Мы попробуем дать Вам методику быстрой оценки коммерческих помещений покупаемых в инвестиционных целях.
Шаг №1 - Где найти коммерческое помещение в покупку?
- Циан - на текущий момент площадка с наименьшим количеством недостоверного контента.
- Авито и Яндекс Недвижимость – предложений больше, но очень много фейков.
На Авито часто публикуются впервые собственники помещений - Предложения недвижимости на аукционах на продажу от города Москвы на сайте https://investmoscow.ru/
- Предложения объектов с торгов по банкротству и непрофильных активов банков и госорганизаций. Наиболее полный агрегатор https://tbankrot.ru/
- Подбор через специализированные агентства недвижимости.
- Преимущество в том, что отсеивают фейки, могут предложить объекты из так называемых «закрытых продаж» и «объекты вне рекламы». Собственники, чтобы не распугать действующих арендаторов, не выставляют помещения в широкую рекламу и подбор покупателя идет через агентов.
Встречаются интересные варианты с хорошей доходностью и окупаемостью.
Шаг №2 - Первичная оценка помещения доходным методом.
Что для этого нужно?
- Условный кадастровый номер помещения и кадастровая стоимость
- Размер месячной арендной платы если есть арендатор или среднее значение МАП на аналогичные помещения по данным Циана
- Площадь покупаемого помещения
- Выбираем какая система налогообложения будет после покупки (6% - УСН, 13% для физ лица, 20% ндс+налог на прибыль для юрлиц)
- Определяем какой налог на имущество будет в данном помещении 0.5-2 %
(Руководствуемся правилом, что:
- в отношении прочих объектов налогообложения (кроме включенных в специальный перечень, а также предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ – налог составляет 0,5% с кадастровой стоимости;
- по объектам, включенным в специальный перечень ( административно- деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания – ставка 1,5%-2 % с кадастровой стоимости.)
6. Оцениваем нужны ли затраты на ремонт (7000- 20000 руб/м2)
Подставляем данные величины в формулу для вычисления доходности и окупаемости нежилого помещения:
Чистый годовой доход с аренды = Месячная аренда (МАП) *12 месяцев - Кадастровая стоимость*Величина налога - Налог на имущество в % (0.5-2 %) -Простой помещения 5% от года - Оплата риэлтору за поиск арендатора (50% от месячной аренды) – Другие регулярные расходы в месяц
Окупаемость объекта в годах = Общая стоимость с учетом ремонта (Цена собственника + расходы на ремонт)/ Чистый годовой доход
Доходность помещения в % = Чистый годовой доход *100% / Общая стоимость с учетом ремонта
В течение всего 2021 года прогнозируется устойчивый спрос на коммерческие помещения, в том числе в новостройках.
Метрика покупки останется, как и раньше в районе 8-12 лет окупаемости.
Если лень считать все эти цифры самим, то пользуемся калькулятором расчета доходности и окупаемости коммерческой недвижимости на нашем сайте - https://www.apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti.html с подробной видео инструкцией.
ШАГ №3 - Оцениваем коммерческие и технические факторы
- Если выбираемое помещение попадает в диапазон окупаемости 8-12 лет или ниже, то можно переходить к рассмотрению коммерческих и технических факторов, влияющих на решение о покупке:
1. Оцениваем характеристики локации (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга, таких как geointellect.com и др, или специализированных компаний) - Измеряем трафик для торговых помещений и ПСН (Замеряется 3 раза в сутки по 10-15 мин рядом с объектом счетчик и видеосъемка. В центре минимум 400 чел в сутки, в спальниках 200)
- Определяем расположение относительно пешеходного потока, различие в цене в одном здании может быть в два раза (Трафик может проходить через двор по «Народной тропе»)
- Dead Coner – мертвый угол в ТЦ и в Streat Ritail конец улиц, тупиковые площади, брать не надо
- Прикидываем какие виды деятельности можно расположить в помещении с наименьшей конкуренцией (Чем больше видов, тем больше вероятность сдать быстрее)
- Смотрим есть ли потенциал развития локации (Дополнительная застройка, какие планы развития района, реновация, открытие метро и т.д https://stroi.mos.ru/generalnyi-plan-razvitiya-moskvy)
- Оцениваем потенциал платежеспособного спроса населения (замеры по чекам в точках конкурентов, стоимость жилья в районе по тепловой карте Яндекса, берем данные из сервисов геомаркетинга)
- Смотрите на внешний вид облик окружения (год постройки/реконструкции, что находится рядом)
- Видно ли помещение с проезжей части
- Наличие витринных окон большой плюс
- Высота потолков не ниже 2.7 для многих лицензионных бизнесов
- Электрическая мощность не ниже 15 кВт с возможностью увеличения
- Возможность обустройства дополнительных входов и деления помещения на мелкие части, поможет если помещение зависнет
- Наличие парковки своей или муниципальной.
- Если есть уже арендатор, то стабильность его бизнеса (сетевой, франшиза, давно находится)
- Оставшийся срок аренды (если есть арендаторы)
- Индексация арендной платы (если прописано в договоре)
- Возможность размещения арендаторов разных профилей
- Наличие трафикообразующего арендатора, который арендует в соседнем помещении или здании
Обо всем этом мы уже говорили более подробно в материале – Куда лучше вложить инвестиции в 2021 году в жилую или в коммерческую? и на конференции ППКР- 2020 Как выбрать объект коммерческой недвижимости с максимальной доходностью
ШАГ №4 - Проводим юридическую экспертизу объекта на предмет возможности покупки
1) Анализ правоустанавливающих документов, сведения об ограничениях или обременениях права, расширенная выписка из ЕГРН (СБИС, КОНТУР, Росреестр)
2) Проверка контрагента (https://egrul.nalog.ru)
3) Проверка истории владения объектом
4) Проверка незарегистрированных перепланировок
5) Проверка расположения помещения на публичной кадастровой карте. (https://pkk5.rosreestr.ru, кадастр.москва)
ШАГ № 5 - Сопоставляем все эти факторы и принимаем решение о покупке.
Я не буду говорить, о том что обратитесь к профессионалам, но если есть желание, то пишите мне WhatsApp и я с удовольствием проконсультирую Вас по вопросам выбора.
Удачных покупок!
С уважением‚
заместитель генерального директора ООО "АН Апекс Недвижимость"‚
Молчанов Владимир Вячеславович
