С чего начать при покупке квартиры?
Когда вы приняли решение о покупке и нашли свой идеальный вариант жилья встаёт вопрос: что делать дальше?
Здесь можно наткнуться на то, что продавец продаёт квартиру в ипотеке или планирует альтернативную сделку, или когда он покупал был использован материнский капитал или субсидии, или в квартире есть отказник от приватизации.
Вариантов «или» в жизни на самом деле очень много. Не всегда продавец расскажет всю свою подноготную. Особенно в случае, если он банкрот и вот-вот его квартиру собираются забрать за долги.
В этом случае ему важно сбагрить недвижимость побыстрее, забрать деньги и укатить в закат. То, что квартиру у покупателя отберут, его заботит меньше всего.
Именно поэтому важно начинать с юридической проверки продавца и объекта.
И нет, это не просто, когда риэлтор посмотрит на выписку из ЕГРН и выдаст диагноз, что «всё нормально».
Для такой проверки покупателю нужно запросить ряд документов у продавца и предоставить их юристу.
В процессе «проверки чистоты квартиры» юрист может выявить ряд рисков, после которых скажет покупателю своё однозначное «НЕЛЬЗЯ» для покупки или «можно, но при условии» и выставить ряд требований к продавцу.
Ход проверки должен затрагивать сам объект, собственника(ов) и его(их) юридические лица (при наличии). Проверка должна быть сделана за последние семь лет!
По объекту проверяются:
- правоустанавливающие документы на подлинность;
- находится ли объект покупки в судебных спорах;
- оспаривается ли право собственности на объект (претендует ли кто-то другой на собственность);
- есть ли лица, которые имеют право пожизненного пользования объектом (эти лица не могут быть выписаны через суд, даже есть у объекта будет новый собственник).
Собственники проверяются по пунктам:
- подлинность паспорта;
- наличие косвенных признаков банкротства;
- наличие банкротного и предбанкротного состояния;
- наличие судебных споров, в результате которых продавец может быть признан банкротом;
- наличие задолженности перед третьими лицами.
Если у продавца есть юридические лица, проверяется:
- возможное банкротное и предбанкротное состояние;
- наличие судебных дел;
- задолженность перед контрагентами юр. лица.
- привлечен ли продавец по субсидиарной ответственности по долгам компании (это как раз тот случай, когда директор или учредитель отвечать своим личным имуществом перед фирмой)
Проверять нужно также супруга/супругу продавца. Истории, когда все долги на муже, а имущество на жене, встречаются довольно часто!
Для чего так сложно? Чтобы новенькую квартиру не отняли, а хозяева могли себя чувствовать уверенно в своей покупке.
Поэтому ВСЕГДА при покупке объектов недвижимости нужно начать с выяснения, можно ли покупать объект, есть ли риски утраты объекта и/или денег. И если нет, то смело идём в составление документов для сделки.
Услугу «проверка продавца и объекта» можно заказать у частного юриста намного дешевле, нежели в банке.
И, конечно, заказав проверку вы убережёте себя от многих рисков. Сама проверка продавца и объекта стоит значительно дешевле, чем услуги юриста в суде.
Поэтому жду вас у себя в директе инстаграма @mrs_ostratova
https://www.instagram.com/mrs_ostratova/
