Когда меня спрашивают, что нужно проверить перед покупкой квартиры, какие #документы запросить у продавца, как максимально защитить свои интересы, что писать в договоре, я загадочно молчу....🤯⠀
Ну нет единого волшебного списка! Вот нет и все!
Я занимаюсь сделками с недвижимостью более 10 лет и каждый раз встречаю сои особенности.
Многие из вас, безусловно, сейчас насупились и говорят, что в интернете полно информации, есть списки (выписка из ЕГРН, договор, паспорта и тд). В целом, да!⠀
Но это общая информация с ограниченным перечнем документов.
Вот смотрите, не так давно я делала проверку продавца на все риски, и выявила очень интересный момент: квартиру которую покупал продавец принадлежала юр лицу, который в свою очередь получил эту квартиру в счет уплаты долга.
Покапавший более внимательно, я выяснила, что продавец купил эту квартиру в счет уплаты долга третьему лица (то есть, оплатил долг за своего продавца кому-то, а продавец ему уже отдал квартиру-вернул долг).
Схема рабочая, часто встречается среди подрядчиков, но как судебный юрист, я увидела "слив" имущества и начала копать прежних владельцев (юр лиц), а там долгов на 20 миллионов, в итоге от покупки этой квартиры мой клиент отказалась.
Через неделю после проверки на одно из юридических лиц, которое было в цепочке по продаже подают на банкротство.
Тут проблема такая, что при банкротстве одного из продавцов, данную сделку могут признать ничтожной и квартиру заберут от покупателя в пользу общей массы для расчета с кредиторами. В итоге, если руководствоваться общим списком документов и не сделать проверку продавца, крайний- покупатель. который потеряет и деньги и квартиру или не потеряет, но будет бороться в суде за нее до победного потратив кучу нервов и денег а юристов.
Я подробно разбирала этот кейс в своей инстаграме (ссылка ниже, если будет интересно, посмотрите), пока идем дальше.
Каждая сделка индивидуальна, со своими особенностями и подводными камнями. Суды сейчас завалены спорами с недвижимостью из-за неправильно оформленных документов. Это факт!⠀
Мы проверяем квартиру в совокупности со многими документами. Как и состояние здоровья оценивают не только по общему анализу крови, но и по результатам других обследований. Тут тоже самое.⠀
Это я к тому, что нельзя однозначно назвать перечень документов, он обширен и одно вытекает из другого.
🔝 А вот сказать, какие риски самые топовые, это пожалуйста.⠀
Ловите список самых-самых рисков, наслаждайтесь:
▪ Документы недействительны. Бывают ошибки в ФИО или паспорт просрочен (частый случай - забыли поменять). Такие документы Росреестр «завернет».
▪ После покупки квартиры в ней остались лица с правом пожизненного пользования.
▪ Условие оплаты по договору не соответствует фактическому.
▪ Порядок расчётов оформлен неверно. Исполнение договора должно быть интересно каждому до самого конца. Часто продавцы, получив деньги, забывают выписаться, оплатить КУ, а покупатели, получив квартиру, не торопятся проводить оплату.⠀
Это, разумеется не все риски! Все документы готовятся исходя из конкретных особенностей продавца/покупателя, общих договорённостей, при этом, учитывая все риски, выявленные при изучении документов и проверки продавца и объекта.⠀
Только представьте свое состояние, Вы купили квартиру, живете в ней а через год узнаете, что оспаривают не Ваше право собственности на эту квартиру, а право собственности ВАЕШЕГО ПРОДАВЦА и если его оспорят, квартиру заберут, а свои деньги Вы заберете у продавца, если он их еще не потратил.
В этой ситуации Ваша единственная защита-это правильно составленный договор, где каждая точка и запятая стоит на своем месте.
Помните, вы подписываете не просто договор купли-продажи, а «ценную бумагу», где ошибки порой стоят миллионы!
Подписывайтесь на мой инстаграм и получите бесплатно чек-лист "риски перед покупкой квартиры", или бесплатную мини- консультацию.
https://www.instagram.com/mrs_ostratova/