Вторым важным моментом, на который следует обратить внимание в документах является актуальность содержащихся в них информации (начало статьи по ссылке).
Документы делятся на правоустанавливающие и правоудостоверяющие. В своей практике мы рекомендуем нашим клиентам запрашивать к совершению сделки старые архивные документы обоих типов, а также выписку из ЕГРН не позднее трех месяцев. «Так что же важнее?» - спросите вы. И будете совершенно правы. Важны и архивные документы, и «свежие». Некоторые выбирают, что им купить ретро-авто или современный внедорожник. Кое-кто советует выбирать сердцем. Предлагаю через какое-то время встретиться и обсудить подобные покупки.
Давайте прежде увидим разницу между двумя типами документов. К правоустанавливающим документам относятся те, на основании которых возникло то или иное право на объект недвижимости. К таким документам относят договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство, договор аренды и т.п. К правоудостоверяющим же документам относят свидетельство о праве собственности, выписку из ЕГРН. Причем, выписка из ЕГРН сейчас является основным правоудостоверяющим документом. Но и свидетельство о праве собственности на землю, остается действующим. Однако не стоит пугаться того, что при совершении сделки вас попросят предоставить не свидетельство о собственности, а выписку из ЕГРН и, например, договор купли-продажи, в качестве правоустанавливающего документа. Так уж сложилось, что принято идти на сделки со «свежачком». Кстати, три месяца, по части которых выписка считается не старой, тоже не случайно возникли. Ведь если вернуться к тому, о чем мы говорили в прошлой статье, то все встанет на свои места. Ничто не вечно, в том числе и категория земель и тем более, вид разрешенного использования земельного участка. Как раз категория, исходя из действующего законодательства, может меняться в течение трех месяцев. С видом разрешенного использования проще – можно и за пару недель изменить в соответствии с федеральным и региональным законодательством. Но участок все равно при этом останется в определенной группе ключевого землепользования. Вот здесь, как нельзя кстати пригодится актуальная выписка из ЕГРН. Теперь давайте посмотрим на все с другой стороны. Вам показали выписку из ЕГРН, из которой вы понимаете, что нашли прекрасный участок для разведения яблоневого сада, да еще и в границах населенных пунктов, да и с возможности строительства жилого дома. Все, казалось бы, круто, и можно смело идти на сделку. Но, к счастью, вы человек осмотрительный, наводите справки о населенном пункте, в котором решили встретить старость, и вдруг находите информацию о том, что та самая земля еще несколько лет назад не входила границы населенных пунктов, а относилась к категории промышленности. И это не все. На участке много лет функционировала автозаправочная станция, которую закрыли в судебном порядке именно из-за несоблюдения санитарных норм. Конечно, на участке должна была быть проведена тщательная рекультивация. Такие правила. Но как бывает на самом деле, мы все прекрасно знаем. Поэтому, как минимум, стоит задуматься насколько экологически чистыми созреют яблоки? Нарушил закон продавец участка или нет, не показав вам архивные документы? Нет, не нарушил. Но, полагаю, что теперь ответ на вопрос о том, что важнее: старое или новое, будет очевидным.
Документов много не бывает. Или все же бывает? В этом мы разберемся в следующий раз.
Однажды мы с коллегой решили просчитать, насколько велика вероятность того, что мы – специалисты с многолетним опытом, знанием всех нюансов, о некоторых из которых мы с вами делимся – сможем приобрести земельный участок, а не кота в мешке. Вы даже не представляете в какие дебри проверок и запросов мы углубились, в которые и не всякий юрист общей практики погружается, но вывод нас все равно не обрадовал. Вероятность по-прежнему велика… Ну что ж, не жить теперь? Конечно жить. Не все и не всегда врут, в том числе и в земельных комитетах сидят грамотные, честные специалисты. Но и поговорку, что скупой платит дважды никто не отменял. Поэтому наша рекомендация такая: идите на сделку со специалистом.