Эскроу нашим застройщиком как кость в горле. Неудобно, неинтересно, невыгодно. А раз так, расцвели «нипадеццки» всякие уловки, позволяющие легко обойти ограничения, установленные законом.
Многим из вас, наверное, знакома ситуация, когда квартиры в сорящемся доме приобрести напрямую у застройщика почему-то не получается.
«Нету» - отвечает вам застройщик.
И тут же указывает пальцем на кого-то (это могут быть и частные лица, и организации), у которых интересующая вас квартира есть, и приобрести ее можно без проблем.
Но при этом, нужно будет подписать не обычный договор ДДУ, а договор переуступи.
Это распространённая практика.
В Москве, зачастую, только так можно приобрести квартиры у Самолёта, Интеко, Эталона, МИЦ, Севен Санс, Ташира, Кроста и других.
В Санкт-Петербурге этим помышляют LEGENDA, Лидер Групп, ПСК, опять же Севен Санс, КВС, Л1 и тоже, многие другие (см. все ЖК блога)
Ничего страшного в этом нет, потому что эти договора точно также регистрируется в Росреестре, как и договора ДДУ.
Ничего страшного?
Да неужели!
Ну, начнём с того, что застройщики используют такие схемы, не просто так. Они им выгодны. А вот выгодны ли они для нас?
Давайте, посмотрим.
Для чего применяют такие схемы застройщики понятно.
Квартира, которую покупает первый покупатель (как правило, это аффилированное с застройщиком, лицо), приобретается им по минимальной цене. При этом, как положено, открывается эскроу счёт, куда поступают деньги за квартиру.
На своём блоге я разбирал ситуации, когда квартиры «продавались» (беру это слово в кавычки), связанным с застройщиком лицам, ниже себестоимости.
А значит на эскроу счета, по этим договорам, поступали сущие «копейки».
Взяв квартиры задарма, эти лица, предлагают их вам, но уже по реальной рыночной цене, многократно превышающей цену их первоначального договора.
Вы оплачиваете названную вам цену. При этом, ваши деньги в размере суммы первоначального договора, отправляются на счёт эскроу, а оставшаяся разница, между суммой, отправляющейся на счет, и полной стоимостью договора переуступки, подписанного вами, остаётся у перекупщика в кармане.
К самому застройщику не те, не другие, деньги не поступают.
Маржа, остающаяся у перекупщика, связанного с застройщиком, это выведенные, таким образом, активы, за счёт чего застройщик может успешно скрывать свои доходы от налоговиков,
Но это ладно. Эти «тёмные» делишки самого застройщика нас не интересуют. Кто из нас не без греха. Кто не хочет скрыть от вездесущего ока государства свои доходы. Так что это мы понимаем.
Ну если понимаете, я вас хочу спросить. А понимаете ли вы, что эта схема выходит вам боком?
Дело в том, что переуступка позволяет застройщикам в рамках существующего законодательства безболезненно обходить защитные меры, созданные для дольщиков при помощи эскроу счетов, в результате чего строительные фирмы, фактически, могут добираться до денежных средств участника долевого строительства задолго до завершения строительства
Деньги, поступающие на эксроу счета, для застройщика находятся вне зоны досягаемости. Но маржа перекупщика (первоначального покупателя вашей квартиры), на эскроу счёт не попадает. Она остаётся в его распоряжении, а фактически в руках у застройщика, который может ею распорядится по собственному усмотрению.
Однако надо иметь ввиду, так как застройщик, формально, к этим деньгам отношение не имеет, в случае, если дом построен не будет, деньги эти он возвращать не обязан. Вы сможете рассчитывать только на деньги положенные на эксроу счёт. А там будут лежать «копейки». Вот их вы и получите.
Неприятно это слышать?
Ну, ещё бы.
Но это не все. У этой схемы есть ещё и другие побочные эффекты.
Если по окончании строительства вам понадобится взыскать неустойку за просрочку срока сдачи вашего дома, то она будет рассчитываться не от стоимости квартиры, которую вы заплатили перекупщику, а от стоимости договора, заключённого между перекупщиком и застройщиком. Тем самым законная неустойка по 214 ФЗ получится объёмом во столько же раз меньше, во сколько раз стоимость первоначального договора ДДУ меньше стоимости договора переуступки.
Думаете это все?
Да как бы ни так!
Обратите внимание, согласно п. 2 ст. 9, Федерального закона № 214, закона об участии в долевом строительстве, в случае одностороннего отказа от исполнения своих обязательства по договору ДДУ, покупатель может рассчитывать только на ту сумму денег, какая была заплачена за первоначальный договор ДДУ, а не ту, которую он заплатил фактически перекупщику за переуступку прав требований.
Ну то есть, если вы решите расторгнуть договор с застройщиком, вы сможете рассчитывать на мизерную сумму первоначального договора.
Деньги, заплаченные вами сверх того перекупщику, у него же и останутся. Вам их никто не вернёт.
Да какого-там, к черту, перекупщика. Деньги остаются у застройщика. ну или у всех, кто с ним связан.
Вот как-то так.
Чем было неудобно застройщику эскроу.
Тем, что в течении всего срока строительства он лишался доступа к деньгам дольщиков. А вместо них получал кредит от банков, который он не только должен отдать с процентами, но и расход которого банком контролировался очень жёстко.
Используя схему с переуступками, застройщик обходит все препятствия, установленные законом, и при этом, делает это тоже по закону.
Он по-прежнему, как будто не существует никакого эскроу, получает бесплатные деньги дольщиков, и может распоряжаться ими по собственному усмотрению. А если строительство пойдёт не так, то и обязанности возвращать большую часть денег у него не возникает.
А дольщики остаются у разбитого корыта. И получают одни печали и убытки. А также дополнительные тревоги и головную боль все годы строительства, вместе с минимальной защищённой суммой и неполноценной неустойкой.
Если воспринимать взаимоотношение застройщика и дольщиков как вечное противостояние, где у каждой стороны присутствует свой интерес, который она хочет отстоять любой ценой, то в этом раунде, выиграл застройщик.
Счёт 1:0 в его пользу.
См. предыдущую статью
«Единая Россия» и обманутые дольщики. Слова и дела партии власти.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Ну вот и началась предвыборная компания. Теперь жду кучу говна на всех, короч. Все как обычно, кто-то платит, а кто-то пишет...
Статья:: «Единая Россия» и обманутые дольщики. Слова и дела партии власти.
Наконец появилась подобная тема для обсуждений. Цикличность — это конечно неплохо. Но дело в том, что застройщики, как и собственники жилья плевали на цикличность. Кто не успел, тот может взять по ценовой формуле стоимость жилья +100% - 25% как показывает практика от 1999 года, 2009 года. Но не будет в любом случае в 2022 году цены, которая была даже в 2015 году. Учитывая подорожание стройматериалов, сокращение проектов, при неблагоприятном для указанных категорий лиц расположения небесных светил я не думаю, что будет глубокая коррекция. То, что описывали знатоки в прошлом году что все рухнет естественно не оправдалось. Есть спрос, будет и цена. В Сочи посмотрите, что творится. Никто задёшево не продаёт.
Статья: Плохая новость для застройщиков. Все ждут снижения цен. Можно ли плевать против ветра?
Грамотный финансист долевого строительства продаёт ровно столько квартир в строящемся доме, чтобы покрыть расходы ближайшего квартала+ резерв 10%. Всё работы разбиты в пропорции к продаваемым квадратным метрам. Выросла цена на работы - подняли цену на проводимые работы -подняли цены на квартиры, положенные на данный этап. Да рынок не всегда позволяет поднимать цены на квартиры и продавать эти квартиры по новой цене. Пока не будут распроданы квартиры по старым ценам, цены не вырастут. И тут возникает кассовый разрыв. Который надо закрыть, но цены на выставленное количество квартир никто снижать не будет....... Но всё сложнее, когда два дома, но в разных районах по одному проекту продаются по разным ценам за квадратный метр - тут рулит рыночный спрос и надо правильно всё отрегулировать. Но резкие скачки, например на арматуру - в 200-300% увеличения цены сначала года, это очень сильный удар пот всей нашей промышленности и по строительству тоже. Цены на квартиры в два раза не поднять, поэтому будут просто приостанавливать продажи и финансироваться из других источников и ждать, когда цены на квартиры позволят получить своё. Есть такие дома, которые стоят не распроданные до трёх лет, но потом всё равно распродаются и все с прибылью… но с упущенными возможностями.
Статья: Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*
АМСТЕРДАМ
живопись, масло, 60x70 см
Дмитрий Анненков
Другие заметки на эту тему:
* Спор: "Цены на жилье упадут" VS "Не говорите чушь, этого не будет".
* Эскроу-счета в новостройках, как все знают - это про то, что если что, то… То что?
* Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,
