Впервые съездил в славный город Сочи (точнее, в Адлер, но в центральном районе тоже побывал), собрал массу фоток и впечатлений, но меня как теоретика недвижимости интересовал не только реальный город, но и теоретический, умозрительный Сочи. Почему здесь такая дорогая недвижимость, причины роста, и в чем принципиальные отличия Сочи от других городов России.
Насчет дорожающей курортной недвижимости – строгий факт. Цены (в рублях), как известно, выросли по всей России на фоне ультра-мягкой денежно-кредитной политики (в простонародье «печатании денег»), но не везде одинаково. Филиал Москвы на юге по темпу роста цен давно опережает все другие города России, а по общему уровню почти сравнялся со столицей.
По данным консалтинговой компании MACON, новостройки Сочи за последние десять лет подорожали в три раза. Если в 2011 году «квадрат» в новостройках Сочи стоил 75,5 тыс. руб., то сейчас он оценивается в 211 тыс. руб. — это рекордная величина для нестоличного рынка недвижимости
Для сравнения, по данным ЦИАН, новостройки Москвы за десять лет подорожали в 1,7 раза. Если в 2011 году 1 кв. м на первичном рынке в среднем стоил 150 тыс. руб., то сейчас — 260 тыс. руб.
Источник:
https://realty.rbc.ru/news/60b4b0309a79472de6330b5d?from=column_11
Только за прошедший год по данным того же источника цены выросли на 50%, а если сравнивать с ценами 2019 года, то и вовсе более чем в два раза.
В чем причина такого бурного роста цен?
Достаточно хотя бы раз побывать в Сочи, или хотя бы воспользоваться панорамами, чтобы найти разгадку. С теоретической точки зрения здесь тоже все довольно просто.
Но для начала необходимо пояснить, что мы понимаем под «высокими ценами на недвижимость». А понимаем мы такие локации, где образуется рента в недвижимости и там, где она устойчива.
Напомним, что рента есть разность между рыночной ценой продукта и издержками его производства, включая прибыль на капитал.
Проще говоря, там, где цена квартиры или дома существенно превышает реальные затраты на их строительство – вот эта разница и есть рента.
Подробнее про ренту я писал в следующих постах:
Рента, как мы ранее выяснили, возникает вследствие двух главных условий:
А) притока денег на рынок недвижимости, из-за высокого спроса на данную локацию
Б) ограничений в строительстве (естественной или искусственной природы)
Если хотя бы одно из этих условий не выполняется, то рента (следовательно, и высокая цена на недвижимость) или вовсе не образуется или постепенно сходит на нет. Например, если есть высокий спрос, но нет ограничений в строительстве, то застройщики начинают клепать дома до тех пор, пока цена не опускается до прежнего уровня.
Внимательный читатель уже наверняка понял, как связана сегодняшняя тема с рентой.
Действительно, Сочи – это едва ли не лучший пример рентной локации в нашей стране!
Статус практически единственного города России в субтропиках обеспечивает стабильный приток денег на тамошний рынок недвижимости. Россия - страна большая, шальных денег тут с избытком, а теплых морей мало, и покупать курортную недвижимость больше особо негде (если не рассматривать заграничные варианты). Итак, пункт А выполнен.
Но и пункт Б тоже! Сочи – это даже не город, а узкая полоска относительно ровной поверхности между морем и горами. Хороших мест для застройки мало, высотное строительство не характерно, поэтому возникает естественный дефицит нового жилья. Ликвидировать его нельзя, т.к. каждый клочок более-менее пригодной земли уже застроен.
Вот и весь нехитрый механизм роста цен в Сочи.
В Москве, заметим, такого острого дефицита площадок нет, поэтому рента по-настоящему образуется только в центральных районах, а по окраинам ее меньше.
Фактор ограниченности свободной земли может быть не менее весомым, чем спрос на недвижимость.
Заметим что в Сочи:
1. Зарплаты как минимум вдвое ниже, чем в Москве, а недвижимость почти столь же дорога
2. При всей рекламе и огромных денежных вливаниях в инфраструктуру, место для постоянного проживания объективно так себе (тесно, шумно, жуткие пробки из-за несвязности территории, гористая местность, которая хороша разве что на картинках, а на практике без автомобиля будет тяжеловато, толпы туристов и проч.).
Но все это не помеха росту цен, т.к. фактор нехватки земли перевешивает.
Кстати, лично мне понравилось в Сочи, но только с точки зрения туриста. Постоянно я бы тут не стал жить. А больше всего пленила тамошняя растительность. Необыкновенно красиво.
///////
Недвиномика – группа ВК