На рынке недвижимости помимо готовых домов часто встречаются и недостроенные (объекты незавершенного строительства). Экономические кризисы, один сменяя другой, способствуют появлению этих объектов, как следствие люди просто не имеют возможности закончить строительство и продают его.
Но стоит ли покупать недостроенный дом? Что нужно обязательно проверить с юридической стороны до заключения сделки? На эти и другие вопросы я сейчас отвечу.
Немного о недостроенном доме.
Росреестр говорит нам, что объектом незавершенного строительства является объект капитального строительства, строительство которого не завершено в установленном порядке, при этом степень выполненных работ по созданию этого объекта позволяет его идентифицировать в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества (недвижимой вещи).
В соответствии со статьей 1 Градостроительного Кодекса РФ объекты, строительство которых не завершено, отнесены к объектам капитального строительства наряду с зданиями, строениями, сооружениями.
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ объекты незавершенного строительства (далее ОНС) отнесены к недвижимому имуществу (недвижимым вещам, прочно связанным с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно).
Чтобы свободно распоряжаться как собственнику своим имуществом, то есть иметь возможность его продать, подарить, сдать в аренду, - необходимо поставить ОНС на государственный кадастровый учет и зарегистрировать свои права. Необходимость постановки на кадастровый учет недостроенного дома возникает не только для его продажи, а также для проведения коммуникаций (например, газ без этого не провести), и для оформления арендованного участка в собственность.
Итак, если вы решили купить земельный участок с объектом незавершенного строительства на нем, на что нужно обратить внимание с правовой стороны до заключения сделки?
1. Убедиться, что продавец и есть собственник участка и недостроя, или его законный представитель. Проверить документы.
2. Установить, что земля находится в собственности, не в аренде, обязательно была произведена процедура межевания. Запросите у собственника Выписку из ЕГРН, межевой план или дело.
3. Проверить земельный участок на наличие обременений (В Выписке ЕГРН, на сайте Росреестр). Есть статья на эту тему.
4. Убедитесь, что ОНС (недостроенный дом) поставлен на кадастровый учет, а раз его продают, обязательно должен стоять. Должна быть так же Выписка ЕГРН, по ОНС там указан процент готовности объекта (основная характеристика данного строения), который рассчитывает БТИ. Не лишним будет и технический паспорт на данный объект, выясните у собственника его наличие.
5. Проверить соответствие постройки строительным нормам. Это может сделать специалист, имеющий строительное или архитектурное образование и способный оценить качество постройки дома. Желательно, чтобы ОНС стоял не более 2х-3х лет. Нужно удостовериться, что при строительстве не были грубо нарушены технологии, а устранение недочетов возможно и не требует огромных денежных затрат.
6. Если к незавершенному объекту подведены коммуникации, то запросите документы (договора, акты), подтверждающие законность их проведения, а так же платежки.
Выгодно ли экономически покупать недострой?
Тут, конечно, зависит от цены продажи, бывает и так что недострой отдают просто бонусом к участку. Но несколько моментов нужно учесть:
- Если купить достроенной здание с проведенными коммуникациями, но без внутренней отделки, то экономия, скорее всего, будет небольшой, но и риск минимален. (Под чистовую отделку)
- Если коммуникации не подведены, приготовьтесь к бумажной волоките, затрате не малых денежных средств.
- Если готова только «коробка», то материалы могли сильно пострадать от воздействия окружающей среды. Это может быть самым проблемным вариантом.
- Если ОНС представляет собой фундамент, это может быть хорошим вариантом, но главная сложность здесь – убедиться в качестве выполнения фундамента.
Ну и, самое главное и относящееся ко всем этим пунктам: устроит ли вас существующая планировка, конфигурация дома? Если нет, и планируете глобальные перепланировки, то мы бы советовали не тратиться на такой недострой!
Если вы рассматриваете вариант покупки незавершенного объекта недвижимости, то чтобы не столкнуться с обманом, нужно тщательно оценить строение, желательно воспользоваться услугами специалистов. Так же просчитайте сами или воспользуйтесь услугой оценщика, сколько финансов предстоит вложить для завершения строительства, и поймете, стоит оно того или нет.
Анна Манохина для канала «Деревяшки».
Гид по всем статьям канала
Разбираем ролик СтройХлама про дом из бревна
Строю деревянные дома, профессионально и недорого
>>>Проекты Домов из Дерева по низким ценам!!<<<
Дорогие читатели, ваши ЛАЙКИ для канала очень важны и способствуют его развитию!
