Правильное определение стартовой цены - это залог успеха продажи вашей недвижимости на 90% .
Низко оцените - получите бешеный спрос и в итоге недополучите максимально возможную финансовую выгоду. Высоко оцените - продажа объекта зависнет, не будет просмотров, предложений и реальной цены, в итоге объект в рекламе «замылится» и совсем перестанет быть интересным реальным покупателям.
Есть 2 классических способа оценки объекта недвижимости:
1. Затратный, суммируются все затраты, применяются различные коэффициенты и определяется финальная цена. Идеально подходит для оценки домов, коммерческой недвижимости.
2. Сравнительный, когда сравнивается стоимость аналогичных объектов недвижимости в конкретный момент времени, учитывая рыночную ситуацию. Плюс, конечно применяются повышающие и понижающие коэффициенты. Об этом расскажем немного позже. Этот способ, я рекомендую применять как раз для оценки рыночной стоимости по квартирам. За основу берется средняя стоимость квадратного метра в самом доме, где продается квартира и сравнение вариантов вокруг в радиусе до 5 км по схожим параметрам ( дата постройки дома, этажность, количество комнат, площадь квартиры), применяются повышающие и понижающие коэффициенты и выводится минимальная, максимальная и средняя рыночная стоимость вашей недвижимости.
Разберем на реальном примере:
Задача: оценка рыночной стоимости квартиры - студии на улице Виктора Уса 9, площадь 19,2, этаж 16 из 21, состояние отличное.
1. Смотрим, что продается в этом доме и высчитываем среднюю стоимость квадратного метра. В этом доме в продаже 7 аналогичных квартир, средняя цена за квадратный метр 87 тыс.руб.
2. Смотрим что продают вокруг в этих же домах по аналогичным параметрам. После просмотра в поисковике мы видим общее число конкурентов - 57 квартир. Конкуренция огромная. Средняя цена по квадратному метру вышла 86,4. Минимальная цена начинается от 1560 тыс.руб. ИТОГО: минимальная цена - 1560 тыс.руб., средняя - 1665 тыс.руб., максимальная цена - 1850 тыс.руб. Я рекомендовала поставить стартовую цену 1690 тыс.руб. В итоге квартира была продана в течении 1-го месяца по цене 1650 тыс.руб.
ВАЖНЫЕ СОВЕТЫ:
1. Часто бывают такие ЖК или районы, где огромное количество фейковых объявлений , где реальная цены либо резко занижена - агент собирает звонки от частных лиц и переводит их на другие объекты, либо резко завышена - цены на такие объявления ставят для «завышения» реальной цены для оценочных компаний, которые оценивают объект для банка, - это делается для клиентов без первоначального взноса. В этом, как правило, сложно сразу разобраться обычному человеку.
2. Сравнительный анализ делать только на тех сайтах, у которых максимальная степень достоверности. В нашем регионе я рекомендую использовать N1 и ЦИАН. На этих сайтах отслеживается качество и достоверность объявлений.
3. В ходе аналитики не стесняйтесь прозванивать объявления, задавать уточняющие вопросы.
4. Если понимаете, что спроса совсем нет по вашей цене, которую вы определили, снижайте цену с шагом 50-70 тр. раз в 10 дней. Идите на встречу своему покупателю. Вы сразу почувствуете по увеличению количества звонков и просмотров, когда наступит момент именно той, «правильной» стоимости вашей недвижимости.
Повышающие коэффициенты (все в пределах от 5 до 15%). За что люди готовы переплачивать?
1. Состояние ( хороший качественный ремонт, либо ранее выполненный капитальный ремонт). Особое внимание покупатели уделяют кухне, санузлу, входной двери. Чем качественней и дороже, тем выше может быть цена.
2. Этаж - все, кроме первого и последнего. Если квартира видовая ( на лес, реку, город), то можно смело добавить 15%.
3. Если в квартире остается абсолютно вся мебель и бытовая техника (плюс 15%).
Понижающие коэффициенты (до 15 %):
1. Состояние («убитая» квартира, требующая капитального ремонта) Минус 15-20% .
2. Этаж не любят больше первый, чем последний. За оба параметра минус 5-10%
3. Вид ( на дорогу, на другой дом, на козырек), темная квартира. Минус 5-10%.
4. Сложности с оформлением ( обременение по ипотеке, материнский капитал, дети - собственники). Такие квартиры покупатели стараются обходить стороной. Чтобы привлечь их внимание, нужно сбалансировать это адекватной ценой.
Желаю всем «правильной» цены на вашу недвижимость и успешной продажи!
Бесплатно проконсультируем Вас по любому вопросу, связанному с недвижимостью Агентство недвижимости "Хороший риэлтор".