По мнению экспертов, после карантина мир уже не будет прежним. Жизнь перетекает из офисов в квартиры, что влечет за собой необходимость изменения концепции строительства не только квартир, но и жилых комплексов в соответствии с новой реальностью.
Карантин показал востребованность жилых комплексов со всей необходимой инфраструктурой, предполагающих возможность «автономного» существования. Кроме того, период, когда люди вынуждены проводить дома 24 часа в сутки, стал своего рода лакмусовой бумагой, проявляющей все достоинства и недостатки жилья, на которые ранее в потоке текущих дел никто просто не успевал обращать внимание.
Согласно замечаниям многих экспертов, удалёнка – скорее всего, реальность не только этого года. Порядка 20% работодателей после завершения режима карантина и самоизоляции готовы оставить сотрудников на дистанционке, 46% же компаний будут решать этот вопрос в индивидуальном порядке. Из функций, которые, скорее всего, останутся на удалёнке: IT-разработка и IT-поддержка, юридические задачи, бухгалтерия, маркетинг и обучение.
Так что, в новом мире дом – это «моя крепость», которая при необходимости мгновенно должна превращаться в «мой офис», «мою переговорную» и прочие рабочие пространства.
Мнение архитекторов и экспертов
Архитекторы предлагают 2 базовых подхода, как девелоперы могут этого добиться:
- Сосредоточиться на изменении квартирографии и быстрой адаптации жилого пространства к режиму изоляции. Для этого необходимо проектировать квартиры с увеличенной площадью, где можно выделить полноценное рабочее место, зоны для сна и отдыха всех членов семьи и так далее. И конечно, предусмотреть балкон-лоджию-террасу – для отдыха и «прогулок на воздухе, не выходя из дома». Раньше балконы часто захламлялись и не использовались, сегодня же их намного чаще используют для проведения досуга, оборудования светлого кабинета и так далее.
Также актуальны проекты, где есть свободная планировка. Они дают возможность покупателям самостоятельно спланировать зонирование квартиры таким образом, чтобы максимально разграничить функциональные зоны и выделить территорию для каждого члена семьи. Это, кстати, означает исчезновение тренда на кухню-гостиную и в целом открытые зоны в квартире.
Минусом увеличенной площади, безусловно, является и увеличение стоимости недвижимости, на которую, судя по всему, у многих не хватит денег.
- Сконцентрироваться на формировании безопасного пространственного контура и наметить курс в сторону mixed-use (многофункциональности) взамен монофункции. Это живой городской кластер, где сочетается жильё, досуговые, коммерческие, деловые функции – рестораны, магазины, парки, культурные пространства, офисы. Такие объекты с выверенным балансом частной и общественной жизни и всеми необходимыми для жизни сервисами вполне могут стать альтернативой жилым комплексам «старого» формата. Раньше безопасность подразумевала заборы и видеокамеры, а сегодня речь идет о превращении жилых комплексов в микромир, не покидая который можно, в случае чего, вне зависимости от метража собственной квартиры, полноценно работать, отдыхать, гулять, покупать. В большинстве современных жилых проектов первые этажи зданий давно уже проектируются коммерческими: здесь размещаются магазины, пункты бытового обслуживания, аптеки, отделения банков, медицинские и образовательные центры, кафе, салоны красоты, фитнес-клубы, коворкинги. Это, конечно, тоже потребует денег, но не таких, чтобы сделать цены на жилье запредельными. Зато, даже в самых жестких случаях можно будет, «проживать жизнь в жизни, а не в удаленном доступе к ней».
Благоустроенные общественные зоны становятся самым актуальным трендом жилой недвижимости всех сегментов, считают эксперты. Если раньше это было только желательно, то теперь девелоперу просто необходимо обустройство территории для совместного досуга жителей, организации встреч, общения. Помимо зон для workout, востребованными очевидно станут и небольшие фитнес-залы, расположенные на первых этажах жилых домов. Во многом это связано с возросшим интересом к здоровому образу жизни.
Также на пике популярности – формат загородной жизни в центре. Это малоэтажные (3-4 этажа) клубные дома в хорошей локации, обязательно с собственными изолированными зелёными зонами. Такие районы становятся не просто комфортными, но и безопасными для проживания. Низкая плотность и большие площади, отданные общественным пространствам, позволяют свести контакты к минимуму, и при этом обеспечить возможность бывать на свежем воздухе, поддерживать физическую форму, соблюдая социальную дистанцию.
Интересные предложения по превращению квартир в совершенно новый особенный продукт есть и у Генерального директора аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Дениса Бобкова, который считает, что после пандемии в многоквартирных домах должны быть предусмотрены:
- Закрытые дворы, которые обеспечат возможность прогулок на свежем воздухе в период самоизоляции, а также более тщательной дезинфекции дворового пространства (уличных тренажёров, детских площадок, скамеек и т. п.), что позволит жителям (включая детей) гулять безопасно.
- Бесконтактные входы в подъезды при помощи системы распознавания лиц, магнитных карт, смартфонов, автоматических дверей. Это удобно не только в условиях пандемии, а, например, когда мама везёт ребёнка в коляске, или когда выходишь на велосипедную прогулку, или несёшь покупки в больших сумках, или для пожилых людей и людей с ограниченными возможностями.
- Эффективная система вентиляции на лестницах в подъезде, бактерицидная лампа в лифте, работающая в то время, когда там никого нет, а также бесконтактный выбор этажа путём распознавания смартфона жителя или с помощью голосового набора (вместо соседей сам лифт будет спрашивать: «Вам какой этаж нажать?»).
- Постаматы, расположенные на первом этаже в целях ограничения контактов с курьерами различных служб доставки. Под эти цели можно переоборудовать почтовые ящики, которые на сегодняшний день теряют свою актуальность.
- Системы распознавания номеров на парковках позволят заехать в свой подземный паркинг без открывания окна и прикладывания карточек или общения с домофоном. Во-вторых, при въезде на территорию парковки может быть оборудована система омывания колёс и днища.
Изменения в законодательстве
Конечно, все эти предложения в полном объёме вряд ли будут где-то реализованы в обозримом будущем. Но отдельные изменения застройщиков ожидают точно – в силу решений, которые либо уже приняты на законодательном уровне либо будут приняты в самое ближайшее время, в частности:
- На застройщиков планируется возложить обязанность по получению у любого из операторов связи технических условий на подключение строящегося либо реконструируемого здания к сетям электросвязи, а также обязанность по реализации указанного подключения до ввода здания в эксплуатацию. Проект Постановления Правительства РФ «О внесении изменений в исчерпывающий перечень процедур в сфере жилищного строительства» передан на согласование в Минкомсвязь РФ. Параллельно идет работа над поправками в Градостроительный кодекс РФ, которые предполагают, что в проектной документации дома будут закладывать инфраструктуру как минимум для трех операторов. Однако участники рынка не уверены, что жильцы в итоге получат выбор: с доступом новых провайдеров все равно могут возникнуть сложности.
- Утверждены критерии «стандартного жилья». Термин жилье эконом-класса тем самым выведен из оборота. Подобное предложение было озвучено вице-премьером Игорем Шуваловым еще в 2016 году так как словосочетание «жилье эконом-класса», по его мнению, звучит унизительно. Закон о замене понятий президент России подписал в начале 2018 года. Занимавший тогда пост министра строительства Михаил Мень пояснял «Аргументам и фактам», что некоторые застройщики за термином «экономкласс» «прячут некачественное жилье». Поэтому власти работают над стандартами, которые «нельзя будет ухудшить». Теперь же с принятием приказа, по мнению действующего замминистра Никиты Стасишина, требования к строительству «четко прописаны» и «позволят поднять качественные характеристики новых квартир и домов на более высокий уровень».
- В Совете Федерации разработан законопроект, предлагающий приравнять апартаменты к жилым помещениям и разрешить там прописываться. Сейчас на рынке апартаменты стоят дешевле квартир в среднем на 20%. Однако эксперты не исключают, что после уравнивания статуса цены могут повыситься.
В Совете Федерации считают, что жилая и нежилая функция могут сочетаться в одном «многофункциональном доме» – в противовес разделению на спальные районы и деловой центр. Тогда отпадает необходимость длительных поездок от дома к месту работы и обратно. Активно разговоры о знаке равенства между апартаментами и квартирами пошли в конце 2019 года, когда появилась статистика по объему жилищного строительства в рамках нацпроекта «Жилье и городская среда» и выявилось сильное отставание от планов. По словам вице-премьера Марата Хуснуллина поправка о признании апартаментов жильем будет рассмотрена уже осенью этого года. - C 01 июня 2020 года вступил в силу первый для России стандарт по устройству «зеленых крыш». 28 мая Росстандарт утвердил ГОСТ Р 58875-2020 «Озеленяемые и эксплуатируемые крыши зданий и сооружений. Технические и экологические требования». Стандарт определяет основные требования к озеленяемым и эксплуатируемым крышам, впервые развернуто представлена типология зеленых крыш. Он распространяется на проектирование, строительство озеленяемых крыш, ремонт, реконструкцию и эксплуатацию озелененных и эксплуатируемых конструкций на крышах зданий и сооружений различного функционального назначения во всех климатических зонах РФ.
- Обсуждается вопрос о консервации мусоропроводов во всех домах на территории России. В том числе стоит вопрос о проработке необходимой законодательной базы для обеспечения раздельного сбора мусора.
- Правила землепользования и застройки планируется дополнить требованиями к внешнему облику зданий. Такое положение включает разработанный Минстроем законопроект, нацеленный на сохранение исторически сложившегося облика российских городов. Он представляет собой комплекс поправок в действующий в Градостроительный кодекс (ГрК РФ), которые позволят региональным властям расширить правила землепользования и застройки (ПЗЗ) требованиями к внешнему облику зданий. Для разных городских территорий будет устанавливаться свой регламент – могут оговариваться допустимая высота первых этажей, процент остекления и цветовой спектр фасадов, расстояние между входами (минимальный шаг) и т.д.
Действующие ПЗЗ предусматривают три основные характеристики: тип здания, его высоту и габариты – общую площадь. Внешний же вид строений, по сути, никак не контролируется, что, по мнению экспертов, часто приводит к нарушению целостности архитектурного облика и явному «выбиванию» современных зданий из уже сложившегося исторического контекста.
На устранение этой практики и нацелены предложенные Минстроем поправки в ГрК. Впрочем, вероятно, что новые требования могут привести к увеличению сроков согласования проектов. - Согласно Постановлению Правительства РФ от 04.07.2020 г. № 985 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил (частей таких стандартов и сводов правил), в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение требований Федерального закона "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений…"» с 1 августа 2020 г. обязательных СНиПов в строительстве стало на треть меньше.
В новой версии перечня содержится 4 ГОСТа и 74 Свода правил. При этом следует отметить, что количество применяемых нормативных документов осталось на прежнем уровне, однако на треть сократился перечень обязательных требований, применяемых в строительстве. Оставшиеся 70% требований будут переработаны таким образом, чтобы стать более комфортными для сферы строительства. По мнению вице-премьера Марата Хуснуллина «это станет большим подспорьем для достижения нашей цели: сокращения инвестиционно-строительного цикла на год».
Cписок использованной литературы:
- Жить по-новому: архитектор и девелопер о том, какими будут наши дома после пандемии, 15 июня 2020 г., ardexpert.ru
- Моя крепость – трансформер. Какими будут квартиры после пандемии. 19 мая 2020 г., bfm.ru
- Выжить любой ценой, или какими будут квартиры в новых ЖК после пандемии – Денис Бобков о революции, которую совершит коронавирус на рынке новостроек, 27 апреля 2020 г., novostroy-m.ru
- Как коронавирус изменит рынок недвижимости, 21 апреля 2020 г., irn.ru
- Провод доступа: девелоперов обяжут подключать новостройки к интернету, 04.06.2020 г. iz.ru
- Приказом № 237/пр от 29.04.2020 г. Минстрой РФ утвердил критерии «стандартного жилья». Термин «жилье эконом-класса» использовать больше не будут.04 июня 2020 г., medusa.io
- Минстрой отказался от термина «жилье эконом-класса», 04.06.2020 г., forbes.ru
- Сенаторы хотят приравнять апартаменты к жилым помещениям и разрешить там прописываться, 06 апреля 2020 г., bfm.ru
- Хуснуллин: поправку об узаконивании апартаментов рассмотрят осенью. 15.06.2020 г., realty.ria.ru
- Вступил в действие российский ГОСТ для зеленых крыш, 01.06.2020 г. realty.ria.ru
- Правила землепользования и застройки дополнят требованиями к внешнему облику зданий. 20.07.2020 г. erzrf.ru
- С 1 августа обязательных СНиПов в строительстве станет на треть меньше. 13.07.2020 г., erzrf.ru