Сегодня подробнее рассмотрю стратегию инвестирования в студии, располагающиеся в апартотелях. Сравнительно новая стратегия вложения в недвижимость в России появилась после 2008г. Но свое развитие получила лишь в последние 5 лет, и то, в основном в Санкт-Петербурге и Москве. Хотя сама идея доходных домов не нова и существовала в России еще до Революции.
Апартаменты (студии в апартотелях) предназначены для краткосрочного и среднесрочного проживания, однако обладают статусом нежилого помещения. Управление обычно осуществляется Управляющей компанией, но в некоторых комплексах управление может осуществлять и сам собственник студии.
И да, купить студию в апартотеле может любой желающий. Правда, в России апартотели на данный момент получили свое развитие только в Москве и Санкт-Петербурге. Но я считаю, что в среднесрочной перспективе апартотели могут появиться и в других городах России, так как Дом.рф уже разрабатывает планы по регулированию деятельности «доходных домов» и апартотелей. Для чего это нужно государству? По всей видимости, чтобы взять рынок краткосрочной и долгосрочной аренды под свой контроль. Ведь мы все знаем, как много у нас бабушек, сдающих квартиры без договоров и оплаты налогов.
ПРЕИМУЩЕСТВА
Доходность. Главным преимуществом апартотелей является их доходность. Если доход от сдачи обычной квартиры в долгосрок будет на уровне 4-5% годовых, то апартаменты будут давать около 10-14%
Пассивный доход. Управление студией может взять на себя УК (от 10% до 30% за управление), тогда вам не надо заботиться о протечках, ремонте, заселении гостей и т.п. Ваш доход будет полностью пассивным, все данные отражаются в личном кабинете и вы просто наблюдаете за приходом средств.
Низкая цена. Студии в апартотелях доступнее по цене, чем «однушки». Например, даже сейчас еще можно войти в данную стратегию на уровне 3-4млн рублей за студию в Санкт-Петербурге. Нижилой статус помещений сокращает количество необходимой для запуска проекта разрешительной документации, выводит застройщика из-под действия закона 214-ФЗ и снимает с него социальные обязательства. Застройка ведется, как правило, в промзонах, что опять же позволяет продавать студии дешевле тех же «однушек».
Спрос. В силу того, что закон запрещает размещать хостелы и мини-гостиницы в жилых домах, апартаменты для туристического рынка станут оптимальным решением для временного пребывания гостей. Туристический поток (мы очень на это надеемся) восстановится после пандемии и даже возрастет. Что гарантирует инвестору стабильный доход.
РИСКИ
Зависимость от УК. Одним из главных, на мой взгляд, рисков связан с самой УК. В апартотелях нет возможности выбирать УК, одна идет автоматом. И хотя все условия прописаны в договоре (и процент в том числе), риск некачественного выполнения своих обязанностей существует. Что делать? Выбирать проверенные УК или апартотели, работающие под брендом известных гостиничных сетей (Ramada, Accor, BestWestern и другие).
Отсутствие контроля. При передаче управления студией УК, вы полностью доверяете все процессы сторонней организации. Это может быть минусом для тех, кто любит все сам контролировать и «щупать руками». В Таком случае лучше выбирать вариант самостоятельного управления. Тогда вариант покупки студии в апартотеле в другом городе или стране отпадает.
Налог на нежилую недвижимость. Сейчас налог на студии от 0,1 до 2% от кадастровой стоимости. Все зависит от локации и надо уточнять этот вопрос у застройщика перед покупкой. Налог на доход тоже надо будет платить – либо 13% как физлицу, либо 6% как ИП на УСН.
Неопределенный статус. И наверное самый главный минус данной стратегии. Законодательная база пока еще готовится и пока у нас есть только слухи.
Пару лет назад Минстроем России на рассмотрение был внесен законопроект, согласно которому апартаменты необходимо отнести к жилому фонду, но его отозвали обратно. И скорее всего это коснется не сервисных апартаментов, а «псевдожилья», т.е. апартаментов, приспособленных для долгосрочного жилья. Пока определенность есть только в терминах классификации гостиниц, апартотелей и доходных домов. Согласно утвержденному в феврале 2019года Положению о классификации, «апартотели» (именно так они указаны в документе) являются типом гостиниц, где номерной фонд состоит исключительно из «апартаментов» и «студий». Объекты, состоящие из номеров различной категории, оборудованные кухонным помещением и отдельным санузлом, будут называться «комплекс апартаментов». Классификацию должны будут проходить все форматы таких объектов, но по разным правилам.
Наиболее надежны вложения в «сервисные» объекты, т.е. те, которые наиболее приближены к гостиничному типу. Сейчас именно этот формат недвижимости пользуется повышенным спросом. В отличие от «псевдожилья» (жилые помещения, приспособленные к использованию в нежилых зданиях или бизнесцентрах), апартотели представляют собой готовый бизнес, который будет приносить владельцу реальную прибыль.
Рассмотрев данный сегмент, можно сказать, что будущее за апартотелями сервисного типа. НО! Не забываем изучать документы и юридическую сторону вопроса - лучше,чтобы это был именно гостиничный комплекс, а не просто нежилое помещение. Также, вопрос о том, способны ли будут управляющие компании обеспечить полную всесезонную занятость номеров и выплачивать инвесторам ежемесячный, остается открытым.
И да, такой объект имеется в нашем портфеле, правда пока в стадии строительства. Будут ли выполнены обещания УК по доходности студии в апартотеле, покажет только будущее.
Напоминаю, что все рассуждения автора - это просто личное мнение и не может являться рекомендацией.
Если было интересно – подписывайтесь на мой канал Антибедность и делитесь своим мнением в комментариях
Рекомендую также прочитать: