Инвестиции в недвижимость требуют некоторых навыков как финансовых, так и характерных. Сделки с недвижимостью - это всегда про людей, переговоры, предложения win-win, чтобы обеим сторонам была выгода.
Когда ко мне приходят с вопросом, имеет ли смысл покупать новостройку, я советую потренироваться на черешне и яблоках: попробуйте выторговать себе скидку, например, чтобы вам продали на 10 рублей дешевле.
Это вроде и шутка, но не совсем. Давайте протестируем себя, насколько имеет смысл заходить в недвижимость именно для вас.
Особенности инвестиций в недвижимость
Недвижимость - это про собственность, капитал и арендный бизнес. В инвестициях в недвижимость есть как плюсы, так и минусы.
1 - Есть доходность
Разными способами в недвижимости можно получать, в среднем, около 10% годовой доходности по формуле:
Rate of Return = Income / Investments * 100%
Доходность получается за счет двух источников одновременно - роста стоимости объекта и денежного потока от арендных платежей.
Да, инвестиции в недвижимость - это про арендный бизнес.
2 - Есть риски терять доходность
Проблема может быть двух типов:
- вы купили неправильный объект;
- сейчас кризис и недвижимость тяжело сдавать в аренду.
Как этого избежать? Никак. В этом особенность этого актива. Минимизировать эти риски можно только увеличением срока инвестиций. Отсюда сразу вывод, что лучшие инвестиции в недвижимость - те, что надолго.
3 - Низкая ликвидность
С позиции определения ликвидности в финансовом менеджменте, недвижимость - вообще неликвидна. Мы не можем продать ее с той же (или близкой) скоростью, как ценные бумаги или валюту. В общем понимании ликвидности, недвижимость - это НЕликвидный товар.
С другой стороны, недвижимость более ликвидна, чем, например, вложения в бизнес, который тоже далеко не сразу оборачивается и вложения окупаются.
Внутри рынка недвижимости есть своя степерь ликвидности. Плюс, людям всегда надо где-то спать и останавливаться, но далеко не всегда покупать товары и услуги, которые производит бизнес (про ценные бумаги - молчу).
4 - Капиталовложения
Недвижимость - это дорого. Это всегда сильно дороже, чем фондовый рынок. Да вы лучше меня знаете, что уже с 1000 рублей можно прикупить акций компании и назвать себя инвестором. Акции ВТБ, например, стоят 60 копеек.
С недвижимостью - нет. В целом, первый взнос инвестора составляет 20% стоимости жилья. Можно и с меньшей суммой заходить, конечно, но это такая сравнительная отправная точка: хотите в недвижимость - копите 20%.
5 - Недвижимость для диверсификации портфеля инвестора
Лучше заходить в недвижимость, если у вас уже что-то есть в портфеле. Или так. Если у вас уже две инвестиционных квартиры, то не надо заходить в третью: можно разнообразить другими активами.
Это нужно для сбалансированности доходности: пока один вид актива падает и теряет доходность, второй - будет расти и приносить доходность за всех.
Так работают циклы в экономике. Недвижимость - обваливается в самую последнюю очередь.
6 - Увеличение ценности объекта: новые идеи
Вот это самый важный пункт для тестирования себя как инвестора. Как увеличить ценность объекта для инвестора?
Ответ: уметь торговаться, вести переговоры и договариваться о цене ниже рынка. Самое главное для инвестора - цена покупки, а не продажи.