Ко мне обратилась девушка с просьбой продать 1-к. квартиру площадью 37 кв.м. в доме 2017 года постройки🏬 Хороший вид из окон, новый дом, низкие коммунальные платежи, те плюсы, которыми располагал объект.
Теперь о сложностях🆘
1. Расположение дома в низине, крутой спуск протяженностью до 1 км. А значит с подъемом зимой сложности, для мам с колясками🤰 и неопытных водителей🚗
2⃣. Перепланировка. Ликвидация стены + реконструкция лоджии.
Никогда! Никогда, не трогайте лоджии, крышы мансард – это общее домовое имущество.
Такие перепланировки могут повлечь серьезные проблемы. Позже напишу самый яркий пример сложности продажи объекта из-за «чудес» с дизайнерскими решениями.
3. Объект под обременением, остаток долга более полумиллиона💵
4. Своих средств на погашение долга нет, а значит, снятие за счет денег покупателя – это дополнительные риски, работа и документальная нагрузка.
5. Стоимость в договоре ниже реальной для оптимизации налога на 500 т.р. Если ипотека, то далеко не все банки идут на такое занижение.
6. Стоимость объекта выше рынка на 9%
7. Покупатель с подпорченной кредитной историей, которому нужно одобрение. А других за эти деньги нет, надо вытаскивать ситуацию. 1 месяц на одобрение заëмщика ушел.
8. Банк не принимает объект в залог, просит привести объект в первоначальный вид, несмотря на то, что до этого было подтверждение от руководителя отдела, что объект примут. Иначе бы не подавались в этот банк. Переводим заемщика в другой банк, делаем оценку и одобряем объект, еще 3 недели.
9. Гребаная самоизоляция, после всей работы откидывает процесс регистрации на 2 месяца. Полный трешь.
Итого со дня выставления объекта в продажу и датой регистрации прошло 11 месяцев. Безусловно, все можно было сделать гораздо быстрее. Очень сильно тормозила завышенная цена, «бомбическая» перепланировка и занижение стоимости в договоре. Я не считаю, что мы выгодно продали, несмотря на то, что дороже рынка, так как срок реализации был значительный.
Ипотека 9 т.р. + 2, 5 т.р. коммуналка = 11,5 т.р. * 11 мес. = 126,5 т.р. – на столько уменьшилась себестоимость жилья при получении денег продавцом на руки. Это практически те самые 9%, которые выше рынка, а в конечном итоге 0% и рыночная цена. Плюс значительно оттянутые сроки для переезда в новое жилье.
Если бы встали в рынке, то я продал бы до 4-х мес., даже с такими проблемами, а все остальное время можно было размещать деньги в индексных фондах со средней доходностью от 15% или вложиться в перспективную новостройку и заработать гораздо больше.
А что же покупатель? А покупатель так же благодарен, как и продавец. Он получил финансовую гарантию на квартиру, перепланировку узаконили, сумма в договоре не смущала, так как налоговый вычет был использован.
👉 Если Вы или ваши знакомые планируют продать или купить недвижимость просто напишите мне📝
✔️Не утаивайте обо мне информацию!
✔️У меня всегда найдётся время, чтобы УЗНАТЬ, могу ли я помочь кому-нибудь из Ваших друзей.
Понравилась статья — ставь лайк.
Подписывайтесь на мой канал Telegram и обязательно приглашайте своих знакомых!
Связаться со мной 👉📱 +7-910-679-8888 (viber, telegram, whatsapp)
Меня так же можно найти: youtube - канал | vk.com | Яндекс дзен
👉С уважением, Ваш личный эксперт по недвижимости, Владимир Лядов