Итак, уникальная для нашей страны программа субсидирования со стороны государства кредитов на покупку жилья в новостройках подошла к концу. Невиданные раньше ставки меньше 6% годовых, отсутствие специальных требований к заемщикам (как по семейной ипотеке) и охват всех регионов выполнили свою основную миссию по поддержке строительного сектора. Что нас ждёт дальше? Похоже, жестокая расплата.
1. Еще ничего нет, а уже терзания. Что дальше-то будет?
На смену такой притягательной господдержке действительно ничего конкретно не предложено. Субсидирование сумм кредитов до 3 миллионов выглядит просто мертворожденным проектом. Не только для Москвы и Питера, но даже для многих региональных центров России. Главным негативным наследием Госпрограммы 2020 стал беспрецедентный рост стоимости квартир, ведь даже на этапе котлована в Москве однокомнатные квартиры сейчас не появляются в продаже дешевле 5,5 миллионов рублей. Что говорить о «двушках» и «трешках». И никаких предпосылок, что по завершении субсидирования цены пойдут вниз нет. Хотя бы потому что рублевые цены в привлекательных регионах никогда ещё не шли вниз, по крайней мере, за последние 20 лет. Семейная ипотека расширяется на семьи с единственным ребёнком, но опять же, рожденным с 2018 по 2022 год, это конечно пополнит список потенциальных заемщиков, но подойдёт далеко не для всех.
Для многих людей, только готовящихся улучшить свои жилищные условия, или приобрести первую квартиру, ставки просто вернутся к стандартным. А учитываю новую волну борьбы ЦБ с инфляцией, можно ориентироваться на 7,9 – 8,9% годовых. Почувствуйте, что называется, разницу – в конце июня 2021 года ставки при первом взносе от 15% по госпрограмме опустились ниже 5,5%! Самое время будет обратить внимание на квартиры через уступки от физлиц, вступивших на тернистый путь инвесторов в недвижимость. Кстати, для них будущее тоже весьма туманно.
2. Прощай, платить не обещаю!
Я уже касался в прошлой статье (https://zen.yandex.ru/media/id/5ec115e0d54088764522edf3/invetsicii-v-nedvijimost-s-pomosciu-ipoteki-bogateem-kak-v-skazke-6009561319811f0c2361accb) темы инвестиций в квартиры с помощью льготной ипотеки. И судя по ажиотажному спросу в период пандемии, многие таки воспользовались случаем и приобрели квартиры с целью обогатиться в будущем. Эксперты рынка в актуальных статьях на сайтах недвижимости оценивали долю таких покупателей около 20%. И большинство из них ждёт незавидная судьба выставить свои квартиры на продажу в период высоких ставок и снижения спроса со стороны новых покупателей.
На людей давят ипотечные платежи, о взрывном росте стоимости квартир как в 2020 году, можно только мечтать, а общее недоверие покупателей к покупке «с рук», а не у Застройщика никуда не делось. Для многих, это может стать поводом выложить объявление о продаже ипотечной квартиры раньше планировавшегося срока инвестиции (обычно 1-1,5 года), лишь бы успеть продать хоть с какой-то прибылью. Отдельные «эксперты» заверяют, что горе-инвесторам даже придётся продавать квартиры в убыток 10-15%, так как рынок может просто остановиться, или вообще прийти к ситуации ипотечного кризиса, аналогичному ситуации в США 2008 года.
3. Так не доставайся же ты никому?
Проблемы инвесторов множатся, а что же с покупателями? Спрос просто обвалится, и мы придём к ситуации продавцы не могут продать дешевле, а покупатели не могут купить за такую цену и с такими ставками по ипотеке? Я думаю именно инвестиционные предложения и станут очень привлекательным вариантом после приведения банками ставок к стандартным значениям. Точнее, у покупателей будет альтернатива из 2 вполне разумных предложений:
Вариант 1: субсидированная ставка от застройщика. Сейчас широкое распространение имеют совместные акции Застройщика и Банка (без участия государства) – акционные ставки 1,99-3,99% на весь срок кредита. Формируются они естественно за счёт увеличения стоимости квартиры. Например, такие программы сейчас готовы предложить ПИК, Аквилон-Инвест, Абсолют Недвижимость, ФСК и другие крупные застройщики. Да, квартиру придётся покупать без скидок, за большую стоимость, но, по крайней мере, платежи по ипотеке станут вполне комфортными. Простой пример:
Однокомнатная квартира стоимостью 8 960 000 рублей в Москве, ЖК Аквилон Бисайд. Стандартная ипотека с первым взносом 20% на 20 лет в Сбербанке:
Та же самая квартира, но по программе субсидирования Сбербанка и наценкой 700 000 рублей:
Обидно брать ту же самую квартиру дороже? Естественно. А как на счёт сэкономить 4 916 000 рублей на процентах Банку, даже с учётом более высокой стоимости? Думаю, выбор выглядит очевидным.
Вариант 2: Квартиры по уступке от тех самых инвесторов, закупившихся недвижимостью во времена «золотой квартирной лихорадки». В зависимости от класса жилья, скидка по сравнению с предложением Застройщиков будет составлять от 500 тысяч до 1,5 миллионов рублей для квартир комфорт класса, и от 1 до 2 и более миллионов для квартир в домах бизнес-класса. Напомню, что ставки по субсидированной ипотеке никогда не распространялись на покупку по уступке у физлица. Т.е. даже после июня 2021 года для таких ипотечных сделок по сути условия не меняются – они, как и раньше идут по стандартным ставкам. А программа «семейной ипотеки» и раньше допускала такие сделки. Учитывая сложности продавцов, описанные мной во 2й части статьи, это однозначно «Рынок покупателя», т.е. и будет из чего выбирать, и договариваться по максимально выгодным условиям покупки. Так почему бы и воспользоваться ситуацией, добившись отличной скидки?
Думаю, после завершения ипотеки с господдержкой 2020 рынок недвижимости ждёт ожидаемый шок.. Пару месяцев и продавцам, и покупателям придётся привыкать к новым условиям и непривычно высоким ставкам по ипотеке. Но жизнь продолжается и необходимость покупки квартиры сама собой не отпадёт для многих из нас. Просто ищите наиболее выгодные варианты из доступных и не дайте своей истории выбора новой квартиры превратиться в жестокий романс) Удачи!