Чья взяла, спрашиваете? Да, ничья не взяла. Тысячи людей, тысячи мнений. Спор на блоге вышел не шуточный. К единому мнению не пришли. Поэтому выскажу своё. Цены будут снижаться.
Кратко напомню о тех аргументах, которые звучат из уст тех, кто считает, что ждать понижение - "дохлый" номер.
Вот они:
* Цены никогда не падали, только росли (если и падали, то только в долларах).
* Цены не могут быть снижены, потому что спрос превышает предложение.
* Цены не станут ниже, потому что ввели эскроу, которое сделало цены значительно дороже.
* Цены не снизятся, потому что у людей есть деньги, раз они готовы покупать по таким ценам.
* Ценники не могут быть снижены, потому что выросли цены на стройматериалы.
* Цены не станут меньше, потому что не хватает рабочих рук, и из-за этого, некому работать на стройплощадках.
Аргументы их оппонентов (я принадлежу к их числу), тоже были «не так себе»:
* Цены должны снизится, потому что люди стали беднее, и им не на что покупать квартиры с такими дорогими ценниками.
* Цены снизятся, потому что вот-вот упадёт спрос (да он уже и начал падать). Основная часть тех, кто хотел купить квартиры, уже то сделала, во время свистопляски и ажиотажа конца прошлого – начала этого года.
* Цены не могут не снизится, потому что количество предложений на рынке растёт, а спрос падает.
* Цены не могут быть выше, потому что они уперлись в потолок и стали такими, что никто уже не хочет покупать по таким ценам.
* Да и вообще. Рост цен во многом спекулятивный. Это «пузырь» на рынке. Если он лопнет, то цены и обвалятся.
Согласитесь, и в тех, и других рассуждениях есть логика, а значит простыми логическими построениями в споре, никто ничего другому доказать не сможет. На аргумент всегда найдётся контраргумент.
Значит логика важна, но гораздо важнее факты, которые либо подкрепляют приведённые доводы, либо опровергают их.
Поэтому, только факты, и еще раз, факты.
И что тогда получится?
Для тех, кто «топит» за высокие цены, ничего хорошего. Их аргументы разбиваются «в пух и прах» при столкновении с теми самыми фактами, о которых я заговорил.
Что удалось выяснить?
Аргумент о том, что цены всегда только росли, не соответствует действительности. . См. статью по этой теме.
Они падали, причём не только в долларах, но и рублях Рублёвые цены очень сильно падали в 2007-2008, 2014-2016 годах, и плавно снижались в 2017 году.
За прошедшие 21 год, рублёвые цены падали 6 лет (5 лет из них, падение было значительным), и росли 15 лет. Падение, при этом, было циклическим. Значительное снижение первой раз продолжалось два года, а второй раз, три года подряд.
А раз так, то стоять упорно на позиции, что цены не могут упасть в принципе, это значит грешить против здравого смысла и истины.
Если цены падали раньше, то ничего не мешает им упасть еще раз. Ничего необычного в этом нет.
Кроме того выяснилось, что за общеупотребительной фразой «спрос превышает предложение» на самом деле, ничего не стоит. Эта фраза, которую повторяют все кому не лень, пустая, лишённая фактического наполнения, причём уже несколько последних месяцев См.статью по этой теме.
Так можно было говорить о периоде начиная с лета 2020 года, и заканчивая январём 2021 года.
После этого, ситуация выровнялась. Начиная с февраля 2021 года, при сохранении высокого спроса, на рынок начало выходить все больше новых площадей, и, к лету 2021 года, количество вновь выводимого на рынок застройщиками жилья, стало соответствовать количеству жилья, покупаемого населением. В настоящий момент, спрос, приблизительно, равен предложению.
Равновесие!
Кроме того, несмотря на общепринятое заблуждение, что введение эскроу оказало значительное влияние на рост цен, при ближайшем рассмотрении оказалось, что это влияние не просто преувеличено (это не верный термин, потому что он слишком мягкий), оно надумано. Его просто нет.
Ну как проектное финансирование, появившиеся вместо денег дольщиков, которые уходят на эскроу, получаемое застройщиками под 1-3% годовых См.статью по этой теме, могло привести к росту цен на 35-45%, или 100% (как, например, в Сочи).
Рост цен на стройматериалы, конечно же оказал влияние на цены,
Но насколько сильно? К маю 2021 года рост цен на стройматериалы добавил в Москве к себестоимости чуть больше 5 тыс.руб. м2, а в Санкт-Петербурге около 4 тыс.руб. м2. См.статью по этой теме., а цены, за этот же период, выросли в Москве на 38 тыс.руб. м2, а в Санкт-Петербурге на 45 тыс.руб. м2.
То есть в повышении цены, доля роста стоимости стройматериалов, составляет не более 1/10.
В таком случае, хочется спросить. А 9/10 в повышении цены – это что такое?
Говорят, что квартиры хорошо расходятся, потому что у людей по-прежнему много денег? Но это тоже не так. На самом деле, у людей денег все меньше. Падение доходов фиксирует не только Росстат, но и то обстоятельство, что метраж покупаемых квартир, становится все меньше, а сумма кредита, которую вынуждены брать дольщики, все больше. При этом размер первоначального взноса, уплачиваемого заёмщиком, падает все последние годы. Только за последний год, доля заёмщиков, которые оплатили первоначальный взнос в размере не более 15 - 20% суммы ипотечного договора увеличилась с 33% до 45%.
Покупатель сильно изменился.
Он стал менее качественный. И эта тенденция, не прерываясь, продолжается уже довольно длительное время См.статью по этой теме
Проблема с нехваткой рабочих рук, тоже оказалась надуманной
Проблемы с мигрантами (из-за ковида) не привели не к уменьшению объёмов строительства (напротив, в последние месяцы они сильно выросли), не к значительному росту затрат застройщиков на зарплату оставшимся на стройплощадках рабочим. Зарплату подняли, и подняли сильно (кое-где, даже в 2 раза), но удельный вес затрат на заработную плату в общей себестоимости столь мал, что любой рост зарплат, никоим образом не может отразится на себестоимости, и уж тем более, привести к сколь ни будь значительному росту цен. Себестоимость просто не замечает этого роста См.статью по этой теме.
ТАКИМ ОБРАЗОМ, НЕ ОДНОЙ!
Не одной причины, которая могла бы объяснить столь значительный рост цен, нет. Не один из аргументов сторонников той точки зрения, что рост цен объясняется объективными обстоятельствами, не выдерживает критики.
Факторы, вызвавшие рост цен – существуют! Глупо их отрицать.
Но факторы, которые служили бы обоснованием СТОЛЬ ЗНАЧИТЕЛЬНОГО РОСТА ЦЕН на жилье – отсутствуют.
Ну, а что у нас с аргументацией противоположной стороны, к которой принадлежу и я?
Наша аргументация следующая.
Цены выросли. Это факт.
Но таким же непреложным фактом является и то, что средний россиянин стал жить гораздо беднее. Это фиксирует Росстат. Это видно, также, из того, как уменьшается год за годом метраж купленных квартир, увеличивается срок ипотеки, увеличился срок, в течении которого покупатель может рассчитаться за купленную квартиру, используя свои накопления. Только цифры, никакой болтовни См.статью по этой теме.
Ну, в общем, мы все стали жить беднее. Точка!
А раз так, непонятно, почему нам предлагают покупать все более дорогое жилье!
Ну хорошо, застройщики подняли ценники, создали ажиотаж. Государство дало дешёвую ипотеку. Народ у нас, как стадо, все побежали, и я побежал. Все ломанулись брать ипотеку и покупать квартиры по любой цене, и я побежал. Все купили, и я купил. Ну, купили! Да, было дело. А дальше то что?
Все, кто хотел купить со льготной ипотекой, уже это сделали. Программу, практически, отменили. Спрос сжимается. Желающих покупать по таким ценам, к тому же без льготной ипотеки, все меньше. Что дальше?
Хотят, чтобы покупали как раньше, должны снижать цены!
Тем более, все предпосылки к этому существуют.
Давайте будим исходить из рыночных законов. Если спрос падает, а предложение растёт, то цены должны снижаться.
Так вот! Спрос падает, а предложение растёт! Это факт См.статью по этой теме.
Конечно, квартиры пока еще никто не навязывает,
но оголтелого ажиотажа, уже больше не наблюдается.
Тем более, нынешний сценарий падения спроса и увеличения предложения очень сильно напоминает начало 2017 года, когда цены снижались, а не росли См.статью по этой теме..
Но сегодня самое главное, это даже не рыночные механизмы, а позиция государства. Она сильно изменилась с прошлого года, когда государство помогло застройщиком и населению льготной ипотекой. Ипотека разогнала спрос и цены до такого уровня, что всерьёз стала обсуждаться опасность формирования «ценового пузыря» на рынке недвижимости, неконтролируемого роста невозвратных кредитов, и последующего падения рынка жилья.
Этого никто не хочет. Особенно, государство. Поэтому с 1 июля (фактическая отмена льготной ипотеки), и с 1 августа (ужесточение условий получения кредитов с минимальным первоначальным взносом), изменяется подход.
Государство больше не заинтересовано в росте спроса. Более того, оно теперь заинтересовано в падении спроса. См.статью по этой теме.и снижении цен.
Или, как я выразился в указанной статье, государство заинтересовано в том, чтобы «убить» спрос.
Ну и что может противопоставить рынок такому мощному игроку, как государство.
Не важно почему цены росли в последнее время так сильно, и выросли до сегодняшних немыслимых значений. Это позволило застройщикам создать хороший запас прочности (они поднакопили «жирок»), который поможет адаптироваться им в изменившихся условиях.
Важно, что предпосылок для дальнейшего роста цен не осталось.
А вот предпосылки для снижения, есть.
Самый главный – это конечно позиция государства. Но и все остальное, тоже «лыко в строку». И обнищание населения, и уменьшение спроса, и увеличение предложения, все говорит за то, что цены должны снижаться.
Вот такая моя позиция!
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
Ваши реплики в других статьях блога*
Рудольф, особенно радует арендный бизнес, который ныне приносит 2-3% годовых от рыночной стоимости объекта. Так что если квартира не нужна тебе лично, зачем она нужна в принципе? Замороженные в бетоне бабки - так учитывая отвратное качество нынешних человейников, что-то подсказывает, что лет через 20 они будут никому нах не нужны, особенно на фоне прогрессирующей депопуляции.
Так что "просрать в бетоне" - актуальный слоган.
Статья: Плохая новость для застройщиков. Все ждут снижения цен. Можно ли плевать против ветра?
Это схема продажи через переуступке через прокладку существовала и раньше до экскроу, там вообще перекосы были в разы - первичный ДДУ 1 млн, переуступка 5 млн. И раньше многие банки не давали ипотеку на переуступку - я когда пришел покупать в 2018, то у застроя были и прямые ДДУ и переуступка, по переуступке был больше выбор, но я сказал, что есть уже одобрение Сбер, и мне предложили только прямой ДДУ, иначе, бы не прошло. Но при этом через другие мелкие банки можно было купить и переуступку. Сейчас в рамках проектного финансирования вилка цен прописана с банком экскроу, поэтому в разы снижать цены уже не получается, минимум по нижней границе где-то -20%
Да ничего не случится, обвала не будет, иначе это карах стройки, а за ними банки, металлурги, энергетики. Это же как с машинами - они дорожают, типа бакс вырос, бакс потом снижается, а машины нет, тоже ЗП не растут, а тем не менее машины продолжают покупать в 2 раза дороже, хотя это даже не базовая потребность, как жилье. Да скидки, да акции, резина в подарок, а потом снова ажиотаж и рост цен. Да кто-то не выдерживает и уходят производители из РФ, так и с застроями будет. Чтобы цена существенно упала на 30% и более это должно быть полный кризис, скачок бакса в разы, банкротства крупных предприятий и т.д типа 2008, 1998, типа майдан на Украине
Любопытное заявление застройщика. Частный инвестор уходит с рынка? Что нам от этого ждать.
📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩📩
(* Прим. Предлагаю площадку блога, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья.
Любой текст будет оформлен в виде статьи (заметки) и выложен от вашего имени в блоге ЖКфобия со ссылкой на ваш блог, сайт, канал, чат и пр.).
ЭПИЛОГ. НАСТРОЕНИЕ*
ТУМАН С ОКЕАНА. CABO DA ROCA
живопись, масло, 90x130 см, 2016
Георгий Дмитриев
Другие заметки на эту тему:
* «Пузырь на рынке жилья». Сказано не мной. Центральным банком. Куда уж круче».
* Эскроу-счета в новостройках, как все знают — это про то, что если что, то… То, что?
* Недвижимость. «Квадратный» рубль и его девальвация.
* Вы думаете, что эскроу для защиты ваших денег? Неужели вы настолько наивные, что поверили в это?
* Все прогнозы про недвижимость - филькина грамота! Мои, тоже.
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,