Следующая, из серии коротких заметок, о возможном, или невозможном (мнения разделились) падении цен на жилье.
Разберём 3-е утверждение сторонников точки зрения, что цены на жилье не могут быть снижены:
«Цены не могут быть снижены, потому что ввели эскроу, которое сделало цены дороже».
До этого, мы уже разобрали два аргумента, на которые ссылаются те, кто считает, что снижение цен невозможно:
2-е: «Цены не могут быть снижены, потому что спрос превышает предложение».
Итак.
Действительно ли введение эскроу привело к увеличению стоимости строящегося жилья, как все говорят об этом?
Давайте разберёмся с этим.
Цены за прошедший год сильно выросли.
Скажем в Московском регионе это выглядит следующим образом.
Рост средних цен, за последний год, от чуть больше, чем 180 тыс.руб. м2, до более 220 тыс.руб. м2.
А вот как рост цен на жилье в новостройках, за период март 2020 – март 2021 года, оценивает аналитики Авито Недвижимость.
То есть, цены, в течении года. выросли от 20 до 35%, и более.
Возвращаемся к эскроу.
Справедливость утверждения о том, что введение эскроу привело к удорожанию стоимости м2 строящегося жилья, ни кем не оспаривается. Тут двух мнений быть не может.
До введения, 1 июля 2019 года, застройщики могли использовать бесплатные средства дольщиков, после введения, должны привлекать проектное финансирование со стороны банков, потому что к деньгам дольщиков больше отношение не имеют. Денежные средства находятся на защищённых эскроу-счетах, и до момента окончания строительства, застройщики этими деньгами воспользоваться не могут.
Проектное финансирование — это кредиты, которые получают застройщики.
Кредиты, как мы все знаем, это не только сама сумма, полученная заёмщиком, и которую он должен вернуть, но и начисленные на неё проценты, которые заёмщик тоже должен выплатить банку.
И разумеется, застройщики не собираются нести расходы, по обслуживанию кредитов и выплаты процентов по ним, за свой счёт. Эти расходы они включают в себестоимости строительства, увеличивая ее, тем самым, как минимум, на величину процентной ставки по своим кредитам.
Значит для того, чтобы оценить, насколько могла увеличится себестоимость строительства, после перехода застройщиков на эскроу, нужно уточнить, какие именно проценты платят застройщики банкам, за полученное от них проектное финансирование.
После того как мы узнаем эту цифру, нам станет ясно, насколько рост цен был спровоцирован именно введением эскроу, с учётом того, что величина удорожания стоимости жилья нам уже известна.
Для того, чтобы получить нужную нам информацию, ознакомимся с документом, размещённым на сайте ЦБ РФ, по окончании 1-го квартала 2021 года.
В этом документе нас, в первую очередь, должна интересовать информация о размере ставок по кредитам, которые получают застройщики, для финансирования строительства.
Такая информация здесь есть. Вот она.
Вот это да! Оказывается, средняя ставка, по которой застройщики получают проектное финансирование, составляет 3%.
Более того, вы только вчитайтесь в это, треть застройщиков получают деньги от банков по ставке, всего-навсего в 1%.
Еще раз выделю эту информацию. В 1%!!!
Могут ли кредиты под 1-3%, которые получают застройщики, привести к значительному росту цен? Разумеется, нет!
Вывод:
Распространённая точка зрения, что введение эскроу привело к значительному росту цен на строящееся жилье, не соответствует действительности.
Кредиты под 1-3% не могли спровоцировать рост цен на 20 – 35%, который произошёл, по факту, в 2020-2021 годах.
Другие заметки на эту тему:
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
Я,