Я всегда говорил, что эскроу-счета не являются гарантией того, что ЖК будет достроено. Это всего лишь гарантия того, что деньги дольщиков не пропадут.
Время для застройщиков наступает непростое. «Золотой дождь», который пролился на них в последний год, больше не повторится.
Рынок начинает сжиматься, с падежом неустойчивых застройщиков. Причём «падать» будут как те, кто работал по старой схеме, так и те, кто работает по эскроу-счетам.
И уверяю вас, среди них будут громкие имена.
«Мутная» история прошлого года.
Информация газеты «Коммерсант» от 12 августа 2020 года о первом, проведённом Минстроем РФ стресс-тесте, по итогам которого к группе риска был отнесён, в числе других предприятий, крупнейший на тот момент в России застройщик, работающий по схеме с использованием эскроу-счетов, «Интеко».
Было опубликовано письмо Минстроя, в котором список был, но причины, по которым перечисленные предприятия оказались в списке, указаны не были.
Внятных комментариев от Минстроя и «Интеко»,тогда не последовало. А потом началось «карнавал» с продажами, ажиотажным спросом, истерическая покупка дольщиками всего и вся, и история забылась.
А зря. Что-то ведь было.
А сейчас, это что-то, начинает вылазить. Причём у застройщика, который иначе как по эскроу, и не работает.
ЖК «Врубеля 4». Авторский проект, ставший в ноябре 2020 года победителем премии Urban Awards 2020 в номинации «Лучший строящийся жилой комплекс премиум-класса».
Я писал о нем заметку несколько месяцев назад.
Золото «с душком». ЖК «Врубеля 4». Застройщик Интеко, Москва.
Уже тогда было много вопросов, и были сомнения, что с этим ЖК все будет в порядке.
Скажу просто. Сейчас вопросов стало больше.
1. Начну с того, что почему-то застройщик не разместил на ресурсе ЕИСЖС бухгалтерскую отчётность за 1-й квартал 2021 года, хотя делать это был обязан. Вот так это выглядит по состоянию на 9 июня.
Это не мелочь, как может показаться.
Бухгалтерский баланс, самый объективный источник информации о том, какую сумму на строительстве потратил застройщик.
Если сметная стоимость ЖК «Врубеля 4» 5,5 млрд.руб. (по проектной декларации), а по состоянию на 1-й квартал 2021 года застройщик был обязан освоить 20% объёма
то в соответствующей строке баланса в разделе внеоборотных активов должна стоять сумма, минимум, 1,1 млрд.руб.
Поди пойми, почему застройщик не хочет, чтобы все видели его отчётность.
Не хочет, чтобы видели, значит есть что скрывать. Точка.
2. Однако от моего взгляды не скрылось, что не то, что на 1-й квартал 2021 года не было 20% строительного объёма, но даже на июнь 2021 года ничего подобного еще не было и в помине.
Вот как строительство выглядело в июне.
Готовый фундамент, в 15-ти этажном здании ЖК «Врубеля 4», по укрупнённым показателям стоимости строительства, не более 7% от сметы.
Как вы видите, на июнь фундамента еще нет. А значит не освоено даже и 7% (вместо запланированных 20%).
3. При том, что от банка уже получено 1.8 млрд.
что составляет 33% от сметы.
На что были потрачены эти деньги, остаётся под большим вопросом.
4. У застройщика не продаются квартиры.
Когда я писал первую заметку Золото «с душком». ЖК «Врубеля 4». Застройщик Интеко, Москва,.по состоянию на март 2021 года было продано 27% квартир. Причём продано, хитро так, по себестоимости.
Это обычная схема у застройщиков, которые знают, что у них есть проблемы. Они передают квартиры по себестоимости родственным структурам, те продают их по рыночной стоимости, и весь «навар» остаётся на стороне. Так "нерадивые" застройщики выводят деньги.
Ну так вот. На март было продано 27% квартир, а на июнь, всего на всего 29%.
А ведь если не будет продаж, то не будет и проектного финансирования со стороны банка.
5. Застройщик хронически убыточен. По итогам 2020 года убытки составили 41 млн, по итогам 2019 года 21 млн, а промежуточный результат за 1-й квартал, отражённый в проектной декларации, свидетельствует об убытках, которые несёт застройщик и в 2021 году.
При этом, размер его чистых активов имеет отрицательную величину в 2020 году в размере 107 млн, в 2019 году в размере 66 млн, в 2018 году в размере 38 млн.
Отрицательная величина чистых активов означает, что размер долгов превышает стоимость всего имущества общества.
Черт возьми. Это еще означает, что застройщик может быть, в любой момент времени, принудительно ликвидирован по решению суда.
Куда уж дальше падать.
И это застройщик, который работает исключительно по эскроу, и входит в список системообразующих предприятий строительной отрасли Правительства РФ
К чему весь этот рассказ.
Ну во-первых, у Интеко и ЖК «Врубеля 4», которое он строит, большие, большие проблемы. Я думаю, это будет сильно геморройная стройка, с неизвестным конечным результатом.
Кроме того, как выясняется, не зря в прошлом году Минстрой пытался признать застройщика «Интеко» проблемным. Так оно и есть. Проблемный.
Но «Интеко» — это не алкаш подзаборный. Это крупный застройщик. Причём один из крупнейших, работающий по эскроу.
Если его начинает «качать», это нехороший признак. Этот означает, что не только у этого застройщика все фигово, но и с рынком не совсем все в порядке.
В-принципе, это тревожный звоночек для всех нас.
Всего хорошего. Берегите свои нервы и деньги!
👍Ставьте лайки, и подписывайтесь на канал!✅
🔴 Хотите выяснить информацию по вашему ЖК, или по любому другому ЖК? Напишите мне на электронную почту 🖍📝
E- mail: shortnotice@yandex.ru , или в мессенджер Яндекс Дзен.
💲Мои услуги и расценки
Я,