Дискуссия о причинах роста цен не утихает. Недавно вице-премьер Хуснуллин в очередной раз поставил под сомнение тезис о том, что именно льготная ипотека стала причиной роста цен на рынке жилья. Разбираем высказывание чиновника.
"Смотрите, из чего поднялся вопрос: что ипотека сильно разгоняет цены. И мы проанализировали каждый населенный пункт, каждый регион, большую работу сделала ФАС, и доказали, что ипотека на рост цены в среднем повлияла - это плюс 4-5 процентов. Все остальное - это не ипотека, это реально пандемия"
Не отрицая влияния льготной ипотеки на рост цен, Марат Хуснуллин утверждает, что основная причина кроется в пандемии. Из-за нее строительство жилья приостановилось, предложение снизилось, а себестоимость начала расти. Эти утверждения верны, но лишь отчасти.
Снижение строительной активности у нас произошло еще до пандемии. Девелоперы сократили инвестиции в перспективные проекты раньше. Рыночный фон 2019 уже не вселял оптимизма, а переход на проектное финансирование добавлял сложностей.
В спорах о причинах роста цен обычно смешиваются разные факторы. Но достаточно разделить их на 2 группы и картина рынка становится понятнее и проще. Есть группа факторов, которая влияет на предложение и себестоимость строительства:
- Переход на проектное финансирование
- Рост цен на строительные материалы
- Дефицит рабочей силы
В последнее время девелоперы действительно столкнулись с тем, что себестоимость начала заметно расти, организационные и финансовые издержки выросли. Но все это не влияет на спрос. Нельзя перенести возросшие затраты на покупателя, если он не может или не готов платить за это. Рост себестоимости строительства может вести не только к росту цен, но и к падению инвестиций в новые проекты. Растущему рынку нужны факторы, которые будут расширять спрос. И здесь ключевую роль сыграла льготная ипотека.
Именно ипотека запустила процесс переоценки рыночных перспектив со стороны покупателей. Это решение быстро вернуло на рынок тех покупателей, которые взяли паузу весной 2020 года, затем заставило задуматься о покупке квартиры тех, кому требуется изменение жилищных условий и в конце концов привело на рынок даже тех покупателей, кому квартира не нужна.
У нас нет сомнений в том, что именно льготная ипотека раскрутила маховик цен на рынке жилья. Но альтернативный сценарий, без государственной поддержки привел бы к совершенно иным последствиям для отрасли. Рост себестоимости строительства на фоне падающего или стагнирующего спроса имел бы катастрофические последствия для многих рынков. В условиях, когда государство не умеет работать с тонкой настройкой инструментов поддержки, текущий сценарий не выглядит самым худшим, несмотря на то, что доступность жилья для многих покупателей снизилась.
Если темы рынка жилья, ипотеки, развития городов и региональной статистики интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube / Twitter / Яndex мессенджер , чтобы не пропустить, что-то важное.
18.06.2021
Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости