Помните нашу реакцию, когда ввели эскроу.
Как один, мы подумали, да, жилье будет дороже, и это плохо, но оно будет точно, а если и не будет, то деньги свои мы вернём, и это хорошо.
Многие, взвешивая за и против, решили, что в целом, плюсы перевешивают, а удорожание, это плата, которую придётся (что уж поделать) заплатить за спокойствие.
Ребята, вас поимели. Причём в самой извращённой форме.
Вы всерьёз полагаете, что люди, которые придумали и запустили эскроу, заботились о наших деньгах, их сохранности и безопасности, а также о нашем спокойствии?
Покажите мне в нашем государстве людей, допущенных к принятию решений, которые руководствуются именно такой мотивацией.
Я встану перед ними на колени. Это святые люди.
(Ух. Лишь бы спина не затекла!)
Слава богу, не придётся!
Таки да, эти люди думали о наших с вами денюжках. Спать не буду, и кушать не могу, как они озаботились о них,
Но черта лысого, что они озаботились их сохранностью.
См. статью на эту тему:
Эскроу-счета в новостройках, как все знают - это про то, что если что, то… То что?
Кроме того, как оказалось, вводя эскроу, эти святые люди, никак не озаботились проблемой недостроев.
Я тупой. И с радостью это признаю. Мне не трудно в этом признаться, потому что я, хоть убейте, не могу понять, как введённые с 1 июля 2019 года эскроу счета, что-то здесь изменили.
Я тут в ЕИСЖС нарыл немножко интересной статистики.
На 1 января 2019 г. в России числились 894 проблемных объекта, в которых были вложены деньги дольщиков. По сравнению с 2018 г., количество таких домов увеличилось на 1,8%.
На 1 августа 2020 года, количество проблемных домов было уже 3074.
На 1 июня 2021 года проблемными домами считались 2910 штук.
Смотрю в цифры, и чего-то не догоняю.
Если в 2018 и 2019 годах, до введения эскроу, проблемными было менее тысячи домов, а после введения в 2020 и 2021, аж в три раза больше, около трех тысяч, это что же, введение счетов спровоцировало массовый недострой. Так что ли?
Тогда, какого дьявола, ввели эти счета. Может кто объяснить?
Копаем дальше.
Оказывается, не только недострои не связаны с эскроу, но и даже задержки никак не соотносятся с эскроу. Ну, просто вообще, никак!
Не верите, тогда скажите, видите ли вы хоть какую-то логику в этих цифрах?
Очень мало или средне используют эскроу:
* ПИК. 35% его объектов строятся с использованием счетов эскроу. При этом, по 11% сданных объектов имела место задержка со сроками сдачи.
* Setl Group. 49% его объектов строится с использованием эскроу счетов. Задержка в 11% случаев.
* Лидер Групп. 43% домов с эскроу. Задержка в 18% случаев.
* Аквилон. 40% с эскроу. 18% задержек.
Очень значительно применяют эскроу в работе:
* Самолет. 87% домов с эскроу. 55% задержек.
* А101. 71% домов с эскроу. 63% задержек, которые, например, в 2020 году достигали 7 месяцев.
* Главстрой. 73% домов с эскроу. 40% задержек.
* Интеко. 90% домов с эскроу. 52% задержек. В 2020 году задержки достигали 8 месяцев.
Ну и наконец, мой любимый персонаж – МИЦ. Любимый, потому что чистый и бескомпромиссный халтурщик.
* МИЦ. 100% домов с эскроу. В 72% задержка со сдачей, которая в 2020 году доходила до вызывающих 15 месяцев.
Как вам эти цифры? Нашли какую-либо закономерность?
Так-то, с первого взгляда, кажется, что те, кто используют эскроу, сплошь и рядом разгильдяи и халтурщики, а кто не используют, самые что ни на есть порядочные и организованные.
А-га. Попались на удочку. Не тут-то было!
Теперь сравните, увиденное ранее, с этими персонажами.
Много эскроу:
* Донстрой. 89% домов с эскроу. 22% задержек.
Мало эскроу:
* Группа ЦДС. 33% домов с эскроу. 32% задержек.
Или эскроу у «чугунных» застройщиков:
* Кортрос. 95% домов с эскроу. 4% задержек.
* Брусника. 100% домов с эскроу. 17% задержек.
Ну что, посмотрели? И к каким же выводам вы пришли?
Не к каким? Ничего не поняли? Прям, как и я.
Но к одному выводу то я, все-таки, пришёл. Фиг с вами. Делюсь.
Не существует никакой зависимости. НИКАКОЙ! Хаос.
Застройщики могут не использовать эскроу, и строить точно в срок, могут залезть в эскроу по самое не могу, и задерживать все за милую душу, а могут и то, и се, и третье, и десятое.
В общем, никакой закономерности и, вообще, трындец какой-то!
Ладно, с этим разобрались. Есть эскроу, или его нет, дом могут построить или не построить, а если построить, то построить вовремя, или задержать на сколько угодно долго. И к эскроу это не имеет ни мельчайшего отношения. Все, как бог на душу положит!
Поэтому возвращаемся к истокам. Когда вводили эскроу, нам то пели о другом.
Нам то пели о том, что все это делается, чтобы сохранились наши деньги. Если что.
Но вот ведь какая фигня получается. Я посмотрел специально.
Ни разу!
Ни разу, за все время, что существует эскроу, не было никакого возврата дольщикам денег с эскроу счетов. Объяснить почему? Да потому, что застройщики, использующие причитающиеся при эскроу проектное финансирования, не разоряются.
Они могут строить быстро, и сдавать все вовремя, могут строить медленно, задерживая все в дупель, но они не разоряются.
В прошлом 2020 году, в России прекратили своё существование около 20% застройщиков. Подавляющее большинство — это небольшие региональные компании, которые не получили право на эскроу и доступа к проектному финансированию.
Все существующие недострои, с обманутыми дольщиками, которые сейчас на слуху, должны были быть построены еще фиг знает когда. 5, а то и 10 лет назад.
Неудачливые застройщики уходят в небытие, их директора садятся на скамьи подсудимых,
а рынок, при этом, все больше укрупняется и все больше монополизируется.
Оставшиеся застройщики — это прожжённые игроки, этакие «тёртые калачи», проверенные, и еще раз, после этого, десять раз перепроверенные, банками.
Они могут применять в своей работе эскроу счета, могут не вспоминать об их существовании, но все они, поголовно (я знаю это наверняка, я проверил полторы сотни ЖК), пользуются деньгами банков. В виде целевых кредитов, или проектного финансирования. Не важно. Кто-то берет у банков много, кто-то совсем чуть-чуть. Но, при этом, берут все, без исключения.
Мне не попадался не один, даже самый прибыльный и успешный, имеющий собственные средства застройщик, который бы не брал кредитов.
И поэтому все застройщики, которые остались на рынке, уже попали в цепкие лапы банкиров. Те, в свою очередь, просветили рентгеном всю их подноготную, исследовали, вывернули на изнанку, взяли в залог, и больше не слезут с них, особенно с тех, кто по-прежнему пользуется кредитами, и их еще не вернул.
Те застройщики, которые ушли с рынка, были неудачниками. Банки в них не поверили, и не дали им денег. Без финансирования они не выжили, и «отдали концы».
Те, кто остался на рынке, работают с банками, не испытывают нужду в деньгах, а значит будут работать и дальше. И загнуться только, если вся экономика (а не только отдельно взятая строительная отрасль) полетит в тартарары.
Лучшая иллюстрация сегодняшнего положения дел - застройщик МИЦ. Хронические задержки со сдачей, достигающие десятков месяцев, масса жалоб от дольщиков, и при этом, никаких проблем с деньгами. 100% проектов с эскроу и проектным финансированием от банков.
Система банк-застройщик уже сложилась. Оставшиеся на рынке участники срослись, не разлей вода. Система реально работает, и пока чувствует себя превосходно.
К чему я это все рассказываю?
Мой совет. Плюньте вы на эскроу. Не гонитесь за ним.
Наступает интересное время. Причём, это касается дольщиков, в первую очередь.
На стагнирующем рынке можно рассчитывать на щедроты и разные подарки от застройщиков, всякие там скидки, и понижение цен.
А теперь подумайте. Кто быстрее пойдёт на понижение, и скидки?
Застройщики, которые используют эскроу и проектное финансирование, а значит никак не зависят от дольщиков и их денег. Или те застройщики, которые зависят от денег дольщиков, потому что продают им квартиры, и потом финансируют строительство за их счёт, при этом, не используя эскроу, и не получая денег от банков.
Думаю, ответ очевиден. Вторые.
Поэтому еще раз. Плюйте на эскроу, плюйте на безопасность ваших денег. Если застройщик крупный, она все равно будет вам обеспечена.
Выбирайте не по тому, есть ли у застройщика эскроу, или его нет, а по тому, сможет ли застройщик предложить вам более выгодный, то есть более дешёвый вариант. При этом, разумеется, нужно добавить, если не хотите неприятностей, подбирайте варианты у крупняка. Это безопаснее, а значит избавит вас от головной боли и возможных проблем.
Абсолютно уверен, что среди застройщиков, которые работают без эскроу, будет гораздо больше тех, которые, при определенных обстоятельствах, смогут вас порадовать приемлемыми ценниками.
Это как с сексом. Конечно, безопасный секс с презервативом (эскроу) как-то надёжней и, главное, спокойней,
но удовольствие он вряд ли доставляет.
Без него, кайфа и удовольствия, как-то побольше, из-за того, что это просто приятнее, ну а в нашем смысле, дешевле.
И, да. Напоследок. Люблю законченность во всем.
А эскроу, собственно, наше начальство, для чего ввело?
Правильнее сказать, для кого?
Ну, разумеется, не для нас с вами. Мы рылом не вышли.
Конечно же для банков. Эта публика нечета нам. У них секс то покруче нашего будет. Прям, какая-то групповуха. В три конца.
😎 Один конец, это наши бесплатные деньги, у них на эскроу счетах.
😎 Второй, это выданные нам, наши же деньги, но ссуженные нам же под процент, в виде ипотеки.
😎 И третий, это наши же деньги, но ссуженные уже застройщикам в виде кредитов, или проектного финансирования.
Горячий секс в три конца. Прямо-таки садо-мазо. Извращенцы, едрёно вошь.
Нас опять поимели.
Другие заметки на эту тему:
* Спор: «Цены на жилье упадут» VS «Не говорите чушь, этого не будет». Так чья взяла? Итоги.
* «Пузырь на рынке жилья». Сказано не мной. Центральным банком. Куда уж круче».
* Эскроу-счета в новостройках, как все знают — это про то, что если что, то… То, что?
* Недвижимость. «Квадратный» рубль и его девальвация.
* Все прогнозы про недвижимость - филькина грамота! Мои, тоже.
* Еще раз, о падении цен на жилье. (послесловие к произошедшему продлению программы льготной ипотеки)
* Послесловие к послесловию статьи «Еще раз о падении цен на жилье».
* Обман и афера московских застройщиков. Изумление. А где заявленные ажиотаж и дефицит, о которых трубят на каждом углу?
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
💲Мои услуги и расценки
Я,