При просрочке передачи квартиры в новостройке потребитель часто вынужден арендовать квартиру. Понесенные расходы составляют убытки дольщика, которые по закону должны взыскиваться в полном объеме.
Однако на практике суды компенсируют арендные платежи очень неохотно:
- Юридическая техника доказывания убытков достаточно сложна. Состав предполагает одновременное наличие факта причинения убытков, определение их размера, причинно-следственной связи и вины причинителя вреда.
- В отличие от западных правопорядков, где убытки взыскиваются сплошь и рядом, наша судебная система до сих пор с трудом переваривает такой вид правонарушений.
- Большинство юристов, составляющих договоры, по старинке упор делают на неустойку. Гораздо проще свои потери покрыть пенями и штрафами, пусть даже суды и порежут их при вынесении решения.
- Положения о взыскании убытков, которые присутствуют в любом контракте, носят скорее декларативный характер, без детальной проработки.
Но вода камень точит. Борцы с системой не теряют надежды и регулярно закидывают иски о взыскании убытков в отечественные суды. Иногда это дает неожиданный эффект. Приведу пример реального кейса.
ЖК Скандинавия. Застройщик ООО «А101». Дело № 2-2529/2020 было рассмотрено судьей Сороколетовым Свердловского районного суда г. Белгорода и Белгородским областным судом.
Наши клиенты взыскивали с застройщика 262 000 руб. неустойки за просрочку сдачи квартиры в Новой Москве. Истцы зарегистрированы в г. Белгороде, работали в Москве и в ожидании заветной квартиры вынуждены были 6 лишних месяцев снимать жилье в г. Московский.
Районный суд взыскал с горе-девелопера более 534 000 рублей, из которых 188 000 рублей составили убытки по аренде квартиры.
Примечателен тот факт, что новостройка сдавалась в состоянии «бетон».
То есть для проживания в квартире в ней следовало сначала выполнить ремонт. Застройщик, оспоривший требование, указал на отсутствие причинно-следственной связи между просрочкой и арендными платежами.
Однако суды 2 инстанций причинно-следственную связь разглядели.
В решении было указано: «Истцы были вправе рассчитывать на своевременную передачу квартиры по договору участия в долевом строительстве и в период просрочки застройщика по передаче квартиры вынужденно нести затраты по найму жилого помещения».
Описанный случай пока является экзотикой и следствием стечения удачной комбинации обстоятельств.
В большинстве случаев для взыскания с просрочившего застройщика убытков по найму квартиры требуется одновременное соблюдение следующих условий:
- Квартира передается в состоянии «отделка» - «заезжай и живи»
- Съемное жилье имеет аналогичные характеристики (метраж, классность, регион расположения)
- Дольщики не имеют альтернативного жилья по месту фактического проживания (доказывается выписками из ЕГРН)
- Дольщики вынуждены арендовать квартиру (например, по причине работы) и не могут проживать по месту регистрации
- Есть письменный договор коммерческого найма и расписки об оплате с собственником съемной квартиры
Конечно, соблюдение всех описанных условий не дает 100% гарантию успеха. Скорее всего, своё право придется доказывать в вышестоящих судах. Но бороться необходимо.
А какие убытки удавалось взыскивать Вам?
Спасибо, что дочитали до конца! Ставьте лайки и подписывайтесь на наш канал.