Доброго времени суток Всем читающим!
Предупреждаю - будет много букв и пояснений. Не все знают тонкости и особенности продажи квартир и комнат в Петербурге)))
Итак, я в сфере купли-продажи недвижимости с 2010 года. Проводил разные сделки: расселение коммунальных квартир с дикими цепочками по 13 объектов, с несоверешеннолетними продавцами, покупателями с ипотекой, субсидиями и материнским капиталом, с иностранцами и т.д.
Эта история запомнится мне надолго и будет поучительна для многих агентов и Продавцов квартир. Начнем...
Дело было в конце декабря 2020 года, сидел в офисе на Каменном острове, что-то смотрел в компьютере. Звонок по телефону. Состоялся следующий диалог:
- Здравствуйте, это Алла(естественно имя изменено ))), я как-то к Вам приходила на консультацию, относительно продажи своей комнаты в коммунальной квартире на Обводном канале, рядом с метро Фрунзенская.
- Здравствуйте Алла, помню Вас.
- Я наконец решилась продать свою комнату. Обошла и пообщалась с разными агентами, и из них всех Вы мне понравились больше. Что надо сделать, что бы Вы занялись продажей моей комнаты? Приехать и заключить договор?
- Да, Алла, все верно. Давайте, договоримся встретиться в офисе, приносите свои документы на Вашу комнату, я еще раз с ними ознакомлюсь, сделаю копию. Либо можете мне прислать документы на почту или в Whats.....
- Нет, присылать не буду, я лучше лично приеду и все Вам покажу, Вы же знаете, что за нами следят и наблюдают, и наши данные могут быть использованы против нас!
(Вот тут бы многих из Вас данная фраза возмутила, а может быть и нет. Я сталкиваюсь с разными людьми. Есть очень мнительные и пугливые люди, которые боятся всего и не доверяют никому. Тем более, документы на единственную собственность, которая у них есть. Этих людей можно понять, т.к. их комната/квартира единственное ценное, что у них осталось...)
- Хорошо - говорю я. Договариваемся с ней о встрече 30 декабря 2020.
Приехала 30 числа, поздравили друг друга с наступающим НГ. Посмотрел ее документы. С документами все было чисто. Ну, точнее как:
- с юридической стороны: документы норм, её договор в нотариальной форме, заключен в 2004 году, отметки о гос регистрации на договоре есть, данные договора и свидетельства о праве собственности совпадают, данные по Росреестру совпадают, паспорт по МВД действителен, по приставам задолженности не было, по банкротству не проходила.
- просто, был момент в документах, о котором посчитал неуместным спрашивать, тем более, что все сроки исковой прошли.
Основанием для приобретения ею права собственности был Договор купли-продажи долей квартиры от 2004 года, где Алла была Покупателем, но через Опекуна, т.к. на момент совершения Сделки Алла была несовершеннолетняя - без малого 14 лет(для справки - Опекун - это тот, кто назначен органами Опеки и попечительства представлять интересы несовершеннолетнего либо ограниченно дееспособного гражданина, а так же заботиться о нём).
Естественно, мной был задан вопрос, о том что состоит ли(состояла ли) Алла на учете в ПНД и/или НД(психоневрологический и/или наркологический диспансер). Алла не состояла на учёте. В противном случае, если б состояла, то надо было понимать какая форма учета? Есть ли на сегодняшний день опекун и скорее всего, если б она состояла на учете и был бы опекун, то я отказался от продажи такой комнаты.
Ближе к делу. Продать хотела Алла комнату в трёхкомнатной квартире. Причина продажи :
1. Нет денег, но есть долги и кредиты, которые еле тянет.
2. В стране всё плохо и надо валить.
3. Хочет сделать пластику груди.
Оговорили стоимость продажи, оговорили возможные сроки продажи, оговорили мою комиссию, и прочее. Передала мне Алла ключи от комнаты и квартиры. Передала контакты соседей. Еще важный момент - у Аллы, с ее слов, были натянуты отношения с соседями.
В общем, начал заниматься объектом. В первую очередь созвонился с соседками, т.к. они были сособственницами(далее соседки) квартиры, т.е. у них преимущественное право на покупку комнаты Аллы по закону. Алла должна была сначала предложить купить комнату сосбственницам квартиры, а в случае их отказа уже продать любым другим людям. Естественно, условия продажи комнаты(сроки и цена) для Соседок и для других людей должны быть одинаковыми, иначе такую сделку можно оспорить.
Соседки восприняли меня холодно, собственно, другого и не ожидал, но тем не менее по телефону выслушали.
Одна из соседок( пусть далее будет И.) жила в комнате со своим гражданским мужем. Фактическими собственниками была И. и ее взрослый сын. И. сразу сказала, что в гробу она видела эту квартиру и комнату ей покупать у Аллы не надо, и она готова дать нотариальный отказ, если покупатели будут нормальными "русскими". Ее сын не претендовал на комнату Аллы.
Вторая соседка(пусть далее будет Л.) Жила в комнате со своим бывшим мужем и их сыном 8 лет, но фактически собственниками были сын Л. и ее взрослая дочь.
У И. претензий к Алле не было никаких.
У Л. были не столько претензии, а скорее незакрытые вопросы, относительно затрат на ремонт мест общего пользования в квартире, на сумму 5000 рублей.
Причем Л. готова была выкупить комнату у Аллы, ей нужно было встать заново на очередь, что б получить субсидию на покупку комнаты, а это все упиралось во время, но и при этом готова была дать нотариальный отказ, если будет нормальный "русский" покупатель)) (где-то это уже было)))
Ещё раз напомню, что я занимался продажей комнаты в коммунальной трёхкомнатной квартире. Сама комната была в состоянии отсутствия какого-либо ремонта. Алла в этой комнате за 7 лет владения прожила в ней максимум 6 месяцев, все остальное время комната сдавалась. Мотивировала она это тем, что не сошлась с соседками и по этой причине не могла там жить.
По состоянию комнаты:
- не было потолочного освещения,
- обои сняты,
- старая разводка в комнате,
- старые окна, которые сквозили,
- одна батарея у стены, которая практически не грела,
- следы протечек у окна,
- в комнате и на кухне отсутствовала мебель.
Единственное, что было сделано силами арендатора, который там жил год назад, был пол. Сверху на старые доски была уложена фанера, и постелен самый обычный ковролин.
Остальная квартира и места общего пользования были в плюс-минус жилом состоянии. Силами И. и Л. была сделана новая электроразводка в квартире, ремонт с заменой коммуникаций в туалете и ванной. На кухне поменяна газовая колонка и разводка. Натяжной потолок и лёгкая косметика на кухне.
Комнату мы оценили в 2 100 000, но понимали, что цена "подзавышена слегка", что бы иметь запас для торга. Согласовал с Аллой, что реально она продастся за 1950000-1900000.
Прошёл месяц январь и февраль, покупателей и желающих было не много, решили опустить цену до 2000000. В марте, в связи с тем что цена опустилась, просмотры шли бодрее, но реальных покупателей не было.
Что такое для меня реальный покупатель - реальный покупатель - это тот, у которого сложилась финансовая часть вопроса, т.е. он уже одобрен в банке как заёмщик с ипотечным кредитом, либо деньги у него уже на счету/в ячейке. Он имеет к ним доступ и готов проводить сделку в ближайшее время. Он прекрасно понимает, объект, его состояние и местоположение. Его все устраивает и он готов купить.
Все остальные категории граждан, которые не определились с тем, что они хотят, где хотят(привет, всем тем, кто смотрит все варианты во всех районах города), которые не понимают в какой район они едут, кто ещё не одобрен по ипотеке, или те кто планирует купить, и начать заниматься вопросом покупки, через 6-8 месяцев - все это не покупатели. Туда же можно отнести категорию покупателей и агентов, которые не смотрят объекты без скидки, т.е. им реально важнее получить скидку по телефону, чем сам объект! Так, отвлёкся)))
И так к концу апреля месяца, с учётом состояния комнаты я наконец нахожу покупателя, девушку, которой понравилась комната. Для нее было важно:
- окна были не на улицу,
- квартира была малонаселенной,
- рядом было метро
- соседи адекватные и русские)).
В общем все про нас. Мы сошлись на цене 1 900 000.
Внесла девушка аванс, и я начал готовить отказы и документы для одобрения по ипотеке (в вечно зеленом банке))).
Попросил Аллу повторно взять справки по форме номер 7, 9 и 12.
В справке все хорошо, за исключением графы "Примечание: Ограничение - контроль органов опеки. Заявление жильца о запрете регистрации".
Заявление жильца о запрете регистрации - это лично заявление собственника комнаты/квартиры, что без его личного присутствия никто не может прописаться в комнате/квартире. Снимается это ограничение по личному заявлению собственника в паспортном столе.
Контроль органов опеки - более интересный вид ограничения. Ставится по многим причинам, и снимается крайне тяжело. В моем случае он был поставлен из-за того, что Аллу прописали в комнату одну и несовершеннолетнюю без опекуна. Для снятия такого ограничения, надо явится в Опеку и написать заявление. Срок ответа на обращение составляет 1 месяц, но в частном порядке инспекторы опеки могут пойти на встречу и дать ответ раньше(по факту все зависит от настроения).
В опеке мне надо было сделать два действия:
1) Алла должна была подать заявление о снятии ограничения в паспортном столе
2) У Л. сособственником комнаты являлся её несовершеннолетний сын, т.о. законные представители(родители - обязательно от мамы и папы, даже если они в разводе!) должны написать заявление в опеке, о том что им известно о предстоящей продаже комнаты, и они отказываются от ее покупки.
Прям перед началом "майских каникул" до Опеки успели дойти мы с Аллой. Нами было написано заявление о прекращения контроля с ее адреса. Инспектор опеки пообещала дать ответ сразу после "майских каникул". Получили номер входящего и распрощались до 13 мая. Параллельно на майских я успел получить отказы от других сособственников,
и вроде все шло хорошо и не предвещало беды...
11 мая Аллу вызвали в ОПЕКУ, с ней пойти туда я не смог, но ее сопровождала её тётя и нанятый тётей юрист.
Дозвониться до Аллы в этот день я не смог(у Аллы была такая особенность, т.е. она могла не отвечать в течение дня на звонки, но могла в 3 ночи писать и отправлять голосовые сообщения). Юрист Аллы написал мне, что в ОПЕКЕ они были и подробности дальнейшие мне не раскрыл.
13 мая мы с Л. и её супругом посетил ОПЕКУ для написания отказа от преимущественного права покупки. Заходим в кабинет инспектора, берем образец заявления, и пока Л. писала заявление, инспектор ОПЕКИ начала с нами странный разговор. Она пыталась разубедить Л. писать отказ, ну не прямом смысле, а так как бы не навязчиво: А зачем Вам писать отказ? А вас разве не устраивает, то как вы сейчас живете? Ну не живет Алла с Вами, так и оставьте все как есть?
Я задал прямой вопрос - Почему Вы отговариваете Нас от написания заявления? Если б у Л. была возможность и деньги, мы бы с удовольствием продали бы комнату ей?
Инспектор ОПЕКИ сказала следующее: "Вы знаете, я не уверена, что Алла дееспособна, и поэтому я приняла решение подать в суд о признании её ограниченно дееспособной" - данная фраза прозвучала для меня как гром среди ясного неба!
На мой логичный вопрос: "В связи с чем Вы приняли такое решение?", инспектор ответила, что она не имеет права обсуждать с посторонними людьми такую информацию!
Тем не менее, инспектор приняла от нас заявления об отказе в приобретении комнаты Аллы.
Вышли из ОПЕКИ в шоке! Попробовал дозвониться до Аллы. Алла трубку не взяла. Дозвонился до юриста и спросил: "Что было 11 мая когда Вы ходили в ОПЕКУ, т.к. инспектор нас только, что отговаривала писать отказ, и то что она будет подавать в суд о признании Аллы ограниченно дееспособной?" По телефону было слышно, как юрист ухмыльнулся и сказал:
"Алла устроила цирк, что в её стиле... Аллу пригласили в ОПЕКУ, т.к. не могли найти её личное дело. Дело в том, что Алла стояла на учете в ОПЕКЕ на момент покупки комнаты, но была зарегистрирована по другому адресу - у тёти, и поэтому курировали дело органы ОПЕКИ другого района, и не передали её личное дело в ОПЕКУ по месту новой регистрации, поэтому ответ о снятии контроля они нам и не выдали 11 мая и не выдадут 13 мая, типа срок ответа на обращение 1 месяц".
Я: "Так, хорошо, а что с темой, что инспектор подает на Аллу в суд?"
Ю: "Инспектор, спросила у Аллы, зачем та собирается продавать комнату? Мол, живите в этой комнате, устройтесь на работу, что б закрыть долги, найдите себе молодого человека. Ну Алла и ответила, что если хотите я перед Вами могу снять штаны и Вы увидите, что мне не на что купить себе нижнее белье, у меня нет желания жить так как Вы мне говорите... Всё, на этом наш разговор с закончился"
Я: "Пипец. А Вы знаете - Алла, на учете в ПНД состоит? Просто, если она там состоит, то я просто верну аванс покупателю и всё на этом."
Ю: "Как я знаю - не состоит. Я знаю и веду дела тёти очень давно, но уточню у тёти"
Я: "Наберите меня, пожалуйста, как узнаете"
Ю: "Хорошо. Сообщу как узнаю"
Алла на учете не состояла, справки из ПНД по месту регистрации взяли. Опека, какое-то время настаивала на своём, но ближе к началу июня сказала, что подавать в суд не будет, и выдала нам следующий документ уже в середине июня:
Одновременно, получили из ОПЕКИ ответ для Л., что б она могла получить нотариальный отказ.
Подали все отказы, все документы по комнате, в том числе, ответ ОПЕКИ о снятии контроля в банк. Банк согласовал объект за 3 дня. Нашли нотариуса на 24 июня(по закону, при продаже долей в коммунальной квартире, сделка должна быть заключена только в нотариальной форме).
Отправили документы нотариусу вместе с кредитным договором, и буквально, через два часа после того как оправили, поступил звонок от нотариуса: "Мы не будем проводить Вашу сделку! Органы опеки подали в суд на Продавца, о признании её ограниченно дееспособной!"
Не буду передавать все чувства и эмоции, которые овладели мною в тот момент...
Естественно, мы еще раз набрали ОПЕКУ, со словами WTF!?!? Ответ был прост: "Я, Вас предупреждала, что подам в суд. Я подала, а без ответа все Ваши запросы, я оставить не могу, поэтому выдала всё, что должна была выдать..."
По итогу:
- Ждем с юристом исковое с почты
- Подготовили обращение в прокуратуру "о превышении должностных полномочий сотрудника опеки"
- Ждем суда.
- Аванс девушке-покупательнице мы вернули. Рассказали всё как есть. Сказали, что если она ничего не найдет и дождется нас, то мы с удовольствием ей продадим комнату.
Какие выводы и заключению у меня:
Конечно же, надо было раньше обращаться в ОПЕКУ о снятии контроля, может бы и пронесло.
Считаю ли я, что Алла недееспособна? - Однозначно, так не считаю. Она здраво понимает какой день недели. Она четко дает себе отчет, о том что она делает, и для чего она это делает. Она социализирована в обществе. Да, у нее есть несколько навязанных мнений(относительно слежки за всеми и то что в стране все плохо), но делает ли это её ограниченно дееспособной? - нет, и справка у нее об этом есть! Да, я не врач-психиатр, и диагноз ей поставить не смогу, но поверьте, я встречал и более странных Продавцов и Покупателей со справками.
Вижу ли превышения полномочий ОПЕКИ - да!!! Алле 29 лет! Она взрослая девушка, со своими трудностями и проблемами. Мне, скорее, кажется не уместным позиция ОПЕКИ, о том что взрослому человеку объясняют как жить! Да, я считаю, что Алла не сдержала эмоции в ОПЕКЕ, и хамски ответила инспектору, но я считаю недопустимым, когда тебе абсолютно посторонний человек рассказывает, о том как тебе жить!
Битва не закончена, и я уверен, что суд мы выиграем, и продадим комнату!
Очень постараемся наказать ОПЕКУ за срыв сделки и упущенную выгоду(последнее маловероятно конечно), а так же ВРЕМЯ! Самое ценное, что Мы упустили из-за качелей ОПЕКИ - драгоценное время! Пострадала Алла, т.к. сделка сорвалась, пострадал я, т.к. слил время и деньги на рекламу и показы, пострадала Покупательница.
Всем спасибо за внимание! Буду рад вопросам и комментариям!