Агентам по недвижимости частенько приходится самостоятельно определять стоимость имущества. Но по НЕ типичным объектам сделать это без помощи оценщика достаточно сложно…
Если с квартирами все более менее понятно, то как оценить стоимость здания? 🤷♀️
Всего в оценке существует 3 подхода: сравнительный, доходный и затратный.
✔ Сравнительный подход реализуют методом сравнения продаж. Оценщик анализирует цены на аналогичные объекты и сравнивает подобранные здания с объектом оценки. Если есть существенные различия, в расчет вносят корректировки.
Как это выглядит на практике?
Оценщик открывает сайты с недвижимостью и ищет объявления о продаже объектов, максимально похожих на объект оценки. Учитывается множество факторов: местоположение, назначение, площадь, размер земельного участка..
Например 👉 торговые центры Санкт-Петербурга, площадью от 5 до 10 тыс. кв.м., расположенные в южной части города.
✔ Доходный подход основан на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Оценщик рассчитывает величину дохода, которую может приносить здание, и с помощью коэффициента капитализации переводит это значение в текущую стоимость.
Например, чистый операционный доход здания - 10 млн. руб.
Ставка капитализации - 10%.
Тогда стоимость здания = 10 млн. / 10% = 100 млн. руб.
✔ Затратный подход основан на определении издержек, необходимых для строительства объекта оценки. Оценщик рассчитает сумму, которая нужна чтобы построить аналогичное здание, и вычитает из нее текущий износ объекта оценки.
Итоговая стоимость определяется путем согласования всех 3-х подходов. Каждому подходу присваивается свой вес, который зависит от преимуществ и недостатков метода.
В результате оценщик получает стоимость, обоснованную с 3-х разных углов: доходности, затрат на строительство и стоимости аналогичных объектов на рынке 🙌
Пишите в комментариях, удалось ли мне понятно объяснить? 😃
Перевожу с оценочного на человечий ✌