Совсем недавно были приняты два решения, которые существенно повлияют не только на рынок недвижимости, но и на жизнь всех россиян. Это изменения условий предоставления льготной ипотеки и повышение ключевой ставки Центробанка. То и другое приведет к удорожанию ипотечных кредитов, охладит спрос и сдержит рост цен. Так считают эксперты.
Ипотечные ставки будут расти не очень быстро, поскольку банки все еще заинтересованы в наращивании объема ипотечных портфелей. Однако уже в июле, по мнению директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой, средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам с учетом ссуд по договорам долевого участия (ДДУ) может достичь 8%.
«С ростом ключевой ставки увеличение ставок по ипотеке неизбежно, но банки, скорее, станут аккуратно повышать, чтобы спрос сильно не сбить. В целом средние ставки могут быть на 0,2–0,3 п.п. выше, чем в июне. На первичном рынке рост будет повыше, на вторичном пониже», — считает аналитик по сектору недвижимости инвестиционной компании «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков.
С ним согласен и старший управляющий директор рейтингового агентства НКР Александр Проклов, напоминая при этом, что темпы и порядок повышения будут зависеть от конкретных ипотечных банковских программ. Повышение ставок по ипотеке в течение ближайших недель темпами, сопоставимыми с ростом ключевой ставки, неизбежно.
По данным Объединенного кредитного бюро (ОКБ), полная средняя стоимость ипотечного кредита (сумма реальных расходов по ипотеке с комиссиями) в мае выросла на 0,1 п. п. и достигла 8,8%, вернувшись на уровень ноября 2020 года. Подорожание жилищных кредитов приведет к снижению числа ипотечных выдач и охладит спрос на жилье.
«В июле-августе, после сворачивания льготной программы в текущем виде, мы увидим спад по выдаче новых кредитов, возможно, процентов на 30–40% к уровням марта-апреля в денежном выражении», — прогнозирует Артем Ямщиков из «Ренессанс Капитала». Он не исключил, что после изменений условий по льготной программе спрос может переключиться на вторичный рынок.
Вместе с тем Александр Проклов из НКР считает повышение ставки недостаточным, чтобы оказать серьезное охлаждающее влияние на ипотечный рынок. По его мнению, пока ставки остаются низкими относительно инфляции, интерес к ипотеке сохранится.
«Мы вернемся к показателям по числу сделок конца 2019–2020 годов без эффекта внерыночного стимулирования, который создала льготная ипотека. Если рассматривать в процентах от текущих уровней, то это идентично спаду на 10–15% от той скорости продаж, которая была в первом квартале 2021-го», — уточняет руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов.
Председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова считает, что благодаря анонсу ипотечной ставки в 7% годовых население знает, что у него впереди еще год льготной ипотеки, и, скорее всего, после 1 июля спрос будет спокоен.
«Маловероятно, что застройщики станут снижать цены, так как спрос на недвижимость будет в некоторой степени поддержан продлением льготной программы» - отмечает директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА. Руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов тоже не видит предпосылок к снижению цен, поскольку еще сохраняется дефицит предложения, а сам механизм эскроу-счетов и финансовая модель не позволяют застройщикам снижать стоимость жилья.
