядит просто, на деле все обстоит немного иначе.
Обязанность по формированию земельных участков под многоквартирными домами органам местной власти вменили только в августе 2019 года. Бюрократическая машина медленная, неповоротливая, могут пройти года пока что нибудь измениться. На практике есть случаи, что формировали земельные участки и граждане без проблем получали выписки из ЕГРН, где было указано, что они сособственники определенного земельного участка под многоквартирным домом. Но я встречал это так редко, что полагаю скорее исключением из правил. Я встречал только множество судебных споров по подобным вопросам, и единого правового подхода суды еще не выработали. Может, что уже и изменилось, может, я в чем и ошибаюсь.
В любом случае, следует помнить, что земельный участок, входящий в состав общего имущества многоквартирного дома, не облагается земельным налогом!
А на этом у меня все. Спасибо за внимание!
Если есть вопросы или замечания, пишите в комментарии, постараюсь ответить на все. Если статья была полезной или интересной - вы знаете что делать.
