Ребят, ранее я рассказывал в своей статье каким образом можно проверить квартиру перед покупкой на вторичном рынке. Дополнительно, опубликовал статью об имущественном налоговом вычете, в том числе разобрал вопросы: когда можно получить налоговый вычет в строящемся доме? Можно ли налоговый вычет распределить между супругами и т.д. Советую почитать. Но в этой статье поговорим, как проверить застройщика на благонадежность и честность. 😎
Вы знаете, что я живу и осуществляю свою деятельность на территории Краснодарского края. Все наверняка слышали или читали, что у нас самовольные постройки наблюдаются повсеместно. Например, судьи Кубани своими законными решениями «родили» целый район «Музыкальный/Шанхай», в котором отсутствуют нормальные ливневые канализации, имеются вечные перебои с электроэнергией, проблема нехватки школ и детских садов и т.д. Это их детище! 👏 Тем временем администрация пытается бороться с таким строительством. 💪 Обратная ситуация заключается в том, что «недостроев» тоже хватает. Возникает вопрос: как минимизировать риски при покупки квартиры у застройщика?
Если хотите получить консультацию и/или Вам необходимы услуги по поиску и сопровождению сделок с недвижимостью в г. Краснодар и в Краснодарском крае, то звоните или пишете на Телефон/WhatsApp: 900-278-07-07 - Вячеслав Гусев.
1. Заходим на сайт застройщика и смотрим реквизиты - ИНН и ОГРН.
На сайте застройщика, скорее всего в разделе «контакты» или «документы» имеются такие сведения: наименование юрлица, ИНН, ОГРН и адрес - выписываем/копируем их. Они нам понадобятся чуть позже.
На сайте можно также найти дополнительную информацию, с которой стоит ознакомится:
- проектную декларацию.
- разрешение на строительство.
- информацию по земельному участку, на котором идёт строительство.
Эти все документы необходимо проверить и сопоставить с договором долевого участия (далее - ДДУ), который Вам предлагают или предложат подписать.
2. Получаем выписку из ЕГРЮЛ на сайте налоговой.
На сайте налоговой службы смотрим бесплатно выписку из Единого государственного реестра юридических лиц (далее - ЕГРЮЛ). В ней содержатся сведения: зарегистрирован ли застройщик, есть ли движения по выписке, не исключена ли организация из ЕГРЮЛ, кто является учредителем и директором, не является ли «двойником», «призраком» и прочей нечистью... И вообще строительная компания перед Вами или может это МММ во главе с Сергеем Мавроди? 🤘
Сравниваем информацию с данными сайта строительной компании. В дальнейшем при подписании договора долевого участия (далее - ДДУ) тоже сравниваем реквизиты - ИНН, ОГРН с выпиской из ЕГРЮЛ, ибо на сайте может быть одно юрлицо, а подписывать договор будете с другим.
3. Единый ресурс застройщиков.
На сайте Единого ресурса застройщиков (далее - ЕРЗ) представлены подробные сведения обо всех компаниях и их проектах.
Есть рейтинг застройщика ЕРЗ, в котором значения от 0 до 5 с шагом 0,5.
Максимальное значение рейтинга ЕРЗ (5) означает, что вероятность своевременного ввода в эксплуатацию строящихся домов близка к 100%.
Нулевое значение рейтинга ЕРЗ (0) означает, что в базе ЕРЗ имеется информация об остановленных строительством объектах застройщика входящего в группу компаний. Возможно застройщик находятся в стадии банкротства.
Рейтинг «н/р» означает, что у застройщика нет рейтинга. Рейтинг ЕРЗ не присваивается, если в базе данных ЕРЗ отсутствует информация о вводе домов застройщиком за последние три года, либо объем такого ввода составил менее 10 тыс. кв. м жилой площади и введено менее 2-х домов.
Между тем, бывает, что строительная компания является дочкой и входит в крупную строительную компанию, поэтому если рейтинг маленький, то это не всегда так страшно. 🤞
4. Единый реестр проблемных объектов.
На сайте Единой информационной системы жилищного строительства (далее - EИСЖС), находится список проблемных объектов, где отражается информация нарушены ли сроки передачи квартир дольщикам, открыто ли конкурсное производство (одна из стадий банкротства) и т.д.
5. Проверяем информацию по земельному участку в Росреестре, на котором идёт строительство дома.
Чтобы проверить земельный участок необходимо заказать выписку из Единого Государственного Реестра Недвижимости (далее - ЕГРН). Можно заказать выписку ЕГРН в электронном виде, так и на бумажном носителе через Многофункциональный центр (далее - МФЦ). Как правило участок в собственности застройщика либо в аренде у государства. Если первое, то это хорошая гарантия.
В выписке обычно указывается:
- Категория земель: земли населённых пунктов.
- Разрешенное использование: для многоэтажной застройки.
- Ограничения и обременения на земельном участке.
- Площадь и т.д.
Краткое описание земельного участка можно узнать через Публичную кадастровую карту Росреестра. Прям онлайн. 👈
6. Судебные споры и банкротство застройщика.
На сайте Единого Федерального реестра Сведений о банкротстве можно узнать сведения о банкротстве застройщика.
На сайте Арбитражного суда можно узнать не подал ли застройщик на банкротство и узнать, что за судебные споры были или есть у строительной компании?
На сайтах судов общей юрисдикции - судебные и нормативные акты РФ или на портале ГАС «Правосудие» можно узнать, что за споры были у граждан с юридическим лицом.
Важно: судятся даже добросовестные и надёжные застройщики. Важно оценить основания исков, их количество и суммы требований. Но если это банкротство самого девелопера, то тут все понятно... бегите и не оглядывайтесь 🏃♂️
7. Наличие задолженности у застройщика.
На сайте Федеральной службы судебных приставов можно узнать есть ли задолженность у юридического лица.
8. Посмотрите на предыдущие проекты застройщика.
Это можно сделать на сайтах, форумах или социальных сетях. Изучите информацию: довольны ли жители домами от застройщика, где дома строились, какая транспортная доступность, обеспечил ли застройщик парками, школами, парковками для машин и садами и т.д.
Задержка вводу в эксплуатацию домов:
Главное найти информацию простроенных объектов и узнать была ли задержка ввода в эксплуатацию дома. Если были и срок несильно сдвигался, то не страшно. Это нормально для девелоперов 🥱 Хотя можно узнать через тот же EИСЖС.
Качество отделочных работ в домах:
Немаловажно узнать, как раньше проводились отделочные работы квартир по другим объектам застройщика, ибо на сайте у застройщика может быть шикарная отделка на фото, а когда принимаешь квартиру, то челюсть отваливается... 😮 Автор статьи попался один раз на такое. Писал жалобы застройщику, что-то исправили, а что-то не очень...
9. Отчетность о строительстве дома.
Если застройщик регулярно выкладывает фотоотчеты со стройки - это хороший признак. 👌 Фото со стройки чаще всего размещаются на сайте и/или в социальных сетях компании. Бывают, что даже видео транслирует, как ведется строительство.
10. Походить возле объекта строительства и посмотреть Яндекс Карты.
Если Вы решились все таки приобрести квартиру у застройщика, то очень важно оценить местонахождения дома, а как это сделать? Съездить на объект строительства, походить ножками по району и убедится, что будущий дом Вам удобен: хорошая ли транспортная развязка, далеко ли находятся школы, детские сады, магазины, близко ли добирается до работы? Многие работодатели после пандемии коронавируса уехали из центра г. Краснодара и начали арендовать помещения чуть ли не на краю города из-за дешевой аренды. Сразу Вам скажу, что пробки в г. Краснодар просто песня! Работники/работодатели выбирают сотрудников, которые не слишком далеко от работы живут это один из критериев трудоустройства. Поэтому едем, смотрим, ходим🦶
Когда Вы будете смотреть на карте города социальные объекты инфраструктуры, то хотя бы «на глаз» необходимо прикинуть сколько садиков, школ поблизости, ибо может один детский сад на сто пятьсот домов, и естественно садик будет перегружен и Вы туда никогда не попадете! По секрету скажу, что в г. Краснодар уже не задобрить заведующую детского сада «за магарыч», как было раньше. 🤫
11. Ознакомится с градостроительным планом.
На сайте администрации, например, Краснодарского края, а именно на портале общественных обсуждений имеется градостроительный план. С ним можно ознакомится и посмотреть, что будет строится рядом. Будут ли дороги, детские сады, школы и объекты духовного обогащения души человеческой? Хотя не факт 😜
12. Перед заключением сделки с застройщиком посмотреть, что за договор Вы подписываете.
Все наверное слышали, что с 01.07.2018 г. в Федеральный закон от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» были внесены изменения, обязывающие застройщиков использовать счета-эскроу с 01.07.2019 г. По своей сути данный счет предназначен для защиты дольщика-покупателя. Эскроу-счет в долевом строительстве - это специальный счет, открываемый в банке, на котором замораживаются деньги дольщика на период строительства дома, и передаются застройщику только после того, как тот сдаст дом в эксплуатацию.
Перед подписанием договора необходимо удостоверится, что подписываете действительно именно ДДУ, а не предварительный договор-купли продажи квартиры, договор ЖСК пайщиков или вообще договор займа и т.д. Вся «мощь» государственной защиты есть только в ДДУ. Обязательно читайте договор, ибо в шапке он может называется ДДУ, а на самом деле нормы будут из другого договора. Строительные компании тем самым хотят получить денежные средства напрямую от покупателя, а не строить дом за свой счет и/или не кредитоваться в банках, где лежат деньги дольщиков.
На что обратить внимания? ДДУ необходимо подписывать только с застройщиком, а не и иным юридическим лицом. В ДДУ должно быть отражено: дата заключения, цена объекта, сроки передачи объекта, гарантийный срок для объекта, условия привлечения денежных средств участников ДДУ, кадастровый номер участка, расположения и площадь квартиры.
13. Если квартиры в доме сданы.
Если дом сдан в эксплуатацию, а квартиры ещё не все проданы, то застройщик может оформить квартиры на себя. Как правило, застройщик оформляет с Вами предварительный договор купли-продажи на квартиру без регистрации в Росреестре, но через 1 или 2 месяца Вы заключаете основной договор купли-продажи. По такой схеме, как правило, застройщики затягивают сроки оформление основного договора купли-продажи, потому-что Вы не один покупатель. Когда застройщик соберет «кучу» договоров, то он пойдет всё это относить в Росреестр на регистрацию. Есть небольшой риск, что застройщик может заключить предварительных договоров на одну квартиру сколько угодно, но обычно этим застройщики не занимаются, ибо это мошенничество «чистой воды».
Если Вам есть, что добавить - пишите в комментариях.
Ставьте лайк, если статья оказалась полезной. Подписывайтесь на Дзен канал и на instagram аккаунт.
Хотите получить консультацию юриста? Звоните или пишете WhatsApp/Telegram: +7(900)-278-07-07 - Гусев Вячеслав.