На что можно рассчитывать собственникам жилья
Германия – «страна арендаторов». По статистике, примерно 56% всех немцев живут в арендованном жилье, по Берлину даже около 80%. Но данное соотношение меняется каждый год в пользу владельцев недвижимости.
Спрос на аренду и доходность
В аренду можно сдать практически любую недвижимость, находящуюся в более-менее доступном месте и в жилом состоянии. Размер дохода колеблется примерно от 2% до 7% годовых в зависимости от местоположения, качества, цены недвижимости и других факторов.
Из-за притока в страну иностранцев спрос на съёмное жилье велик. При этом существуют ограничения на повышение арендных ставок.
Читайте по теме:
Средние арендные ставки
Стоимость аренды зависит от города и региона. На востоке Германии цены ниже, чем на западе.
Пандемия несколько затормозила рынок аренды страны, в среднем плата выросла в 2020 году всего на 1,6%, в предыдущие годы ставки повышались со скоростью 5% в год.
В Берлине арендные ставки в последние годы росли быстрее, чем в других городах и съём жилья за последние 10 лет подорожал вдвое. Основная причина – приток мигрантов и нехватка новостроек. Для стабилизации положения Бундестаг в 2020 году одобрил решение «заморозить» арендную плату в столице. В апреле 2021 года, после продолжительных споров, Высший суд Германии признал данные ограничения незаконными и закон отменили.
Стоимость арендной платы* за квартиру с одной спальней в центральных частях городов Германии на 2021 год:
Аугсбург – 613.57 €
Ахен – 534.65 €
Берлин – 795.90 €
Бонн – 653.75€
Бо́хум – 406.67 €
Бремен – 560.00 €
Гамбург – 838.94 €
Ганновер – 591 €
Дортмунд – 460.00 €
Дрезден – 533.33 €
Дюссельдорф – 672.22 €
И́нгольштадт – 708.33 €
Кёльн – 727.14 €
Лейпциг – 490.80 €
Майнц – 668.00 €
Мюнхен – 1,094.30 €
Па́дерборн – 512.50 €
Франкфурт – 868.91 €
Штутгард – 846.43 €
Эссен – 451.83 €
* Цены указаны – за так называемую «холодную аренду», то есть без учета коммунальных услуг.
Поиск арендаторов и оплата услуг маклера
Арендаторов можно искать как самостоятельно, так и через агентство.
C 1 июня 2015 года действует Bestellerprinzip (в переводе «принцип заказчика»), что означает, что услуги маклера по сдаче недвижимости в аренду оплачивает тот, кто его нанял. Если владелец недвижимости нанимает маклера сдать квартиру в аренду, следовательно, услуги маклера оплачиваются владельцем. Если же к маклеру обращается арендатор, даёт ему заявку на поиск жилья, и маклер находит недвижимость под его требования, тогда услуги маклера оплачиваются арендатором.
Права арендатора и съемщика
Читайте нашу статью о том, как урегулировать конфликты с арендаторами.
Взаимоотношения владельца жилья и арендатора регламентируются двусторонним договором, в котором указываются права и обязанности сторон.
Как правило, арендатор кроме основной платы (Kaltmiete) оплачивает коммунальные услуги (Nebenkosten), а также электричество и телефон. «Холодная аренда» и предоплата коммунальных услуг оплачиваются арендодателю. На электричество и телефон арендатор заключает собственные договоры, оплачивая напрямую в компании электроснабжения или оператору связи.
Обычно договоры аренды заключаются на неопределенный срок, и арендатор проживает в квартире или доме до тех пор, пока не решит выселиться, или пока его не выселит владелец. По закону арендатор обязан расторгнуть договор аренды в письменной форме и предупредить владельца о выселении за три месяца, оплачивая арендную плату ещё три месяца.
Владелец недвижимости имеет право выселить арендатора бессрочно в случае нарушения им правил проживания в доме или же при имеющейся задолженности в размере двухмесячной арендной платы. В случае, если владельцу потребовалось жильё с целью собственного проживания или проживания близких родственников, тогда договор расторгают с соблюдением законных сроков в зависимости от периода проживания арендатора: три месяца – при проживании до пяти лет, шесть месяцев – при проживании от пяти до восьми лет и девять месяцев – более восьми лет.
Других причин для выселения немецкое законодательство не предусматривает. Таким образом, выселение арендатора с целью заселения нового или просто по желанию владельца считается противозаконным, и в случае обращения в суд – последний будет на стороне арендатора.
Повышение платы возможно на 15% каждые три года или при Staffelmietvertrag (в переводе «градуированном договоре аренды») по 5% каждый год в крупных городах, в том числе Берлине, или на 20% в других городах.
Получать специальные разрешения на сдачу в долгосрочную аренду в Германии не нужно. Однако, в некоторых городах, где рынок жилья перегрет (например, в Берлине, Гамбурге, Мюнхене, Кёльне, Штутгарте) нельзя сдавать жилую недвижимость посуточно без специальной лицензии. В этих же городах запрещено использовать жилую недвижимость в коммерческих целях.
Справка Prian.ru: За посуточную сдачу в аренду в городах, где это запрещено, штрафы могут доходить до €500 тыс.!
Налоги при сдаче недвижимости в аренду
Ставка подоходного налога варьируется от 0 до 45% и зависит от размера полученной прибыли. Доход облагается налогом после вычета всех текущих расходов, связанных с эксплуатацией недвижимости.
Подоходный налог в Германии в 2020 году
- Доход в год до €9 000 – ставка 0% для резидентов, 14% для нерезидентов
- От €9 001 до €13 996 – 14%
- От €13 997 до €54 949 – 24%
- От €54 950 до €260 532 – 42%
- Более €260 533 – 45%