Собственник квартиры переехал в другую страну и решил продать ее. Проверяем документы. Какие риски и как обезопасить покупку
Здравствуйте друзья и гости канала!
Снова вернемся к дистанционным сделкам) Такие сделки становятся все более частым явлением. Поскольку смена места жительства собственника за границу на ПМЖ стало не таким редким явлением, как 7-10 лет назад.
В одной из статей я уже рассказывал про схожую ситуацию. Там я рекомендовал отказаться от покупки подобной квартиры.
В нашем же случае покупатель запланировал ее купить. Расскажу - каким образом обезопасили сделку.
Прежде, чем принять решение по такой сделке, предварительно ознакомились с правоустанавливающими документами на квартиру. То есть посмотрели на каком основании была приобретена эта недвижимость.
По документам: собственник этой квартиры изначально участвовал в приватизации. (Приватизация была на родителей и их ребенка). Спустя 19 лет - был договор дарения от родителей и квартирой теперь владеет один собственник (их дочь).
В таких случаях необходимо проверить, кто был прописан в этой квартире на момент приватизации. Для этого попросили предоставить архивную справку. Ведь может оказаться, что был еще кто то прописан на момент приватизации, и он мог отказался от права приватизации. Один из таких случаев я описал в своей статье.
Если был такой отказ, то просим собственника предоставить нотариальное заявление о том, что такое лицо не претендует на право бессрочного проживания в продаваемой квартире.
Следующий шаг: смотрим планировку на кадастровом паспорте. После сверки видно, что перепланировок не было.
По выписке из ЕГРН удостоверяемся в отсутствии обременений на квартиру.
Далее проверяем собственника.
Что смотрим:
действительность его паспорта,
отсутствие делопроизводств и судебных исков в отношении собственника
Следующий этап - это согласование условий сделки и расчетов.
Так как нет уверенности, что собственник сможет прилететь на сделку, то сразу оговорили, что потребуется доверенность. Доверенность решили делать через Российское консульство.
Только в таком случае ее можно будет проверить (в отличие от нотариальной доверенности), при оформлении покупки через нотариуса.
Если делать нотариальную доверенность(в данном случае в Израиле), то проверить ее не представляется возможным. В таком случае нет доступа к ресурсу, по которому можно проверить выдачу иностранной доверенности (ее действительность или если ее отменили)
Ниже, я скажу про еще один очень важный момент, который часто упускают из виду.
Так как процесс оформления доверенности не быстрый, это сильно осложняло ситуацию. Покупателям, конечно, не хотелось бы затягивать сделку надолго. И тут, по ходу переговоров, продавец вдруг вспомнил, что уже оформлял раннее доверенность на продажу. Этот момент нам сильно помог.
Предварительно договорились, что сделка будет нотариальной. Это позволит оперативно отследить доверенность (и ее действительность).
Расчеты будут осуществляться поэтапно, т.е. будет сделка с обременением.
Соответственно, окончательные расчеты - после регистрации перехода права собственности. Таким образом будет подстраховка на случай отмены доверенности.
Тут надо иметь ввиду еще один важный момент, про который я обещал упомянуть. Запись о регистрации/отмене доверенности вносится в реестр(в Консульстве) в течении 10 дней.
В таком случае, после перехода права, нужно ждать эти 10 дней. И только после проверки действительности доверенности можно будет произвести окончательные расчеты.
В подобных случаях стараюсь придерживаться такого алгоритма.
Все подробности не возможно уместить в небольшой статье.
Друзья, а у вас были такие случаи?
Спрашивайте если что непонятно, делитесь в комментариях, будет познавательно!👍
Другие полезные статьи и рекомендации про недвижимость можно почитать здесь