Всем привет! Вот и подошли мы к своей цели, к которой шли несколько лет: покупаем двухкомнатную квартиру.
Выбирали самостоятельно, из соображений экономии. Со знакомым экспертом по недвижимости была договоренность о сопровождении сделки, стоимость услуги от 70000, но в среднем 100000. А вот подбор квартиры по нашим параметрам и сопровождение стоили бы уже минимум 150000.
Стоимость услуг зависит не только от квалификации, но и от регалий. Частные риелторы, не состоящие ни в каких ассоциациях и без удостоверения, стоят дешевле, но по Москве это все равно не менее 50000. Как и в любом другом деле цена не гарантирует качества.
Поскольку с 2017 года у меня это уже шестая купля-продажа, я решила искать квартиру сама, правда впервые это покупка квартиры на вторичном рынке. Осложнял задачу ограниченный бюджет и локация. Итак, с какими параметрами нужно определиться прежде, чем приступить к поиску.
1. Максимальный бюджет покупки, а также формой оплаты: наличные или ипотека. Дешевые квартиры, то есть по цене ниже рыночной, как правило проблемные. Но, не всегда, поэтому стоит их тоже прозванивать. Возможно это срочная продажа, как в нашем случае.
Обязательно оценивайте не только общую стоимость жилья, но и сопостовляйте цены за квадратный метр в соседних объектах.
2. Если в Вы планируете брать ипотеку, то стоит заранее рассмотреть условия различных банков не только с точки зрения предлагаемых % ставок по кредиту. Важно понять, подходите ли Вы под их критерии заемщика прежде, чем подавать заявку. При необходимости найти созаемщиков. Также оцените срок подачи повторной заявки, в некоторых банках это 90 дней. Наличие одобренной ипотеки делает Вас более привлекательным для покупателя.
Помните, что по закону, супруги автоматически становятся созаемщиками друг у друга, если между ними не заключен брачный договор. Мы выбирали квартиру с уже одобренным кредитом.
3. Выбор квартиры по локации и иным параметрам. Осуществляли поиск через подписки на интересующие нас параметры. Мы смотрели 3 сайта, нашли квартиру вопреки ожиданиям на Авито:
– Циан через Профпоиск (напишу подробнее);
– Авито ;
– Дом.Клик .
4. Важно отслеживать одинаковые объекты на разных сайтах. Выставленные объекты от разных риелторов могут стоить по-разному. Например, ту квартиру, которую мы покупаем, продавали два риелтора с разницей в цене 100000 рублей. Мы позвонили сначала туда, где дешевле. В итоге получили скидку еще 100000, ведь каждый риелтор заинтересован продать объект первым. После внесения аванса попросите удалить объявление.
5. Выбор по фото - не надо быть тут категоричными. Порой плохое освещение и разбросанные вещи могут придать "убитый вид" на самом деле вполне жилой квартире. Это зависит от продавцов и их жизненной позиции, если они придерживаются принципа "и так сойдет", так и будет.
6. Разговор по телефону с представителем продавца надо понять следующие моменты:
1) тип сделки - альтернативная (когда продавцы на вырученные деньги сразу же, одновременно покупают другое жилье) или свободная продажа;
2) документы - основания для возникновения права собственности у продавцов;
3) количество собственников, есть ли несовершеннолетние, недееспособные, либо отказники от приватизации;
4) способ приобретения квартиры продавцом, не находится ли квартира в залоге у банка, не использовался ли при покупке материнский капитал;
5) срок владения;
6) есть ли неузаконенные перепланировки;
7) любые вопросы по квартире: когда был ремонт, сколько квартир на площадке, куда выходят окна. Но, это не так важно, потому что планировку можно узнать из открытых источников.
7. Договариваясь о просмотре, поинтересуйтесь суммой аванса и попросите прислать Вам образец соглашения об авансе. Имейте эту сумму при себе, либо заранее облюбуйте банкомат. Помните, что квартиры с хорошими документами и по адекватной цене уходят очень быстро. Наша, скажем, была в экспозиции сутки!
8. Попросите привезти на просмотр квартиры все имеющиеся документы на недвижимость:
- паспорт собственника и свидетельство о браке, если он состоит в браке, а также нотариальное согласие супруга на продажу ;
- свежую выписку из ЕГРН или Свидетельство о собственности старого образца;
- технический паспорт помещения из БТИ;
- документы, подтверждающие способ приобретения этой квартиры продавцом (ДКП, АПП, расписка о передаче денежных средств, свидетельство о праве на наследство, договор дарения, приватизация, ДДУ; в общем, все, что угодно);
- выписку из домовой книги о количестве зарегистрированных граждан;
- справку из мфц об отсуствии задолженности за ЖКУ.
Если каких-то документов не хватает, пропишите в соглашении об авансе срок их предоставления. Сразу сфотографируйте все документы, они потребуются банку для оформления кредита.
Например, выбранная нами квартира была получена по наследству одним из супругов более 20 лет назад, в квартире никто не зарегистрирован. Собственник до сделки предоставляет справки из ПНД и НД о своей дееспособности. Также квартира проверяется банком для выдачи кредита. Риелтор продавцов очень контактен со мной и поэтому, никакого смысла переплачивать со своей стороны я не увидела.